東吳證券：地產(chǎn)收儲(chǔ)該幾多期許 效果當(dāng)幾何？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，東吳證券發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，目前全國(guó)庫(kù)存處于歷史相對(duì)高位，約為歷史最高點(diǎn)的85%。借鑒2014年周期的經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)去化周期下降21%或去化周期降至16.9月左右，地產(chǎn)銷(xiāo)售的量?jī)r(jià)情況會(huì)顯著復(fù)蘇，若要使去化周期下降21%或下降至16.9個(gè)月，所需的收購(gòu)資金為2.04或3.67萬(wàn)億元。若其中60%為央行的保障性住房再貸款，則需要再貸款1.22或2.20萬(wàn)億元。本輪收儲(chǔ)政策著力于供給端，有望降低庫(kù)存水位，改善供需關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期；同時(shí)助力保障房和保交樓工作。結(jié)合需求端政策，有望帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售基本面溫和復(fù)蘇。

東吳證券主要觀點(diǎn)如下：

我國(guó)當(dāng)前的庫(kù)存情況究竟如何？

目前全國(guó)庫(kù)存處于歷史相對(duì)高位，約為歷史最高點(diǎn)的85%；新房銷(xiāo)量不斷下滑，去化周期迅速攀升，當(dāng)前已創(chuàng)2010年來(lái)新高為27.2個(gè)月；一/二/三線城市庫(kù)存分布處于歷史最高位的90%/75%/96%，近1年來(lái)整體均保持穩(wěn)定；一二三線城市的去化周期均已達(dá)歷史新高，三線城市去化周期上漲速度最快，形勢(shì)最為嚴(yán)峻。

2014年周期中“去庫(kù)存”如何拉動(dòng)地產(chǎn)量?jī)r(jià)復(fù)蘇？

2010年限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái)后，行業(yè)基本面迅速下行，房地產(chǎn)庫(kù)存迅速累積，2015年達(dá)到歷史峰值；2014年政策放松以“去庫(kù)存”為主導(dǎo)目標(biāo)，聚焦限購(gòu)限貸放松和棚改貨幣化。在一攬子政策的刺激下，購(gòu)房需求迅速提振，房?jī)r(jià)隨之上漲。本輪去庫(kù)存可以可以分為兩個(gè)階段：階段一(2014年9月-2016年3月)：月度供應(yīng)面積>月度成交面積，80城庫(kù)存面積未出現(xiàn)明顯下降；階段二(2016年3月-2017年6月)：月度供應(yīng)面積<月度成交面積，80城庫(kù)存水位迅速下降。2016年月度供應(yīng)面積的下降主要是由于前期拿地投資減少的作用開(kāi)始逐步顯現(xiàn)

東吳證券認(rèn)為，在2014年周期中，去化周期的下降是后續(xù)“量-價(jià)-供需”三者正向循環(huán)的啟動(dòng)點(diǎn)。(1)本輪周期中去化周期的下降更大程度上是因?yàn)殇N(xiāo)售面積的提升而非庫(kù)存下降。(2)量在價(jià)先：房?jī)r(jià)下跌/上漲滯后于銷(xiāo)售面積3個(gè)月/2個(gè)月。(3)本輪放松去化周期下降21%至16.9月后帶動(dòng)樓市進(jìn)入“量-價(jià)-供需”的正向循環(huán)。

本輪收儲(chǔ)政策的實(shí)施路徑和作用？

本輪收儲(chǔ)分為收新房的“保障性住房再貸款”政策和收二手房的“以舊換新”政策，收新房是地方國(guó)企向開(kāi)發(fā)商收購(gòu)已建成未出售的存量新房，而“以舊換新”是地方國(guó)企向居民收購(gòu)存量住宅用作保障房，居民出售二手房后需要購(gòu)買(mǎi)更高總價(jià)的新房?？傮w而言，收購(gòu)新房政策的落地操作性和可復(fù)制性更強(qiáng)，而收購(gòu)二手房對(duì)市場(chǎng)需求的提振作用更強(qiáng)。

東吳證券認(rèn)為，收儲(chǔ)模式的作用主要有(1)為保障性租賃住房提供增量；(2)消化庫(kù)存改善供需關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期；(3)緩解被收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力，助力保交樓。在落地過(guò)程中也可能遇到收益覆蓋問(wèn)題導(dǎo)致地方政府動(dòng)力不足等問(wèn)題。

本輪收儲(chǔ)政策需要多少資金方可起效？

東吳證券預(yù)計(jì)，5000億收儲(chǔ)資金可以收購(gòu)存量新房46.7-53.4萬(wàn)套，單套收購(gòu)成本在100萬(wàn)元左右。而全國(guó)新房+二手房住宅庫(kù)存套數(shù)約963萬(wàn)套。借鑒2014年周期的經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)去化周期下降21%或去化周期降至16.9月左右，地產(chǎn)銷(xiāo)售的量?jī)r(jià)情況會(huì)顯著復(fù)蘇，若要使去化周期下降21%或下降至16.9個(gè)月，所需的收購(gòu)資金為2.04或3.67萬(wàn)億元。若其中60%為央行的保障性住房再貸款，則需要再貸款1.22或2.20萬(wàn)億元?；诖耍诖罄m(xù)央行追加再貸款資金支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇。

推薦標(biāo)的：

1)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)集中在核心城市的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。推薦：保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)、越秀地產(chǎn)(00123)、華發(fā)股份(600325.SH)，建議關(guān)注：萬(wàn)科A(000002.SZ)。

2)擁有充沛優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)資產(chǎn)、現(xiàn)金流有望邊際改善的房企。推薦：新城控股(601155.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)，建議關(guān)注：龍湖集團(tuán)(00960)。

3)物業(yè)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、保利物業(yè)(06049)、綠城服務(wù)(02869)、越秀服務(wù)(06626)。

4)代建及中介公司：綠城管理控股(09979)、貝殼(02423)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：收儲(chǔ)政策后續(xù)落地進(jìn)度不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷(xiāo)售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動(dòng)性惡化超預(yù)期。