本文來自微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”,作者為朱一鳴、貢顯揚、馬娟,原標(biāo)題為《170家上市房企盈利能力回升至2014年水平》,文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。
2017年,主要房地產(chǎn)上市企業(yè)各項利潤率指標(biāo)在經(jīng)歷了2016年的低潮后穩(wěn)步回升,毛利率、歸母凈利率接近2014年的高位。我們認為,對于大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,2017年盈利能力的提升主要源于不斷上升的行業(yè)集中度,導(dǎo)致資源集中,龍頭房企的融資成本和拿地成本的下降。
2017年上市房企盈利能力增強
1.行業(yè)總體營收增加,房企著眼“規(guī)模+效益”雙提升。
2017年盡管市場調(diào)控政策不斷升級,但巨大的市場需求、“越限越買”變相投資以及房企多數(shù)結(jié)算項目的釋放仍舊使得2017年房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。2017年,170家重點上市房企總體營收能力持續(xù)提升,但較2016年同比增速大幅下滑。財報顯示,2017年170家上市房企總營業(yè)收入規(guī)模達36944億元,同比上升17.7%,但同比增速較2016年減少11.1個百分點。2017年市場競爭不斷加劇,行業(yè)整體盈利能力下降的大趨勢下,170家上市房企2017年總體營業(yè)成本26036億元,同比增加12.8%,較2016年同比增速下滑17.3個百分點。
受益于行業(yè)集中度提升和收并購熱潮帶來的土地成本下降、項目步入結(jié)算周期等,2017年170家上市房企利潤指標(biāo)均創(chuàng)新高。毛利潤達10908億元,同比上升31.4%;凈利潤5135億元,同比增加39.0%;二者同比增速較2016年分別增長5.8個和8.5個百分點。毛利潤和凈利潤的同比增速大幅超過營業(yè)收入,房企整體盈利能力大幅提升。
2.毛利率和歸母凈利率穩(wěn)步回升,分別達29.5%和11.8%。
標(biāo)桿房企營收規(guī)模效益提升顯著
在行業(yè)整體盈利能力提升的背景下,我們將60家行業(yè)標(biāo)桿上市房企按不同類型、不同規(guī)模進行分類,并從盈利、周轉(zhuǎn)、杠桿等角度對這些房企2017年的盈利水平作更直觀的分析。
1.營收規(guī)模增長,45家房企歸母凈利率提升。
2017年,60家標(biāo)桿房企營業(yè)收入總規(guī)模達到了3.2萬億元,較2016年同比增長20.6%??傮w毛利潤和歸母凈利潤分別同比增長35.9%和52%,增速逐年提升。從盈利能力來看,2017年60家標(biāo)桿房企中近半數(shù)房企毛利率超過30%。其中,仁恒置地、路勁基建、華夏幸福、佳兆業(yè)、雅居樂等房企的毛利率水平較2016年有大幅提升。
而2017年60家標(biāo)桿房企中僅有3家房企毛利率低于15%,其中綠地控股總體毛利率較2016年下降0.8個百分點,整體盈利能力處于行業(yè)較低水平。同時,2017年60家標(biāo)桿房企中有43家的毛利率指標(biāo)較2016年增長,盈利能力得到提升。雖然還有部分房企毛利率小幅下滑,但60家房企整體的加權(quán)平均毛利率仍較2016年上升3.2個百分點,達到28.1%。
2017年60家標(biāo)桿房企加權(quán)平均歸母凈利率達到11.1%,較2016年提升2.3個百分點。其中,有7家房企歸母凈利率高于20%。合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)的歸母凈利率分別達到了41.9%和35.7%,較2016年大幅增長。另外,2017年僅有3家房企歸母凈利率低于3%,數(shù)量較2016年的8家大幅減少,且歸母凈利潤全部為正。整體來看,2017年60家標(biāo)桿房企中有45家房企的歸母凈利率較2016年同期有所提升。
2.H股上市房企毛利率、歸母凈利率高于A股。
從H股和A股上市房企的營收規(guī)模和盈利能力來看,2017年36家H股上市房企總體營收規(guī)模達到了1.67萬億元,歸母凈利潤2326億元,分別同比大增27.6和66.1%。同時,2017年36家H股上市房企的加權(quán)平均毛利率和歸母凈利率為31.2%和13.9%,分別同比增長5個和3.2個百分點。而24家A股上市房企2017年的加權(quán)平均毛利率和歸母凈利率為24.8%和7.9%,僅分別同比增長1個百分點。整體來看,2017年H股上市房企盈利能力提升較大。
3.高周轉(zhuǎn)、高杠桿房企2017年凈資產(chǎn)收益率增幅較大。
合作開發(fā)、重估收益等助力房企盈利增長
1.房企合作開發(fā)、合營聯(lián)營項目增加。
近年來,房企通過收并購拿地,項目合作開發(fā)、代建及小股操盤比重逐漸增大。規(guī)模和品牌房企權(quán)益銷售占比下降已逐漸成為一種趨勢。2017年60家標(biāo)桿上市房企的少數(shù)股東權(quán)益占凈利潤的比重超16%。在目前的市場環(huán)境下,合作開發(fā)項目占比的增加有利于房企獲取更優(yōu)質(zhì)的土地及實現(xiàn)規(guī)模擴張。
一方面,萬科、碧桂園、陽光城等規(guī)模房企近年來合作開發(fā)占比不斷增加。2017年萬科繼續(xù)積極拓展合作及收并購渠道拿地,新增土地中72.3%的建筑面積是以合作方式獲得,并呈逐年增加的趨勢。碧桂園通過收并購獲取土地達160宗,土地總代價占比為19%。陽光城2017年通過并購方式新增土地儲備1074.29萬平米,占比53%。雖然受益于2017年行業(yè)盈利能力的提升,萬科、碧桂園、陽光城的歸母凈利率都較去年有所上升,但長期來看合作開發(fā)比例增加的房企歸母凈利率都將有降低的趨勢。
而另一方面,也有部分合作開發(fā)較少、項目權(quán)益較高的房企歸屬于母公司凈利率較高。其中,華夏幸福、龍光的銷售權(quán)益近100%,中海的銷售權(quán)益也在90%以上。2017年,中海、龍光、華夏幸福的歸母凈利率分別達到了24.9%、23.3%和14.8%,盈利能力都處于行業(yè)較高水平并呈逐年上升趨勢。
除了房企操盤并占有較大權(quán)益的合作開發(fā)項目之外,非操盤項目的收入在部分房企的盈利中也占到了較大的比重。對于非操盤項目占比較多的房企而言,合營及聯(lián)營項目收入對其盈利能力的提升較大。2017年,合景泰富的合營及聯(lián)營收入占比較大達16.4%。而金地和旭輝2017年的凈利率分別較去年同期增長了5.1和9.9個百分點,高于毛利率增幅。這主要是因為金地和旭輝2017年的合營及聯(lián)營收入分別達到了46.6億元和21.1億元,占到了營業(yè)收入的12.5%和6.6%。
2.非主營業(yè)務(wù)收入中收購、出售附屬公司對盈利影響較大。
3.持有物業(yè)公允價值變動持平去年,規(guī)模房企持續(xù)突出優(yōu)勢。
投資物業(yè)重估收益是指上市企業(yè)長期持有的投資性物業(yè),如商業(yè)、辦公、酒店及配套等報告期發(fā)生的估值變化凈值,或新增凈值。重估收益并不會直接為上市公司帶來現(xiàn)金流,其對股東的回報體現(xiàn)在未來資產(chǎn)出售可能獲取的利潤和資產(chǎn)每年產(chǎn)生的租賃收益或分紅,一定程度上可作為股東判斷房企運營或投資能力的標(biāo)準(zhǔn)。2017年36家標(biāo)桿H股上市房企的投資物業(yè)重估收益基本與去年持平。
2017年,持有較多商業(yè)、酒店的大型規(guī)模房企投資物業(yè)公允價值重估收益仍舊占據(jù)領(lǐng)先地位。其中,中國恒大以85.1億元位列首位,華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)物業(yè)公允價值重估收益均接近50億元,處于行業(yè)較高水平。寶龍地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、合景泰富三家房企公允價值重估收益占比較高,均在10.0%以上。合景泰富2017年公允價值重估收益占比同比漲幅最大,較2016年增長近8.6個百分點。
4.銷管費率增至7.1%,房企銷管費用持續(xù)分化。
總結(jié)
我們認為,房企的盈利能力受到市場政策和企業(yè)經(jīng)營行為的影響較大,未來的走向仍可能存在一定波動。
比如,行業(yè)政策調(diào)控、土地資源稀缺的現(xiàn)狀得到持續(xù),勢必會導(dǎo)致房企整體開發(fā)周期的拉長和融資成本的增加,行業(yè)整體盈利能力的下滑就成為可能。
未來,對于那些土地儲備充裕、周轉(zhuǎn)速度較高的標(biāo)桿房企而言,在行業(yè)集中度不斷提升的背景下,這些房企依靠自身豐富的資金、品牌和資源優(yōu)勢,仍將維持較高的盈利水平,在競爭中占據(jù)有利地位。
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