香港2018年二季度樓市總結展望：寫字樓篇

本文來源微信公眾號“克爾瑞地產(chǎn)研究”，作者洪圣奇。

截止2018年4月，香港寫字樓租金及售價水平分別較去年同期上漲了4.3%和18.0%，自開年以來，寫字樓銷售及投資市場一直活躍，帶動租金及售價穩(wěn)定向上。

分地區(qū)來看，中環(huán)、灣仔/銅鑼灣等核心商區(qū)需求仍然火爆，但2018年一季度零售物業(yè)市場的投資焦點也轉移到了九龍東等非核心商區(qū)。受惠于中資企業(yè)和金融服務公司日益增長的需求，中環(huán)寫字樓空置率已經(jīng)低企于1.5%。

推動租金相比2017年底又上升3.9%，足以顯示中區(qū)核心商區(qū)寫字樓依然火熱。從2018年前半年的表現(xiàn)來看，預計2018年全年寫字樓市場整體依然能保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，需求會向非核心區(qū)域略微傾斜。

注: 甲級寫字樓定義 - 新型及裝修上乘;間隔具彈性;整層樓面面積廣闊;裝潢講究;大堂與通道寬敞;中央空氣調節(jié)系統(tǒng)完善;設有良好的載客及載貨升降機設備;專業(yè)管理;普遍有泊車設施。

一、供應

九龍新區(qū)仍為供應主力，土地緊張有所緩解

根據(jù)香港地政總署賣地紀錄，2018年前兩個季度未有任何商業(yè)用地成交, 2017年度成交的商業(yè)用地僅有4幅，其中純商業(yè)用地僅為2幅。2017年5月16日成交的香港中區(qū)美利道以232.8億成交，刷新了香港賣地的地價及平均尺價成交記錄。長遠來看，半數(shù)以上的土地供應仍來自于九龍東、東涌等新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴展區(qū)等，核心商區(qū)新地供應幾近枯竭。

根據(jù)香港政府2018年度的賣地計劃，有4幅新增商業(yè)地塊供應，全部集中在九龍。這或會在中期內(nèi)緩和核心地區(qū)寫字樓及零售物業(yè)板塊供應短缺的情況。

空置率持續(xù)走高，新落成量集中非核心區(qū)

根據(jù)差餉物業(yè)估價署4月公布的香港物業(yè)報告2018, 2017年年底私人寫字樓的總存量為11,838,200 平方米，當中甲級寫字樓占64% 、乙級寫字樓占 23% 及丙級寫字樓占13% 。 2017 年年底，位于上環(huán)、中區(qū)、灣仔、銅鑼灣和尖沙咀核心地區(qū)的寫字樓面積共占總存量的 53% 。

2017 年私人寫字樓的落成量為 198,000 平方米，較 2016 年上升 29%，當中65%的落成量位于非核心地區(qū)。其中甲級寫字樓的落成量為 185,900 平方米，相當于總供應量的94%。乙級寫字樓的落成量為 10,000 平方米，主要來自中西區(qū)。

預計2018 年的新供應將微跌至181,000平方米，截至4月已完成年度目標的近五成，約81,300平方米。2018年的供應全來自港島和九龍，分別為56%和44%，其中東區(qū)和觀塘合共提供新落成面積的76%。2019年落成量預計將再回升至252,000平方米，供應將集中于沙田和觀塘，占整體落成量的58%。

此外，甲級寫字樓將成新增供應的主導，2018年與2019年分別有178,000平方米及226,000平方米，占年度落成量的98%和90%。乙級寫字樓于2018年的預測落成量偏低，只有1,000平方米，但在2019年將增至23,000平方米。丙級寫字樓在2018和2019年將分別有2,000平方米和3,000平方米樓面面積落成。

從地區(qū)分布上來看，中環(huán)仍然是供應最緊張的地區(qū)，近年中環(huán)新落成的寫字樓資源近乎枯竭，未來可能的新增供應相當有限。目前中環(huán)中心2017年底完成轉手，現(xiàn)部分新業(yè)主考慮散售，但計劃可能延遲，供應具有相當?shù)牟淮_定性;中環(huán)街市的改造正在醞釀之中，可能會通過行人天橋與中環(huán)中心連通，二者有望一起實現(xiàn)增值。

九龍區(qū)仍是供應最充足的地區(qū)之一，“起動九龍東”計約600,000平方米的甲級寫字樓空間已經(jīng)逐步釋放，未來兩年仍會穩(wěn)步增加。但是由于需求并未完全轉移至九龍區(qū)，并且目前九龍東市場投資者的推動力大于自用業(yè)主，加之持續(xù)穩(wěn)定的新增供應，致使九龍區(qū)的空置率居高不下。

2018年前兩季度，零售物業(yè)市場的投資焦點也有所轉移，從中環(huán)核心區(qū)域逐漸轉移至邊緣的非核心區(qū)域。港島東的鰂魚涌成為新的熱點，太古坊重建計劃或會帶來未來的大量供應，而港島南的黃竹坑等地則因新開通的南港島線成為新晉熱點。

總的來說，未來寫字樓整體供應正在穩(wěn)步增加，但地區(qū)間分化明顯。傳統(tǒng)的中環(huán)等核心地區(qū)供應已經(jīng)近乎枯竭，而大部分的新增供應還需以依賴九龍區(qū)，港島邊緣非核心區(qū)域也有充足供給，港島東或成下一熱點。

二、需求

2017年底至2018年初，商業(yè)物業(yè)投資市場交投活動增加，一項大型零售物業(yè)組合及多個整棟商業(yè)樓宇的出售消息備受矚目。2017年第四季度，商業(yè)物業(yè)投資市場較為保守，以大規(guī)模交易為主，其中最為矚目的是領展房產(chǎn)基金打包出售17項商場物業(yè)。2018年的寫字樓交易基本延續(xù)了去年的火熱態(tài)勢，在零售銷售穩(wěn)步復蘇的帶動下，寫字樓市場有望實現(xiàn)大宗交易。

中環(huán)熱度持續(xù)，中資機構主導需求

中資機構被香港日漸開放包容的政策吸引，加之多元化投資的需要，紛紛謀求在港的深度發(fā)展。銀行、保險公司和資產(chǎn)管理公司等傳統(tǒng)的金融機構，早年已經(jīng)看到了香港的商機，紛紛在香港設立分部。其中，很多中大型中資銀行早已入駐香港，但為了加強與客戶交流，發(fā)展壯大業(yè)務，有逐步擴張的趨勢，對寫字樓的需求也在提升。香港的國際化市場和優(yōu)質人才供應也在吸引著中資保險公司和資管公司，以及后起之秀科技公司。

除此以外，由于港交所也是眾多企業(yè)首次公開募股的理想交易所之一，不少非金融機構，如以恒大為首的房地產(chǎn)公司，也在香港開設了自己的辦公室。目前中環(huán)的租賃需求仍以中資銀行及金融公司為主導，4月所租面積占區(qū)內(nèi)新租出面積的76%。其中華夏銀行承租國際金融中心二期14,000平方尺樓面以滿足擴張需要;平安證券在其現(xiàn)有的上環(huán)寫字樓之外，額外承租金鐘中心大廈全層14,300平方米寫字樓做擴張;國泰君安也據(jù)報承租萬宜大廈10,100平方尺樓面。

由于空置率低企和租賃成交火熱，4月整體寫字樓租金環(huán)比上升1.1%，升幅為兩年以來最快。目前港島東和九龍東的租賃需求最旺盛，升值潛力也最大，占全港新租賃成交的76%，租金按月分別上升3.1%和1.2%。

中環(huán)傳統(tǒng)租客外溢，港島東或成新熱點

雖然傳統(tǒng)中環(huán)租客受高租金挾制正逐漸離開中環(huán)，但仍深諳中環(huán)的核心地理優(yōu)勢，港島東由于具有極大交通便利優(yōu)勢并且靠近中環(huán)，成為了租戶遷移的首選目的地，2017年的空置率甚至低于中環(huán)。目前租賃需求主要集中在港島東和九龍東，按新租出樓面計算，共占全港新租賃成交面積的76%。

2018年二季度大型租戶對港島東寫字樓興趣依然十分濃厚，安永會計師事務所已經(jīng)預租鰂魚涌太古坊一座約146,300平方尺寫字樓，一旦落實，將是最新一宗四大會計師事務所承租中環(huán)以外寫字樓的交易。港島東亦因太古坊一座倍受租戶青睞，75%樓面已獲預租，因而空置率低企僅有2.5%，推動租金按月增長3.1%，為各細分市場中表現(xiàn)最佳。供應雖然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上揚勢頭明顯。

九龍東由于交通和基建配套設施的不完善，空置率始終高企不下，雖有略微下降但仍超過11%。受益于香港政府“啟動九龍東”的計劃，目前九龍東仍是新增供應最充足的區(qū)域之一，僅2017年新增供應就有約147萬平方英尺，未來五年還有約410萬平方英尺的新增供應。但一系列基建設施的落成以及交通條件的改善，加之香港政府的施政措施，九龍東的分層寫字樓正在以更相宜的租金和更多優(yōu)惠條件吸引更多的租戶。因此，我們預計未來九龍雖有大量供應，但需求也會逐漸上升，空置率有望繼續(xù)緩步下降。

三、總結

2018年上半年，香港寫字樓市場持續(xù)升溫，租金售價穩(wěn)步走高。中資金融公司為香港寫字樓市場帶來了更多的需求，還會成為未來香港寫字樓租賃增長主要動力。港島東等非核心區(qū)域對中環(huán)傳統(tǒng)租客的吸引力大增。

核心商區(qū)以外的新發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)擴展區(qū)潛力巨大，但是由于新區(qū)開發(fā)有較長的周期，加之中環(huán)等核心商區(qū)長期累積的區(qū)位優(yōu)勢，短時間內(nèi)核心商區(qū)的優(yōu)勢不會受到影響，但新區(qū)的吸引力已日漸突出，對過熱的需求起到一定的引流效果。

受限于長期供應的不足以及地域差別顯著，2018年二季度寫字樓市場租金售價的增長趨勢仍舊不減，核心商區(qū)供求差距進一步擴大，但非核心區(qū)域的優(yōu)勢已經(jīng)日益突出，未來有望給區(qū)域價格分化降溫。（編輯：劉瑞）