華泰證券：地產(chǎn)“以舊換新”需要多少資金支持?

智通財經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報告稱，4月政治局會議定調(diào)后，地產(chǎn)“以舊換新”的城市范圍和政策力度有望加碼，通過直接消耗庫存，對平衡房地產(chǎn)供求關(guān)系施加更大影響。后續(xù)需要關(guān)注收儲規(guī)模和定價方式，以及中央長期低成本資金的支持情況。該行測算消耗高庫存城市10%-30%的取證待售庫存需要投入0.56-1.68萬億元收購資金。

華泰證券觀點如下：

地產(chǎn)“以舊換新”有幾類模式?

本輪地產(chǎn)去庫存的抓手或是住房“以舊換新”，目前已有超30個城市自發(fā)出臺相關(guān)政策，大體可分為政府收儲、換房補貼、優(yōu)化交易三類模式。政府收儲指房企或城投平臺收購居民持有的二手住房，同時促成居民換購新建商品住房;換房補貼指地方政府對于規(guī)定期限內(nèi)完成“賣舊”和“買新”兩筆交易的居民給予一定補貼;優(yōu)化交易指地方政府協(xié)調(diào)房企和中介機構(gòu)為住房“以舊換新”提供解約保護期、房源推廣等交易便利。從政策發(fā)展脈絡(luò)來看，24年4月以來住房“以舊換新”的政策力度和城市能級出現(xiàn)提升。

政府收儲如何執(zhí)行、試點效果如何?

鄭州、南京均于4月推出政府收儲模式的“以舊換新”，由于城市能級較高、收儲規(guī)模較大，引發(fā)了市場的較高關(guān)注。該行總結(jié)了兩個城市政府收儲方案的關(guān)注點，總體來看鄭州方案對于市場供求的影響力更大，對于換購新房的準入標準相對寬松，但制定了較為嚴格的房屋收購標準。鄭州和南京的政府收儲模式取得了當?shù)鼐用竦姆e極響應(yīng)：鄭州方面，截至4月底報名申請368個，其中符合收購條件房源194套，占試點名額的38.8%，5月10日提前結(jié)束試點并在全市推廣;南京方面，從4月27日上線至5月5日，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名3610組，初審符合條件2947組。

地產(chǎn)“以舊換新”的后續(xù)關(guān)注點，尤其政府收儲需要花費多少資金?

地產(chǎn)“以舊換新”仍處于因城施策的試點階段，各地模式差異較大，后續(xù)仍需關(guān)注：1、收儲規(guī)模和定價方式影響最終效果——從對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系影響程度的角度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應(yīng)的對于地方財政的資金負擔也是由大到小;如果推廣政府收儲模式，收購規(guī)模、收購標準、新房換購標準等具體細節(jié)仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價是該模式的一大難點;2、模式完善需要長期低成本資金的助力——地方財力受限，需要關(guān)注是否有政策性銀行或其它中央資金為地方收儲提供進一步支持。若要消耗去化周期超過18個月的高庫存城市10%-30%的取證待售庫存(對應(yīng)去化周期縮短10%-30%)，該行測算需要投入0.56-1.68萬億元的二手房收購資金。

風險提示：行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風險。