香港2018年一季度樓市總結(jié)展望：住宅篇

本文來自于“克而瑞地產(chǎn)研究”微信公眾號(hào)，作者為克而瑞研究中心洪圣奇、盛馨月、錢美辰。

2018年一季度，中資發(fā)展商受資金管制措施影響，土地拍賣皆由本地發(fā)展商所得。立法會(huì)于1月初通過《2018年印花稅（修訂）條例》，該政策僅僅能活化二手市場的供應(yīng), 未能解決住宅市場供不應(yīng)求的核心問題。2018年住宅落成量有望創(chuàng)下新高，或?qū)ο愀鄣淖≌袌龇績r(jià)增長有一定的緩解作用。

因應(yīng)近年樓市熾熱的情況，政府推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍從價(jià)印花稅，以及新住宅印花稅，通過打擊短期炒賣、遏抑外來需求和減少投資需求，以維持私人物業(yè)市場穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，由2016年12月至2017年1月，須繳付雙倍印花稅或新住宅印花稅的住宅物業(yè)交易宗數(shù)，約占交易總數(shù)的11%，較辣招前約占整體26%下降。另一方面，為杜絕本地投資者通過“一約多伙”來回避新住宅印花稅，政府宣布自2017年4月12日起收緊新住宅印花稅機(jī)制下為香港永久性居民提供的主要豁免安排。

投資需求門檻的大大提高, 非但沒有令近年香港房價(jià)降溫，反而使原本的二手市場供應(yīng)更加短缺, 不少意欲換樓的賣家都因?yàn)閾?dān)心在樓宇交易后, 無法在短期內(nèi)重新買入中意的單位而令高昂的稅額無法退還。政府此次延長退稅周期, 正是為了減少賣家在這方面的疑慮, 從而活化二手市場交易。然而此項(xiàng)政策仍然未能解決市場供不應(yīng)求的核心問題,相信政策僅僅增加二手市場樓盤選擇的多樣性, 對(duì)整體房價(jià)的趨勢影響不大。

香港政府在三月初公布了2018年-2019年的政府賣地計(jì)劃，新財(cái)年賣地計(jì)劃中有27幅住宅用地，共可提供約15,200個(gè)住宅單位。27幅住宅用地中半數(shù)位于九龍，其中15幅滾存自2017-2018年度賣地計(jì)劃，總共可提供約11600個(gè)單位，其余12幅用地總共可提供3600個(gè)單位。鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目將繼續(xù)成為私人房屋土地供應(yīng)的其中一個(gè)來源。香港鐵路公司（港鐵公司）擁有的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（位于油塘通風(fēng)大樓、黃竹坑站、何文田站及日出康城），預(yù)計(jì)共可提供約4250個(gè)單位。2018年私人房屋土地潛在供應(yīng)估計(jì)可供約2.55萬個(gè)單位。

香港政府今年推出的首兩幅地皮，均由本地主要發(fā)展商投得。其中華懋以31億港元投得觀塘一地皮，平均樓面尺價(jià)12,003港元。此外，九倉集團(tuán)以125億港元投得九龍?zhí)恋仄ぃ科椒匠邩敲娴貎r(jià)28531港元，創(chuàng)下九龍地區(qū)新高。兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)合共可提供500個(gè)單位。相比起去年政府標(biāo)售土地有70%是由中資發(fā)展商投得，2018年開局香港本地發(fā)展商的投地策略相比以往更為進(jìn)取。

從施工量看， 2017年全年施工量只有17000個(gè)單位，相比2016年的高峰有較大的回落。施工量回復(fù)至2015年的水平, 預(yù)示著2019-2020年的平均落成單位亦將恢復(fù)至去年18000左右的水平。?

由于前幾年的落成量皆不及同年施工量, 2017年的落成量終恢復(fù)至政府的目標(biāo)水平。2017年私人住宅落成量取得17790伙，同比增長22%，是近年首次接近預(yù)測的18000伙目標(biāo)。隨著2016年施工單位的集中完工, 未來兩年落成量都將會(huì)有較樂觀的預(yù)測。據(jù)差估署公布《香港物業(yè)報(bào)告2018》初步統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2018年私人住宅落成量預(yù)計(jì)在18130伙，2019年預(yù)計(jì)在20370伙，兩年合計(jì)高達(dá)38500伙，約半數(shù)集中在新界。根據(jù)2017年數(shù)據(jù)估算，未來3-4年可以供應(yīng)市場的一手私人住宅單位維持在約9.7萬個(gè)的高水平，可以預(yù)期香港樓市供應(yīng)偏緊的情況將會(huì)緩和。以地區(qū)細(xì)分，2017年的17790伙私人住宅落成量中，54%位于新界，38%位于九龍，8%位于港島，展望2018年，49%的新建私人住宅將集中在新界，九龍城區(qū)（包括啟德）會(huì)有25%，荃灣區(qū)亦有17%。

港企投地策略更為進(jìn)取，內(nèi)地房企繼續(xù)搜羅住宅物業(yè)

香港政府于今年推出的首兩幅地皮，均由本地主要發(fā)展商投得，其中位于觀塘的測量約份第3約地段第1068號(hào)用地批予華懋集團(tuán)，另一幅位于九龍?zhí)恋男戮琵埖囟蔚?579號(hào)用地則批予九倉集團(tuán)。相比于2017年政府標(biāo)售的土地有70%是由中資發(fā)展商投得，港企在2018年的投地策略十分進(jìn)取。

另外相比于2017年港企大多組成財(cái)團(tuán)合作拿地布局新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴(kuò)展區(qū)以及市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，2018年延續(xù)了投資新界、離島等香港邊緣地區(qū)土地成本較低的中低密度住宅的趨勢，但是港企的拿地方式有所改變，從原來的財(cái)團(tuán)模式變成了更多的獨(dú)立投地。

內(nèi)地房企受資金管制措施影響投地未有以往豪邁，但是他們也會(huì)繼續(xù)在港擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而物色全幢、一籃子物業(yè)或并購機(jī)會(huì)。內(nèi)地房企福晟國際首度進(jìn)軍香港地產(chǎn)市場，斥資9.2億港元項(xiàng)永羲國際購入何文田喇沙利道6號(hào)項(xiàng)目，該項(xiàng)目將于年內(nèi)落成，提供78個(gè)單位。中國奧園地產(chǎn)亦首次投資香港地產(chǎn)，斥資1.31億港元購入西半山燕貽大廈5個(gè)單位，有意重建發(fā)展該廈。