香港2018年二季度樓市總結(jié)展望：商鋪篇

本文來源“克爾瑞地產(chǎn)研究”。

2018年4月香港零售商鋪租金指數(shù)為186.0，超過2015年租金指數(shù)下跌前的最高水平并維持了2017年底以來的高位，行業(yè)整體呈現(xiàn)上升趨勢，市場有回暖現(xiàn)象。受惠于春節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日以及香港一系列旅游行業(yè)全面開放的政策的影響，2018年第二季度訪港旅客人數(shù)及零售額有了明顯的回升。另一方面，由于香港市場結(jié)構(gòu)的改善，本港中檔民生消費持續(xù)為疲軟的零售業(yè)提供主要增長動力， 而珠寶首飾、鐘表及名貴禮物等高檔零售業(yè)的行情仍在持續(xù)降溫。

一、供應(yīng)

2018年度落成量難達成，空置率仍將高企

根據(jù)《香港物業(yè)報告》，私人商業(yè)樓宇市場2017 年年底的總存量為11,274,200平方米，其中 29% 在港島、 41%坐落九龍和 30% 位于新界。落成量相較2016下跌15%至105,000平方米，九龍獨占其中40%。雖然來自西貢、油尖旺及沙田等非核心地區(qū)的供應(yīng)有所增加，但目標125,600平方米未能達成。2018年前四月落成量僅為9,300平方米，是目標落成量69,000平方米的5.5%，若下半年未有新的大面積私人商業(yè)樓宇落成，2018年度落成量恐怕仍很難達成目標。

同時，由于近年來非核心區(qū)域的新增商鋪數(shù)量大幅上升，短期內(nèi)難以被完全消化，因此自2012年起商鋪空置率便一路走高，到2016年末空置率已達9%，2017年空置率仍然維持高位不變。并且由于不斷有來自非核心區(qū)域的新增供應(yīng)進入市場，預(yù)計空置率將持續(xù)高企。而新增供應(yīng)主要針對的是民生類消費，因本港中檔消費需求強勁，該類商鋪租金并未承受下行壓力，長期風險較小。

二、需求

內(nèi)地訪港旅客人數(shù)明顯回升，有望提振零售物業(yè)市場

2017年全年總訪港人數(shù)同比上升3.2%，其中內(nèi)地游客人數(shù)同比上升3.9%。2018年二月受惠于春節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日帶來的正面影響，內(nèi)地訪港人數(shù)達到了440萬人次，占總訪港人數(shù)的83%，人數(shù)及占比均創(chuàng)下近三年的新高。這種勢頭也在第二季度得到了延續(xù)，四月內(nèi)地訪港人數(shù)為406萬人，同比上升15.2%。

外來需求的上漲給香港整體零售業(yè)帶來了正面影響。雖然除內(nèi)地游客外，其他國家地區(qū)游客訪港人數(shù)有所增長，但由于內(nèi)地游客占總體訪港人數(shù)的77%左右，其他國家地區(qū)游客人數(shù)的多寡對于香港的影響遠比不上內(nèi)地游客訪港次數(shù)波動的影響。自2014年開始，內(nèi)地旅客訪港次數(shù)連降三年，但是從今年初開始內(nèi)地游客訪港次數(shù)逐步增多，市場逐漸展現(xiàn)回暖的跡象，零售物業(yè)市場有望得到提振。

零售業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢不變，今年有望轉(zhuǎn)暖

從2017年趨勢上看，2017年整年總銷貨額較2016年有所上升。自2017年第一季度開始，全港零售業(yè)銷貨額下跌幅度明顯收窄，年中之后開始逐步回升，2018年2月達到452億港元，為近兩年來的最高，雖然3、4月總銷貨額相較開年有所回落，但仍比去年同期高出11.5%。整體而言，2017年的總銷貨額仍處于負增長，但消費品類的銷貨總價卻逆勢上漲，其中中檔民生類消費品同比上漲最為明顯。

這種趨勢也延續(xù)到了2018年，前四月所有零售商品總銷貨額同比上漲13.9%，其中百貨公司貨品同比上升13.0%，食品、酒類飲品及煙草同比上升7.6%，耐用消費品同比上升16.8%;由此可以看出香港的消費趨勢逐漸轉(zhuǎn)向中檔民生消費，因此這部分的零售情況相對穩(wěn)中向好，甚至轉(zhuǎn)跌為升。

一方面由于訪港人數(shù)有所增加，提振了本地消費;另一方面受到香港經(jīng)濟形勢向好的影響，良好的就業(yè)及收入情況為香港零售業(yè)的復(fù)蘇提供了強有力的支持。因此，預(yù)計2018年下半邊零售業(yè)有可能保持上半天的振興趨勢，走出近幾年的低谷，繼續(xù)穩(wěn)步增長。

三、政策

為促進旅游業(yè)復(fù)蘇，從而帶動零售業(yè)回復(fù)活力，香港政府自2015年起進行了許多嘗試。包括撥款支持旅游發(fā)展局加大宣傳推廣香港旅游力度，從而減少香港旅游業(yè)對內(nèi)地訪港旅客的依賴性，降低內(nèi)地游客對香港旅游業(yè)及零售業(yè)的影響;去年時逢香港回歸20周年，旅游發(fā)展局更是撥款鼓勵內(nèi)地“真人秀”到港拍攝，期待能再次帶動內(nèi)地訪港熱潮，為香港零售業(yè)及旅游業(yè)帶來更多增長動力，2018年前半年的數(shù)據(jù)顯示了這一政策的有效性，預(yù)計全年香港旅游業(yè)會繼續(xù)回暖。

另一方面，受益于大灣區(qū)以及“一帶一路”等國家政策，香港正在開拓更多元化的旅游客源市場。并且隨著多項大型基建如港珠澳大橋、廣深港高鐵(香港段)等相繼完工并投入服務(wù)，以及主題樂園興建新酒店，使得內(nèi)地旅客訪港變得更加容易，無形中提升旅客訪港意愿，將有助于帶動香港旅游業(yè)的發(fā)展。

四、總結(jié)

香港商鋪租金在2018年上半年保持了自2017年末以來的高位，已是近年來的最高，但由于新商鋪的供應(yīng)以及持續(xù)走高的空置率，預(yù)計未來香港總體零售商鋪租金的上漲幅度將有所收緊。由于多項政策的驅(qū)動以及大環(huán)境的放松，香港旅游業(yè)正在逐漸回暖，未來良好的勢頭有望持續(xù)。本土消費力依舊是全港零售業(yè)消費力的中流砥柱，但是高端零售業(yè)仍面臨寒冬，中檔消費成為商鋪需求的主要動力。

總體訪港人數(shù)，特別是內(nèi)地游客訪港人數(shù)以及比例都出現(xiàn)明顯的的提升，為香港零售業(yè)注入了新的活力。受到香港市場向好的影響，本土消費相對穩(wěn)健，為香港零售業(yè)的發(fā)展提供動力，預(yù)計未來香港零售業(yè)將穩(wěn)中求升。(編輯：劉瑞)