國(guó)泰君安房地產(chǎn)24年度策略：重組元年 將繼續(xù)堅(jiān)定地走修復(fù)之路

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安發(fā)布研究報(bào)告稱，基于目前穩(wěn)健的基礎(chǔ)貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合和市場(chǎng)表現(xiàn)，2024年商品房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行，而減少的實(shí)物量和信用將由保障性住房和城中村改造創(chuàng)造的增量填補(bǔ)。從城中村改造的進(jìn)程來(lái)看，政策端密集推出、各級(jí)政府積極響應(yīng)、市場(chǎng)高度關(guān)注，隨著前期準(zhǔn)備工作的逐步完善，項(xiàng)目落地高度可期。另外，就房地產(chǎn)發(fā)展新模式，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的提及，其在2024年出臺(tái)的預(yù)期也逐步增強(qiáng)。

▍國(guó)泰君安主要觀點(diǎn)如下：

以居民需求為發(fā)力點(diǎn)的寬松政策依舊未能解決房企的信用問(wèn)題，2023年行業(yè)繼續(xù)承壓，市場(chǎng)未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

在政策上，2023年的地產(chǎn)政策不再集中于房企端，而是轉(zhuǎn)向居民端，以行政手段為主、金融手段為輔，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸、調(diào)整貸款利率等手段，釋放居民需求，發(fā)力居民信用擴(kuò)張，而因高風(fēng)險(xiǎn)融資渠道受阻出現(xiàn)信用收縮的房企未有明顯改善。

一方擴(kuò)張一方收縮看似可以實(shí)現(xiàn)完美對(duì)沖，但是由于房企信用是早周期，居民信用是后周期，房企作為早周期對(duì)行業(yè)的影響更大，因此整體信用仍處于收縮狀態(tài)。作用于市場(chǎng)，表現(xiàn)為1-11月累計(jì)商品房銷售面積下滑8%、房屋新開(kāi)工面積下滑21%、部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露出現(xiàn)債務(wù)違約等。

2024年行業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)定地走修復(fù)之路，預(yù)期將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)基礎(chǔ)性制度的出臺(tái)以及保障性住房和城中村改造項(xiàng)目的落地。

基于目前穩(wěn)健的基礎(chǔ)貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合和市場(chǎng)表現(xiàn)，2024年商品房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行，而減少的實(shí)物量和信用將由保障性住房和城中村改造創(chuàng)造的增量填補(bǔ)。從城中村改造的進(jìn)程來(lái)看，政策端密集推出、各級(jí)政府積極響應(yīng)、市場(chǎng)高度關(guān)注，隨著前期準(zhǔn)備工作的逐步完善，項(xiàng)目落地高度可期。

另外，就房地產(chǎn)發(fā)展新模式，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的提及，其在2024年出臺(tái)的預(yù)期也逐步增強(qiáng)。

站在更長(zhǎng)的視角，行業(yè)的問(wèn)題需要經(jīng)濟(jì)來(lái)反哺，期待行業(yè)在新型工業(yè)化的帶領(lǐng)下，實(shí)現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確房地產(chǎn)不再是經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)而是經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，未來(lái)由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)地產(chǎn)是主旋律，而非單憑地產(chǎn)政策化解行業(yè)面臨的困局。過(guò)往地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系體現(xiàn)為：由出口創(chuàng)匯帶動(dòng)基礎(chǔ)貨幣投放、房地產(chǎn)帶動(dòng)貨幣乘數(shù)上升增加信用貨幣、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并給出口形成正反饋。在大力推進(jìn)新型工業(yè)化、以科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的大基調(diào)下，期待再次帶動(dòng)上述正反饋的形成。

另外，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)回報(bào)率的考量預(yù)期將會(huì)逐步向強(qiáng)化租金收益率、弱化增值收益轉(zhuǎn)變，后續(xù)可重點(diǎn)關(guān)注住房可比口徑名義租金收益率的走勢(shì)。

關(guān)鍵指標(biāo)預(yù)測(cè)與投資機(jī)會(huì)：

預(yù)計(jì)2024年，銷售金額/面積-10%，新開(kāi)工-18%，拿地-30%，竣工+5%，房地產(chǎn)投資-5%。2024年的機(jī)會(huì)主要來(lái)自于資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

居民購(gòu)買力提升不及預(yù)期;房企境外重組不順利。