中資企業(yè)主導(dǎo)香港寫(xiě)字樓市 中環(huán)租金仍看漲

與受香港政府“辣招”影響成交略顯低迷的住宅市場(chǎng)相比，近年來(lái)位于黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓一直受到內(nèi)地資金追捧，單位樓價(jià)屢創(chuàng)新高，成為香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的“香餑餑”。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行近日為了迎合主顧，特地推出了以簡(jiǎn)體字書(shū)寫(xiě)的《香港寫(xiě)字樓指南》，以向內(nèi)資企業(yè)介紹香港各商業(yè)區(qū)及商廈，便于他們購(gòu)買(mǎi)時(shí)參考。這從側(cè)面也印證了內(nèi)地企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求的旺盛狀態(tài)。

誰(shuí)在大手筆買(mǎi)入整棟寫(xiě)字樓?是中資!

克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)表2016香港寫(xiě)字樓總結(jié)與展望報(bào)告表示，由于全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變幻莫測(cè)，投資者紛紛尋求工商物業(yè)來(lái)投資避險(xiǎn)，上半年整棟寫(xiě)字樓成交超過(guò)13宗，其中中資機(jī)構(gòu)最為活躍。

2016年2月份，光大控股(00165)聯(lián)手母公司收購(gòu)位于香港灣仔的頂級(jí)寫(xiě)字樓大新金融中心，作價(jià)100億港元。

2016年4月份，會(huì)德豐地產(chǎn)發(fā)展的紅磡甲級(jí)寫(xiě)字樓One HarbourGate獲中資公司斥50億元購(gòu)入，呎價(jià)高達(dá)1.79萬(wàn)元。而且，連同One HarbourGate東座，僅半年時(shí)間，已經(jīng)有4幢甲級(jí)商廈落入中資手，涉資超過(guò)300億元。

位于香港中環(huán)皇后大道中99號(hào)的中環(huán)中心頂樓79樓，建筑面積1.32萬(wàn)平方尺(約合1227平方米)，成交價(jià)為5億港元，每平方呎作價(jià)高達(dá)3.78萬(wàn)港元，新業(yè)主仍為中資企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前黃金地段甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均呎價(jià)在3萬(wàn)港元左右，而內(nèi)地投資者出價(jià)十分進(jìn)取，愿意支付3.5萬(wàn)港元甚至4萬(wàn)港元。據(jù)悉，這些財(cái)大氣粗的投資者主要為內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、保險(xiǎn)公司等，整棟買(mǎi)入香港甲級(jí)寫(xiě)字樓，主要作為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略投資。

克而瑞在報(bào)告中稱(chēng)，2016年下半年港府“辣招”打擊住宅投資，零售業(yè)仍深陷寒冬，相比之下辦公樓長(zhǎng)期投資回報(bào)更為穩(wěn)妥樂(lè)觀，類(lèi)似的大手筆投資仍在持續(xù)。

誰(shuí)托起了核心區(qū)寫(xiě)字樓租價(jià)?還是中資!

除了大手筆買(mǎi)入寫(xiě)字樓外，中資還是托起中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓租價(jià)的主力軍——世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓出租面積凈增長(zhǎng)410萬(wàn)平方呎，內(nèi)地企業(yè)增長(zhǎng)了120萬(wàn)平方呎;同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬(wàn)平方呎。

戴德梁行回顧2016年香港寫(xiě)字樓及商鋪?zhàn)鈩?wù)表現(xiàn)表示，香港寫(xiě)字樓平均租金上升1.9%。其中，中區(qū)(超甲級(jí))租金升幅達(dá)9.6%，港島東、九龍東及九龍其他地區(qū)(紅磡及沙田)則微跌0.1%、2.3%及3.2%。

而根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年前十一個(gè)月香港中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方呎，已十分接近2008年金融危機(jī)前高峰水平的116港元。該區(qū)平均租金比非核心商業(yè)區(qū)超出3.3倍，目前核心商業(yè)區(qū)與非核心商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓租金差距已擴(kuò)大至五年新高。

中資機(jī)構(gòu)租賃未放緩，中環(huán)租金還會(huì)漲!

展望今年，戴德梁行香港董事總經(jīng)理及寫(xiě)字樓代理部主管蕭亮輝指出，中資機(jī)構(gòu)在中區(qū)租賃速度沒(méi)有放緩跡象，為中區(qū)租金帶來(lái)支持，料全年會(huì)有3%至6%升幅，而香港甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)290萬(wàn)方呎，約六成位于九龍東，預(yù)計(jì)該區(qū)租賃活動(dòng)會(huì)增加。

克爾瑞也表示，中環(huán)租金受供應(yīng)緊張和中資機(jī)構(gòu)強(qiáng)勁需求雙重刺激，會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng);新興的港島東及港島南也有上升趨勢(shì)，而九龍等其他非中心區(qū)則有下探勢(shì)頭?？傮w而言，2017年租金會(huì)上升，但上升趨勢(shì)將放緩。

根據(jù)香港政府物業(yè)報(bào)告，2017年寫(xiě)字樓落成量將進(jìn)一步提升，單單甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)落成超過(guò)21萬(wàn)平方米，其中63%在觀塘。若中區(qū)和九龍的需求趨勢(shì)不變，預(yù)計(jì)2017年中區(qū)租金水平仍有一定上漲，而九龍則大概率上將進(jìn)一步縮水，租金水平分化會(huì)更加明顯。

寫(xiě)字樓售價(jià)是漲是跌?高盛和美銀美林看法不一樣

與中環(huán)寫(xiě)字樓租金上漲的一致預(yù)期相反，機(jī)構(gòu)對(duì)于中環(huán)寫(xiě)字樓售價(jià)的走勢(shì)預(yù)期存在分化。

高盛發(fā)表報(bào)告表示，2030年后香港的土地供應(yīng)能見(jiàn)度低，土地不足是香港的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，較看好香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)多于住宅及零售市場(chǎng)。預(yù)計(jì)其2017年于香港寫(xiě)字樓的物業(yè)價(jià)值占資產(chǎn)凈值約52%。

高盛認(rèn)為，香港人口增長(zhǎng)每年約0.7%，主要由外來(lái)人口帶動(dòng)。該行預(yù)期香港島及九龍核心地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓面積到2023年將有520萬(wàn)平方尺的短缺，非核心地區(qū)則有590萬(wàn)平方尺過(guò)剩。

而美銀美林則稱(chēng)，基于香港金融業(yè)基本面疲弱，及中環(huán)以外商廈新供應(yīng)增加，香港商廈市場(chǎng)“去中心化”趨勢(shì)持續(xù)，中環(huán)寫(xiě)字樓租金今年跌幅將高達(dá)5%。