影響真的正在發(fā)生！一文了解房企融資走勢(shì)

本文來源于“中國(guó)指數(shù)研究院”微信公眾號(hào)，為CIA原創(chuàng)文章。

2018年上半年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊?？傮w來看，融資總體規(guī)模保持高位，增速持續(xù)回落，綜合融資成本上升，不同陣營(yíng)結(jié)構(gòu)性分化加速。從融資渠道來看，銀行貸款仍是主要途徑，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。整體來看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。

融資總體規(guī)模保持高位，增速持續(xù)回落

圖：2013-2018年6月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金及增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體保持高位，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金規(guī)模達(dá)7.9萬億元，同比增長(zhǎng)4.6%，與去年同期的11.2%漲幅相比，增速回落較為明顯。單月來看，月均到位13214億元，相比去年再上一個(gè)臺(tái)階，同比月均增587億元。

國(guó)內(nèi)貸款占比下降，自籌及其他資金占比上升

圖：2013-2018年6月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：Wind數(shù)據(jù)庫，中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

國(guó)內(nèi)貸款占比略降，自籌資金占比有所上升。2018年以來，在“房住不炒”理念下指引下，去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管等調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，國(guó)內(nèi)貸款占比略有下降，定金及預(yù)付款等自籌資金渠道比例持續(xù)提升。1-6月，國(guó)內(nèi)貸款占比同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比增長(zhǎng)加快，占比為32.21%，同比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占比達(dá)52.25%，同比提高0.73個(gè)百分點(diǎn)。

融資渠道進(jìn)一步收緊，資產(chǎn)證券化高速發(fā)展

在房地產(chǎn)融資渠道全面收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多元化，企業(yè)不斷探索新的融資模式。

銀行貸款仍是主要途徑。2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額9.6萬億元，同比增長(zhǎng)23.6%，比上年同期上漲13.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信托新增規(guī)模下降。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2018年一季度我國(guó)房地產(chǎn)信托余額為2.37萬億元，同比增長(zhǎng)51%，新增規(guī)模1826億元，同比下降21.6%，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模整體呈現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)。

中期票據(jù)有所增長(zhǎng)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1-6月，房企共發(fā)行中期票據(jù)65支，發(fā)行規(guī)?？傆?jì)796.3億元，同比增加7%，中期票據(jù)的發(fā)行量有明顯的增加。

海外發(fā)展增長(zhǎng)較快。上半年內(nèi)地房企發(fā)行海外債77支，融資總額高達(dá)319.1億美元，較去年同期上升60%，但受資金強(qiáng)管制影響，預(yù)計(jì)下半年海外融資規(guī)模將有所回落。

房地產(chǎn)ABS迎來爆發(fā)式發(fā)展。在傳統(tǒng)融資渠道收緊與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策加持下，房地產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模創(chuàng)新高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1-6月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行75支，總發(fā)行規(guī)模900.2億元，同比增長(zhǎng)82.8%。

綜合融資成本上升，不同陣營(yíng)結(jié)構(gòu)性分化加速

2018年上半年，房企融資規(guī)模維持高位，綜合融資成本較去年提高約1-3個(gè)百分點(diǎn)。隨著防控金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的逐步落實(shí)和深入，融資監(jiān)管更加嚴(yán)厲，房企不同陣營(yíng)融資成本加速構(gòu)性分化。大型國(guó)有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2-3個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下整體融資渠道收緊，尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管對(duì)中小房企影響較大。

房地產(chǎn)開發(fā)貸小幅回升，保障性住房開發(fā)貸增速不減

2018年以來，公司債、信托、土地款融資等多方融資渠道不斷收緊，銀根收緊跡象愈趨明顯，銀行貸款仍然是房企資金的重要來源。2018年以來，銀監(jiān)會(huì)連續(xù)下發(fā)加強(qiáng)委托貸款合規(guī)管理政策，尤其針對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的貸款，預(yù)計(jì)下半年銀行貸款作為房企融資的重要渠道或亦有所弱化。

圖：2013-2018年一季度房地產(chǎn)銀行開發(fā)貸款情況

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行，中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

2018年1-6月房地產(chǎn)各項(xiàng)主要指標(biāo)出現(xiàn)小幅回升，棚改導(dǎo)致三四線城市和縣城回暖、一二線城市“買不起、買不到”的擠出效應(yīng)推動(dòng)農(nóng)民工回鄉(xiāng)置業(yè)同時(shí)催生了三四線城市購(gòu)房的信心。2018年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額9.6萬億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速上漲13.9個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來看，房產(chǎn)開發(fā)貸款8.18萬億元，同比增長(zhǎng)27.7%，小幅回升；地產(chǎn)開發(fā)貸款1.46萬億元，同比增長(zhǎng)7.1%。

圖：2013-2017年二季度保障性住房開發(fā)貸款情況

據(jù)來源：中國(guó)人民銀行，中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

圍繞棚改、公租房、廉租房等保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，2017年，住建部在《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》的指導(dǎo)下，進(jìn)一步將加快公租房竣工和分配入住作為重點(diǎn)。2018年上半年，全國(guó)保障性住房開發(fā)貸款4.08萬億元，同比增長(zhǎng)37.4%，增速上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，較上月有所增長(zhǎng)，總體來看，其增速持續(xù)高于其他各類開發(fā)貸款，有保有壓，分類監(jiān)管。

政策加壓房地產(chǎn)，品牌房企開發(fā)貸優(yōu)勢(shì)凸顯

圖：2018年以來部分房企大額銀行信貸案例

政策加壓房地產(chǎn)，銀行信貸不斷收緊，銀行對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)要求也越來越嚴(yán)格，優(yōu)秀房企獲得更大青睞。2018年以來，優(yōu)秀上市房企獲大額授信額度。其中，泛?？毓色@民生銀行116億授信額度，華夏幸福獲中信銀行315億元集團(tuán)授信額度，當(dāng)代置業(yè)獲建設(shè)銀行戰(zhàn)略授信120億。

房地產(chǎn)信托新增規(guī)模下降，非標(biāo)業(yè)務(wù)萎縮

自2017年四季度起，銀信業(yè)務(wù)規(guī)范和資管新規(guī)出臺(tái)對(duì)信托通道業(yè)務(wù)影響較大，非標(biāo)投資限制通道需求萎縮，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品發(fā)行和融資規(guī)模增速呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3季度以來，我國(guó)房地產(chǎn)信托新增規(guī)模整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，截至2018年一季度末，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1826億元，同比下降21.6%。

圖：2018年以來部分房企信托融資案例

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

2018年1-6月，華夏幸福通過大業(yè)信托獲得融資規(guī)模24.5億元，北辰實(shí)業(yè)通過建信信托獲得融資規(guī)模28億元，泰禾集團(tuán)通過陸家嘴信托、五礦國(guó)際信托獲得融資規(guī)模26.1億元，陽光城通過泰康信托、國(guó)際信托、中建投信托、五礦國(guó)際信托等機(jī)構(gòu)獲得多筆融資。預(yù)計(jì)未來幾年，監(jiān)管周期將持續(xù)，通道業(yè)務(wù)規(guī)模收縮節(jié)奏將會(huì)逐步增大，信托業(yè)務(wù)加速回歸本源。

集合信托為主要來源，占比超60%

圖：2013-2018年一季度新增房地產(chǎn)信托項(xiàng)目金額及占比情況

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)指數(shù)研究院收集整理

2018年以來，監(jiān)管要求消除多層嵌套和通道，信托機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)合規(guī)性，通道業(yè)務(wù)壓縮。在合規(guī)上，只對(duì)滿足432要求的項(xiàng)目放款、做真股項(xiàng)目。許多信托公司出于審慎經(jīng)營(yíng)的考慮，在提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，有意識(shí)地放慢業(yè)務(wù)推進(jìn)腳步，以便更精準(zhǔn)地研判市場(chǎng)變化和趨勢(shì)，更恰當(dāng)?shù)匕盐帐袌?chǎng)機(jī)會(huì)。據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，從2016年3季度開始，新增集合房地產(chǎn)信托規(guī)模超過新增單一房地產(chǎn)信托，成為主要組成部分。2018年1季度，新增集合信托發(fā)行規(guī)模為1140億元，去年同期為1444億元，同比減少21.1%。

公司債大幅萎縮，新發(fā)基本停滯

自2016年10月上交所和深交所對(duì)房地產(chǎn)公司債分類監(jiān)管以來，房企在交易所市場(chǎng)債券融資受到了嚴(yán)格控制，公司債發(fā)行融資基本處于封閉狀態(tài)。同時(shí)，上交所針對(duì)公司債將房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)債主體和債券評(píng)級(jí)均以AAA級(jí)和AA+級(jí)的高信用等級(jí)產(chǎn)品為主，高、低評(píng)級(jí)的房企發(fā)債利率和發(fā)行難度將繼續(xù)分化。

2018年，房企公司債新發(fā)繼續(xù)低迷，發(fā)行規(guī)模保持低位，且多為之前批準(zhǔn)。2018年上半年，房地產(chǎn)公司債延續(xù)上年的低迷，共發(fā)行63支，發(fā)行規(guī)模合計(jì)723.7億元，基本為去年或之前批準(zhǔn)，與2017年（85支，940.8億元）相比，總體規(guī)模保持低位態(tài)勢(shì)。近期，多家房企陸續(xù)中止發(fā)行公司債，或因融資成本的上升以及證監(jiān)會(huì)對(duì)房企發(fā)債的募資項(xiàng)目和資金用途的監(jiān)管，新債還舊債途徑受阻。

圖：近期部分房企被中止發(fā)債案例

中票融資熱情不減，融資成本抬升

在銀行信貸、公司債受監(jiān)管后，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)增加了其他品種債券的發(fā)行，中期票據(jù)的發(fā)行量有明顯的增加，平均利率上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-6月，房企共發(fā)行中期票據(jù)65支，發(fā)行規(guī)模總計(jì)796.3億元，同比增加7%；平均利率為6.2%，較去年同期的5.1%上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中陽光城2018年6月7日發(fā)行10億元永續(xù)中票，利率為8%，融資成本較高。

圖：房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模及利率

海外

規(guī)模大漲，難度加大，成本或走高

受國(guó)內(nèi)債券融資收緊影響，不少房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，房地產(chǎn)海外債券發(fā)行規(guī)模顯著增加。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1-6月內(nèi)地房企發(fā)行海外債77支，融資總額高達(dá)319.1億美元，較去年同期上升60%，已較2017年（77支，397.3億美元）全年規(guī)模相近。

近期，海外債也逐漸受到了監(jiān)管層面的限制，提高了企業(yè)舉借中長(zhǎng)期外債的門檻和要求，未來房企海外發(fā)債難度和成本或?qū)⑻岣摺?018年6月27日，發(fā)改委在其官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)負(fù)責(zé)人就《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》答記者問，未來將限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

在傳統(tǒng)融資渠道收緊與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策加持下，房地產(chǎn)ABS迎來爆發(fā)式發(fā)展。2018年1-6月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行75支，總發(fā)行規(guī)模900.2億元，同比增長(zhǎng)82.8%。

圖：房地產(chǎn)企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：wind，中國(guó)指數(shù)研究院整理

從底層資產(chǎn)來看，房地產(chǎn)ABS包含不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，購(gòu)房尾款A(yù)BS，物業(yè)費(fèi)/租金收益權(quán)ABS和供應(yīng)鏈ABS，其中房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行量快速增加。2018年1-6月，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行額為408.12億元，占比較去年全年提升16.74個(gè)百分點(diǎn)，成為目前供應(yīng)量最大的房地產(chǎn)ABS品種。

圖：2017年（左）2018年1-6月（右）房地產(chǎn)ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)

2018年上半年，在金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，房企融資規(guī)模保持高位，傳統(tǒng)融資渠道結(jié)構(gòu)性收緊，但資產(chǎn)證券化等渠道融資規(guī)?？焖偕仙?，對(duì)中小房企以及快速擴(kuò)張的部分房企影響較大。預(yù)計(jì)下半年，在國(guó)內(nèi)融資監(jiān)管更加嚴(yán)格和保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的大背景下，房企融資環(huán)境仍將存壓，融資渠道仍將緩慢收縮，融資成本繼續(xù)結(jié)構(gòu)性分化，房企宜加快去杠桿、降負(fù)債，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

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