中金：全面看多兩市地產(chǎn)股

房地產(chǎn)政策“穩(wěn)”字當頭

我們認為政策調(diào)控的出發(fā)點在于穩(wěn)定市場，絕非一味甚至過度打壓。不同于以往“一刀切”式的調(diào)控，本輪調(diào)控因城施策、因時調(diào)整，景氣周期被拉長，波動收窄。在目前宏觀經(jīng)濟弱勢而住房銷售強勢的背景下，房地產(chǎn)政策既難言放松，也不宜再加碼。預計后續(xù)政策仍將以穩(wěn)為主，視各城市庫存、房價狀態(tài)相機而動。對于市場普遍擔心的房產(chǎn)稅，我們認為應當推，但時機還遠不成熟，目前仍圍繞立法等前期準備工作。

行業(yè)基本面韌性強

2018年全國銷售面積正增長0-5%確定性高，上半年為3%，我們預計下半年增速將自7月起穩(wěn)步提升，其中一二線（及其所輻射都市圈）市場表現(xiàn)將優(yōu)于三四五線。在當前宏觀和政策環(huán)境下，我們初步判斷銷售面積2019年將小幅下降5-10%（銷售額仍有望持平）。但如果宏觀政策環(huán)境繼續(xù)出現(xiàn)超預期改善，則基本面在2019年有可能再度大超預期。

集中度加速提升，龍頭開啟銷售、盈利雙輪強增長

資金、土儲向頭部集中助推銷售、盈利集中度加速提升。我們預計龍頭公司今年銷售增速30-40%（上半年增速近30%）、明年20-30%，盈利增速今年35%（上半年增速30%）、明年29%。此外，預計銷售端毛利率將窄幅波動，最早于2019年下半年觸底回升。

估值已創(chuàng)歷史新低，投資機會凸顯

目前A、H地產(chǎn)板塊分別交易于7.2倍、6.5倍2018年預期市盈率，而2019年預期市盈率僅為5.8倍、5.1倍，較2018年NAV分別折讓51%和49%，很多公司破凈，估值已收縮至歷史低點，資金倉位亦很低。我們認為銷售/業(yè)績高增長及可能的估值修復將開啟一波較大的地產(chǎn)股反彈行情，而近期險資入股龍頭公司、諸多房企大舉增持/回購，也從側(cè)面折射出底部信號已出現(xiàn)。