中信證券：消化存量住房的政策將落到實處 五條路徑未來或逐步推廣

智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，消化存量住房或有五條路徑，分別是促進(jìn)市場交易復(fù)蘇，國資平臺收購空置商品房，鼓勵企事業(yè)單位成批購入存量住房，以舊換新地方購置居民的存量房和優(yōu)化存量項目規(guī)劃。這些路徑都已經(jīng)過地方的初步驗證，預(yù)計未來會逐步推廣。中期來看，保障性住房的配給計劃如果都通過回購來完成，且土地市場和回購形成良性循環(huán)，則回購上限可以達(dá)到新房交易規(guī)模的40%，對存量住房消化會產(chǎn)生巨大的影響。當(dāng)然，最終解決存量住房消化問題的途徑仍然是市場的復(fù)蘇，尤其是核心城市房價的企穩(wěn)。

中信證券觀點如下：

路徑一：促進(jìn)市場化交易復(fù)蘇是消化存量房屋的主流方向和根本路徑。

該行認(rèn)為，總需求不足的局面已經(jīng)導(dǎo)致房價持續(xù)下跌，悲觀預(yù)期階段性自我實現(xiàn)，需求限制措施正在全面放開。核心城市陸續(xù)放開限購，調(diào)降按揭貸款利率，優(yōu)化對首套房的認(rèn)定，相信這都有助于合理置業(yè)需求的釋放。全年來看，該行預(yù)計限購政策將走向歷史盡頭，按揭貸款平均利率將下降到3.3%以下。

路徑二：政府和國資平臺收購空置商品房作為保障性住房。

當(dāng)前，已經(jīng)有一些地方國資平臺收購去化困難的開發(fā)產(chǎn)品作為保障房(租賃房，人才公寓等)。盡管收購價格往往低于開發(fā)企業(yè)的成本價，但這種做法也有利于消化市場上去化最為困難的存貨，盤活開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，同時兌現(xiàn)地方的住房保障投入。長期而言，開發(fā)企業(yè)信心恢復(fù)之后，土地出讓金的流入也會緩解地方的債務(wù)和資金壓力。

路徑三：鼓勵企事業(yè)單位收購存量住房。

作為獨立第三方的企事業(yè)單位，也是收儲的可能生力軍。租賃住房貸款的支持，使得收購存量住房的主體有成本較低的資金來源。允許第三方在市場回暖時將這部分存量住房作為商品房銷售，則部分破解了租金回報率過低的收儲難題。隨著一些城市開始積極鼓勵企事業(yè)單位收購存量住房，在地方資產(chǎn)負(fù)債表有限的情況下，化解開發(fā)企業(yè)的庫存問題也成為可能。

路徑四：以舊換新，地方平臺收購存量房。

地方政府積極鼓勵以舊換新，除了搭建平臺，鼓勵存量流轉(zhuǎn)之外，更可能直接入市(或通過國資平臺)收購改善性置業(yè)買家的存量住房的選項。例如鄭州的以舊換新包括兩種方式，其一是政府指定收購主體收購二手住房，促成群眾購買改善性新建商品住房;其二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。各地收購存量房都以居民購置指定名單內(nèi)新房為條件，且存量房收購總價往往不超過新房定價的八折。這確保了通盤來看，政府和企業(yè)部門的現(xiàn)金凈流入。按揭貸款的支持，以舊換新政策也大大減輕了居民的負(fù)擔(dān)。

路徑五：優(yōu)化存量項目規(guī)劃，盤活資產(chǎn)。

資金支持之外尚有規(guī)劃支持的路徑，即針對規(guī)劃不佳的土地，在建項目和空置房屋進(jìn)行規(guī)劃條件和用途的調(diào)整，從而匹配社會需求。例如，允許項目降低商業(yè)配比，將非住宅改為住宅，允許將辦公用途的房屋用作保障性租賃住房等。

地方回購的理論上限高達(dá)新房交易規(guī)模的40%，但現(xiàn)實來看受市場復(fù)蘇趨勢和保障房需求規(guī)模的限制。

該行認(rèn)為，如果消化存量房屋能接續(xù)土地市場復(fù)蘇，則回購商品房的理論上限，就等于保障性住房的年度配給計劃。該行統(tǒng)計，樣本城市原定的保障性住房供給要相當(dāng)于新房網(wǎng)簽的40%左右，即中期而言如果通過回購解決保障性住房來源問題，則相當(dāng)于可消化新房銷售40%的房屋。當(dāng)然，市場可否最終復(fù)蘇，土地出讓金和回購資金能否形成良性循環(huán)，保障房已開工待交付規(guī)模是否擠占可回購的規(guī)模，都是影響地方回購商品房的重要因素。

投資策略：

該行認(rèn)為，消化存量住房的政策將落到實處，市場化手段，即降低按揭利率、放開限購等手段是主流的方向，但也離不開政府、國資平臺、企事業(yè)單位的收儲，和項目規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整。4月底以來，北京、杭州、西安等核心城市陸續(xù)放松居民購房的限制性政策。該行預(yù)計，多管齊下的消化存量房屋政策將起作用。該行看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資前景，推薦具備核心資源儲備和良好開發(fā)能力的地產(chǎn)企業(yè);推薦公司治理可信，現(xiàn)金流入持續(xù)的物業(yè)服務(wù)公司;推薦持續(xù)成長的地產(chǎn)交易服務(wù)平臺。

風(fēng)險因素：房地產(chǎn)行業(yè)政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險。地方政府對庫存商品房收儲進(jìn)度和規(guī)模不及預(yù)期的風(fēng)險。地方政府收儲庫存商品住宅存在一定范圍的風(fēng)險。部分企業(yè)的庫存通過收儲去化，可能產(chǎn)生減值的風(fēng)險;地方企事業(yè)單位收購住房意愿或者財力不足。