美國住房通脹緩解或僅是暫時(shí) 通脹抗擊戰(zhàn)仍道阻且長

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，美國住房通脹是控制整體物價(jià)上漲及確保降息轉(zhuǎn)向的一個(gè)關(guān)鍵且期待已久的要素，美聯(lián)儲(chǔ)官員表示，相信該指標(biāo)將在未來幾個(gè)月內(nèi)降溫。

然而，真正距離抗擊這一挑戰(zhàn)可能仍然十分遙遠(yuǎn)，新公寓的供應(yīng)渠道可能開始枯竭，而獨(dú)戶住宅的存量仍然不足，這將給占消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)約三分之一的住宅類別帶來未來的價(jià)格壓力。

盡管美聯(lián)儲(chǔ)2%的通脹目標(biāo)所使用的指數(shù)對住房成本的敏感度較低，但美聯(lián)儲(chǔ)官員仍將住房和房租動(dòng)態(tài)視為通脹之戰(zhàn)中尚未解決的重要部分，這可能也凸顯出當(dāng)前緊縮信貸政策立場的內(nèi)在矛盾之一。

美聯(lián)儲(chǔ)官員承認(rèn)，很難找到一種既能控制總體需求，又不會(huì)扼殺新房和公寓供應(yīng)的利率設(shè)置，但也有人認(rèn)為，決策者已經(jīng)對經(jīng)濟(jì)傾斜得太厲害。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoStar的多家庭分析全國總監(jiān)杰伊·萊比克(JayLybik)說：“你以為動(dòng)動(dòng)手指就能創(chuàng)造出住房，但現(xiàn)實(shí)并非如此。CoStar的數(shù)據(jù)顯示，在公寓供應(yīng)量激增之后，到明年年初，新單位數(shù)量將急劇下降，每月可能會(huì)下降到5萬或6萬個(gè)，而要滿足需求，估計(jì)需要10萬個(gè)?！?/p>

Lybik說：“我們面臨著租金真正加速上漲的風(fēng)險(xiǎn)，這將使2025年和2026年的情況變得更糟?！?/p>

長期問題

在疫情期間，人們對住房負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)憂加劇，房價(jià)中位數(shù)也在2022年全年躍升了50%，公寓建設(shè)也向高端單位傾斜。國會(huì)議員們呼吁美聯(lián)儲(chǔ)降息，以降低消費(fèi)者的抵押貸款成本并鼓勵(lì)建設(shè);各州也在嘗試采取租金控制措施和計(jì)劃以增加供應(yīng)。

但問題遠(yuǎn)比美聯(lián)儲(chǔ)嚴(yán)重。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在新聞發(fā)布會(huì)上表示：“我們在住房供應(yīng)方面存在長期問題?！滨U威爾稱，目前尚未建造足夠的住房，但這些不是通過工具可以解決的問題。

受當(dāng)?shù)胤謪^(qū)規(guī)則、政治和土地價(jià)格影響，全國各地的住房市場差異較大。盡管如此，受美聯(lián)儲(chǔ)嚴(yán)重影響的融資成本仍是當(dāng)今投資決策的關(guān)鍵，而該決策將決定未來住房供應(yīng)。

就美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)前目的而言，隨著疫情時(shí)期創(chuàng)紀(jì)錄的房租及房價(jià)飆升現(xiàn)象逐漸遠(yuǎn)去，總體住房成本的“通脹放緩”趨勢近乎是肯定的，但這對于具備通脹下降的信心以采取降息至關(guān)重要。自2022年3月開始快速加息后，利率自7月以來一直維持在5.25%至5.50%。

“內(nèi)在”通脹壓力

雖然通脹率已從40年來的高點(diǎn)回落，但美聯(lián)儲(chǔ)官員承認(rèn)近期的進(jìn)展“磕磕絆絆”，尤其是住房通脹持續(xù)走高的時(shí)間比預(yù)期更久。

上月CPI意外跳漲，主要是由于住房成本仍同比上漲6%，而在疫情之前，當(dāng)整體通脹接近或低于美聯(lián)儲(chǔ)目標(biāo)時(shí)，通常該數(shù)值僅有4%。

為捕捉當(dāng)前市場價(jià)格(而非官方數(shù)據(jù)中緩慢變動(dòng)的平均值)而實(shí)時(shí)編制的租金衡量指標(biāo)表明，價(jià)格上漲已經(jīng)放緩。例如，美聯(lián)儲(chǔ)官員密切關(guān)注的在線房地產(chǎn)公司Zillow的一項(xiàng)指數(shù)顯示，截至1月份的租金年增長率為3.4%。

房地產(chǎn)管理和分析公司RealPage的副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Arben Skivjani在最近一次全美商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的演講中談到住房通脹下降時(shí)說：“我們知道它即將到來”。RealPage的數(shù)據(jù)顯示，在2022年初每年上漲近16%之后，要價(jià)租金自去年夏天以來幾乎沒有上漲。

不過，供應(yīng)限制可能會(huì)帶來通脹加速的風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)和結(jié)算公司First American的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·弗萊明(Mark Fleming)在全美商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)有關(guān)住房通脹的討論中說：“至少十年來，我們沒有建造足夠的房屋及住所。當(dāng)你缺少一種人人都想要的商品。價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化?從長遠(yuǎn)來看，必然會(huì)有內(nèi)在的通脹壓力?！?/p>

缺失的“拼圖”

住房通脹率在2023年3月達(dá)到峰值，年率為8.32%，達(dá)到自20世紀(jì)80年代初以來之最。此外，人口普查數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)中位數(shù)從2020年第二季度的32.2萬美元飆升近50%，到2022年底達(dá)到47.9萬美元的峰值，為自20世紀(jì)60年代初以來最快的增速。

此后，出于美聯(lián)儲(chǔ)加息的副作用，房價(jià)中位數(shù)回落至41.7萬美元。加息一度將30年期住房抵押貸款的平均利率推高至近8%，為25年以來最高水平。

但近期一些房屋銷售指數(shù)顯示房價(jià)再次上漲，這使得美聯(lián)儲(chǔ)官員開始尋找房屋銷售和建筑方面的數(shù)據(jù)，以證明供需可能會(huì)趨于平衡?？死蛱m聯(lián)儲(chǔ)的新研究表明，供需失衡推動(dòng)疫情時(shí)期房價(jià)上漲便是關(guān)注該問題的一個(gè)例子。

芝加哥聯(lián)儲(chǔ)主席奧斯坦·古爾斯比(Austan Goolsbee)稱住房問題是美聯(lián)儲(chǔ)希望廣泛降低通脹率的一塊缺失的“拼圖”，而里士滿聯(lián)儲(chǔ)主席托馬斯·巴爾金(Thomas Barkin)則將分析其轄區(qū)內(nèi)建筑模式、對比能跟上新房建設(shè)步伐的社區(qū)與受限社區(qū)的話題作為其近期演講的主要內(nèi)容。

安永首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷戈里·達(dá)科(Gregory Daco)表示，住房通脹的近期路徑很明確，目前正在下降，并可能在未來幾個(gè)月對降低總體通脹做出重大貢獻(xiàn)。他認(rèn)為，這一事實(shí)非常明顯，并對美聯(lián)儲(chǔ)不愿就此采取行動(dòng)感到“越來越沮喪”。

不過，他說，明年又將是另一番景象。

Daco稱，“租金通脹已經(jīng)大大放緩。美聯(lián)儲(chǔ)最密切關(guān)注的數(shù)據(jù)尚未充分顯示出這一點(diǎn)?！薄霸偻巴?到12個(gè)月，實(shí)際上可能會(huì)朝著另一個(gè)方向發(fā)展，這就是供應(yīng)不足的問題所在?！?/p>