華泰證券：美國(guó)房屋銷售“量減價(jià)升”，短期存在不確定性

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研報(bào)稱，4月房屋價(jià)格延續(xù)漲勢(shì)，接近歷史最高值。當(dāng)前美國(guó)房貸利率仍高位運(yùn)行，5月美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議紀(jì)要顯示降息可能需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。華泰證券認(rèn)為，當(dāng)前利率居高不下不利于美國(guó)購房需求的釋放，代表前瞻指標(biāo)的成屋簽約銷售指數(shù)4月環(huán)比走弱，短期美國(guó)房屋總銷售增長(zhǎng)或存在一定的不確定性。

以下為核心觀點(diǎn)

4月美國(guó)房屋市場(chǎng)“量減價(jià)升”，短期銷售增長(zhǎng)存在不確定性

4月，美國(guó)新屋成屋銷售同環(huán)比均降。供給端方面，整體庫存雖有所上升，但結(jié)構(gòu)上成屋庫存仍然偏緊。4月房屋價(jià)格延續(xù)漲勢(shì)，接近歷史最高值。當(dāng)前美國(guó)房貸利率仍高位運(yùn)行，5月美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議紀(jì)要顯示降息可能需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。我們認(rèn)為，當(dāng)前利率居高不下不利于美國(guó)購房需求的釋放，代表前瞻指標(biāo)的成屋簽約銷售指數(shù)4月環(huán)比走弱，短期美國(guó)房屋總銷售增長(zhǎng)或存在一定的不確定性。

新屋成屋雙降，總庫存有所增加

4月，美國(guó)總房屋銷售39.8萬套，同比-2.7%，環(huán)比-2.3%，其中新屋銷售5.3萬套，同比-7.7%，較3月走低11.6pct，同比自去年4月以來首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比-4.7%;成屋銷售34.5萬套，同比-1.9%，降幅較3月收窄1.1pct，環(huán)比-1.9%，環(huán)比連續(xù)2個(gè)月下降。截至4月末，新屋/成屋庫存量分別為47/121萬套，同比+10%/+16%，環(huán)比+3%/+9%;新屋/成屋可供銷售月數(shù)分別+1.1/+0.3至8.5/3.5個(gè)月，分別處于2000年以來的86%/17%分位值，總庫存雖有所增加，但成屋庫存仍偏緊。

新屋成屋價(jià)格接近歷史高點(diǎn)，購房需求或有所減弱

4月，美國(guó)新屋銷售中位價(jià)43.4萬美元/套，環(huán)比-1.4%，同比+3.9%，漲幅較3月走闊3.8pct。成屋銷售中位價(jià)40.8萬美元/套，環(huán)比+3.7%，環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，同比+5.7%，漲幅較3月走闊1.0pct。新屋/成屋中位價(jià)分別為2000年以來97%/99%分位值，接近歷史最高值。截至3月末，美國(guó)住房購買力指數(shù)為101.1，環(huán)比-2.03%，處于2000年以來的4.4%分位值。4月，代表前瞻指標(biāo)的成屋簽約銷售指數(shù)(折年數(shù))為72.3，同/環(huán)比-7.4%/-7.7%。我們認(rèn)為，利率居高不下，當(dāng)前美國(guó)房屋的可負(fù)擔(dān)性較低，短期會(huì)弱化購房意愿。

按揭貸款利率有所回升，短期仍將保持高位運(yùn)行

4月，美國(guó)30年期按揭貸款利率均值為6.99%，環(huán)比+0.17bps，有所回升，處于2000年以來91.1%分位值，利率高位運(yùn)行。4月美國(guó)季調(diào)后核心CPI同比+3.6%，符合彭博一致預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)在5月FOMC宣布，聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間仍為5.25%-5.50%，同時(shí)鮑威爾表示，在美聯(lián)儲(chǔ)有信心看到通脹可下降到2%之前，放松貨幣政策是不合適的，暗示美聯(lián)儲(chǔ)近期開啟降息通道的可能性不大。短期來看，美國(guó)房貸利率仍將保持高位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)政策超預(yù)期收緊，美國(guó)樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。