建銀國際：目標(biāo)價5.47港元 正榮地產(chǎn)(06158)投資價值凸顯

8月22日，建銀國際首次發(fā)布正榮地產(chǎn)(06158)的評級研報(bào)，給予其“優(yōu)于大市”評級，每股目標(biāo)價5.47港元。

建銀國際認(rèn)為，正榮地產(chǎn)的目前的土地儲備質(zhì)量以及“改善大師 匠心正榮”的品牌定位，使得正榮地產(chǎn)在未來的發(fā)展中比同行更具競爭力，預(yù)期正榮地產(chǎn)2018年年末1000億的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)已無懸念，加上收入的快速增長及利潤率的持續(xù)提升，該行預(yù)期正榮地產(chǎn)于2020年可實(shí)現(xiàn)人民幣51.4億核心利潤，意味著2017至2020的盈利復(fù)合增長率將達(dá)60%。

優(yōu)質(zhì)土地儲備支撐未來高質(zhì)量增長

今日的土儲就是明天的規(guī)模，擁有大量優(yōu)質(zhì)土儲、且成本較低的房企勢必將享受估值的快速上升。建銀分析師Frank Miao在深度報(bào)告中指出，正榮地產(chǎn)采取逆周期土地投資策略，使其可以在房價未大幅上漲前獲得高質(zhì)量土地，預(yù)計(jì)公司土地成本對應(yīng)預(yù)期售價占比為29%，低于行業(yè)32.5%的平均水平。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，正榮地產(chǎn)的土地儲備集中于長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。正榮地產(chǎn)目前的土地儲備中，70%以上分布在一二線城市。

“土地儲備質(zhì)量好，一方面為產(chǎn)品溢價提供了支撐，另一面，也具備了較強(qiáng)的可變現(xiàn)能力，為靈活應(yīng)對市場變化提供了基礎(chǔ)保障?！币晃蝗谭治鰩煾嬖V記者。

除了優(yōu)質(zhì)的土儲之外，營銷力的提升也是正榮地產(chǎn)的核心競爭力之一。建銀國際的分析報(bào)告認(rèn)為，正榮地產(chǎn)上半年的合約銷售額強(qiáng)于預(yù)期。一方面是由于上半年正榮地產(chǎn)在營銷領(lǐng)域做了系統(tǒng)化的提升，另一方面是正榮地產(chǎn)本身在產(chǎn)品力和服務(wù)水平的提升。按照建銀國際的測算，正榮地產(chǎn)2018財(cái)年實(shí)現(xiàn)合約銷售額過千億人民幣已無懸念。

建銀國際認(rèn)為，支撐正榮地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的另外一個因素是，上市以來，其融資渠道更加多元，資金更加充裕，未來的投資能力將進(jìn)一步加強(qiáng)，考慮到超預(yù)期的銷售情況及盈利增長導(dǎo)致權(quán)益基礎(chǔ)擴(kuò)大，預(yù)期今年正榮地產(chǎn)的負(fù)債率將會繼續(xù)下降，公司可以根據(jù)市場情況補(bǔ)給土地儲備，為未來發(fā)展提供更多空間。

改善型需求提升 三大產(chǎn)品線清晰享受市場溢價

2017年改善型住房需求占總住房需求的46%，大幅高于2010年36%的占比。建銀在報(bào)告中預(yù)計(jì)，這一趨勢在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步持續(xù)，到2019年，國內(nèi)改善型住房需求將占到總住房總需求的50%，改善需求將超過首次購房剛需成為中國房地產(chǎn)業(yè)最重要的單一驅(qū)動力。正榮地產(chǎn)立足于“改善大師 匠心正榮”的品牌定位，專注于中高端改善型產(chǎn)品，無疑將持續(xù)受惠此住房需求的結(jié)構(gòu)性變化。

從市場的反饋來看，正榮地產(chǎn)正榮地產(chǎn)三大標(biāo)桿產(chǎn)品品牌：“正榮府”、“紫闕臺”、“云麓”在市場廣受好評。特別是”紫闕臺”，旨在向中高端改善型客戶提供量身定制的優(yōu)質(zhì)住宅，在全國范圍內(nèi)已建立起較大的知名度和口碑。據(jù)了解，南京河西紫闕項(xiàng)目開盤當(dāng)天即售罄，武漢最新發(fā)布的紫闕臺產(chǎn)品線較同區(qū)域樓盤溢價兩成。憑借高品質(zhì)和強(qiáng)有力的品牌影響力，正榮地產(chǎn)備受改善型購房者青睞，市場認(rèn)可度極高。

產(chǎn)品力的不斷增強(qiáng)，也構(gòu)筑了正榮地產(chǎn)自身的核心競爭力之一，產(chǎn)品溢價的形成，預(yù)示著正榮地產(chǎn)未來的利潤可期，這也是為何建銀國際給予正榮地產(chǎn)優(yōu)于大市的評級原因之一。

投資價值洼地凸顯

首份研報(bào)體現(xiàn)出資本市場對于正榮的信心。該行預(yù)期隨著項(xiàng)目交付陸續(xù)增加及利潤率逐步攀升至25%以上，正榮地產(chǎn)在2018年有望實(shí)現(xiàn)營收284億元，核心利潤將同比大幅增長103%至25.6億元;2019年實(shí)現(xiàn)營收405億元，核心利潤進(jìn)一步上升至38.7億元;2020年實(shí)現(xiàn)營收516億元，核心利潤到51.6億，意味著2017-2020盈利復(fù)合增長率達(dá)60%?；诠総op20的行業(yè)地位及未來保持高質(zhì)量的增長，建銀認(rèn)為正榮地產(chǎn)應(yīng)享有更高的估值，現(xiàn)價提供一個絕佳的買入機(jī)會。

這一觀點(diǎn)從另外一個層面也得到了印證。前不久，正榮地產(chǎn)發(fā)布贏喜公告，預(yù)計(jì)上半年凈利同比增長100%，提前發(fā)送報(bào)喜信號。

從股價的表現(xiàn)來看，上市至今，股價保持平穩(wěn)，2018年行情跑贏大盤。公司近期公布盈喜，中期利潤預(yù)計(jì)能上升100%。目前公司市值為184億，對應(yīng)2018年預(yù)測市盈率為6.3倍?；久娣矫妫藰I(yè)績增長，公司的充足和優(yōu)質(zhì)的土儲足夠支撐公司未來保持高質(zhì)量的增長。