中信證券：重點城市二手房逐周銷售環(huán)比上升 看好市場波浪式復(fù)蘇

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報稱，歷史上的政策往往較為謹(jǐn)慎，且主要側(cè)重某一方面，市場在政策刺激下階段性釋放一波需求，出現(xiàn)曇花一現(xiàn)的復(fù)蘇。當(dāng)前政策力度和全面性較2024年4月前的政策顯著更強。更重要的是，重點城市二手房周度成交量環(huán)比的持續(xù)攀升，二手房掛牌量開始下降，都透露出和歷史上完全不同的信號，看好地產(chǎn)市場的波浪式復(fù)蘇。

中信證券主要觀點如下：

本輪市場并不是見政策創(chuàng)新高，而是逐周銷售環(huán)比上升

在4月30日以前，政策往往維持幾周的勢能。2024年1月-3月，包括北上廣深等多地紛紛出臺放松限購、降低利率、購房補貼等政策，例如廣州對120平米以上房屋放開限購，自有住房放租或放售備案可核減限貸套數(shù)等。

根據(jù)貝殼APP，廣州3月的二手房周度成交量環(huán)比分別為+8.9%/+1.7%/-4.9%，市場的熱度只持續(xù)了幾周。不過，2024年5月的房地產(chǎn)新政并不相同，“517新政”之后市場仍在環(huán)比向上變化。

根據(jù)各房地產(chǎn)中介的官網(wǎng)數(shù)據(jù)，最近一周(5.27-6.2)77個樣本城市成交量環(huán)比提升0.2%，較新政前一周(5.11-5.17)增長9.5%，重點城市如北京、深圳、廣州、杭州四個城市在過去三周的二手房成交總量環(huán)比分別為-1.1%/+2.9%/+8.5%，銷售逐周上升。

本輪政策出臺之后，業(yè)主沒有加速掛牌和降價，核心城市掛牌量開始下降

根據(jù)各房地產(chǎn)中介的官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年年底144個城市掛牌房源量較年初增長了23%，二手房降價樓盤盛行。2024年年初的政策并未完全扭轉(zhuǎn)掛牌量增加的態(tài)勢，2024年一季度末，144個城市掛牌量比2024年年初增加了4.1%，重點城市如北京、杭州和蘇州分別增長4.1%、5.2%和3.5%。但4月30日之后的政策變化明顯，截至6月2日，144個城市二手房源掛牌量下降0.5%，其中北京、杭州、蘇州分別下降4.2%、3.1%和1.5%。

4月30日政治局會議之后出臺的政策力度和在此之前的政策相比力度和全面性顯著增強

政治局會議之后，中央和地方高度協(xié)同，地方出臺的政策涵蓋廣，力度大。以上海為例，5月27日出臺對房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化，限購較大幅度調(diào)整，包括縮短非滬籍居民購房所需要的社保個稅年限、擴(kuò)大重點區(qū)域非滬籍人才和非滬籍單身人士購房區(qū)域、調(diào)整離異者購房、贈予房產(chǎn)套數(shù)計算口徑、允許二孩以及以上家庭再增購一套房屋等一系列措施。

上海的限購措施處于十年來最寬松的階段。購房成本顯著降低，最低首付比例降低至20%，為2009年以來的歷史新低，按揭貸款利率下限為LPR減45個BP，按當(dāng)前利率計算5年以上貸款利率為3.5%，在絕對水平上為近10年新低，按揭貸款利率相對于基準(zhǔn)利率的降幅仍有繼續(xù)下調(diào)的空間。

真實需求足以支持市場波浪式復(fù)蘇

中信證券表示，不能簡單將中國市場視為一個整體，在20-40個核心城市，大量真實需求的存在足以支持市場波浪式復(fù)蘇。這種需求既包括外來人口新遷入的需求、改善的換房需求、二套的增購需求、存量房屋的拆遷需求、更包括大量人戶分離人口被壓抑的購房需求。

根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查，2020年全國人戶分離人口總量超過4.9億人，較2010年增長89%，占2020年全國總?cè)丝诘?5%，占比較2010年提升15.4個百分點。根據(jù)中信證券測算，僅僅這一項，19個超大特大城市外地人戶分離家庭戶在政策優(yōu)化下潛在增量購房需求約3.1億平米，是當(dāng)前新房庫存的1.5倍，是2023年銷售面積的2.1倍。

市場化和法制化的以舊換新和國資平臺回購，配合市場化力量足以支持核心城市消化供給

一方面政策自上而下限制去化周期長的城市的土地供給，支持以合理價格收回已出售但無力開發(fā)的土地;另一方面通過設(shè)立再貸款支持國資平臺收儲存量住房用作保障房、推出以舊換新政策并引導(dǎo)中介參與等促進(jìn)銷售去化。此外隨著市場和房價逐漸企穩(wěn)，二手房新增供給也會逐漸穩(wěn)定。根據(jù)中信證券測算， 18個核心城市新房庫存規(guī)模將有望由當(dāng)前的1.8億平米下降至2025年4月底的1.3億平米，疊加銷售規(guī)模提升，新房平均去化周期有望由28.7月下降至15.6月。

風(fēng)險因素：房地產(chǎn)支持性政策效果不及預(yù)期的風(fēng)險;市場恢復(fù)不及預(yù)期，房價持續(xù)下行的風(fēng)險;收儲造成房地產(chǎn)企業(yè)存量項目虧損，大幅影響當(dāng)年業(yè)績表現(xiàn)的風(fēng)險。