信達(dá)證券：重點(diǎn)城市回調(diào)幅度接近歷史極值 樓市配置或迎窗口期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，信達(dá)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，重點(diǎn)城市回調(diào)幅度接近歷史極值，樓市配置或迎窗口期。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月北京/上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比也曾出現(xiàn)下行超過1%的情形，除2014/6滯后兩個月之外，北京房價(jià)環(huán)比增速均在觸底后實(shí)現(xiàn)回升。上海房價(jià)也在環(huán)比下行超0.5%的階段筑底。周期觸底疊加一線城市限貸放松，預(yù)計(jì)未來全國樓市復(fù)蘇進(jìn)程有望加快。開發(fā)房企建議關(guān)注華發(fā)股份(600325.SH)等，標(biāo)的方面二手房經(jīng)紀(jì)商建議關(guān)注我愛我家(000560.SZ)等。

▍信達(dá)證券主要觀點(diǎn)如下：

北上限貸與普宅標(biāo)準(zhǔn)放松，政策優(yōu)惠力度超預(yù)期。

繼9/20廣州限購放松，11/22深圳下調(diào)二套房首付比并放松普宅標(biāo)準(zhǔn)后，12/14北京市住建委等五部門發(fā)布新政，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放個貸款最低首付比例/商貸利率政策下限、延長最長貸款期限等。同日，上海市房管局等部門發(fā)布新政，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)并優(yōu)化差別化住房信貸政策。

普宅認(rèn)定方面，北京本次取消總價(jià)要求、而均價(jià)線大幅提升超1.8倍。據(jù)北京市住建委報(bào)道，全市普宅占比或提高至70%左右。而上海普宅標(biāo)準(zhǔn)中取消了環(huán)線分類和總價(jià)要求，當(dāng)前普宅要求較北京更加寬松，預(yù)計(jì)也有較大比例房屋可認(rèn)定為普宅。普宅交易享有個稅、增值稅及附加等優(yōu)惠，更多家庭有望享受住房轉(zhuǎn)讓時的稅收優(yōu)惠政策。

限貸方面，北京和上海首套/二套房最低首付比例降至30%/50%以下(外圍二套低至40%)。首套利率下限調(diào)降約45bp，上海二套房利率下限調(diào)降75bp(外圍85bp)。普宅標(biāo)準(zhǔn)與限貸政策大幅放松，有助于有效降低購房成本。

重點(diǎn)城市回調(diào)幅度接近歷史極值，樓市配置或迎窗口期。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月北京/上海二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比也曾出現(xiàn)下行超過1%的情形，除2014/6滯后兩個月之外，北京房價(jià)環(huán)比增速均在觸底后實(shí)現(xiàn)回升。上海房價(jià)也在環(huán)比下行超0.5%的階段筑底。周期觸底疊加一線城市限貸放松，預(yù)計(jì)未來全國樓市復(fù)蘇進(jìn)程有望加快。

北京上海較早步入存量時代，二手房經(jīng)紀(jì)或受益。

住建部副部長董建國在2023-2024中國經(jīng)濟(jì)年會上表示，1-11月全國一二手房合計(jì)實(shí)現(xiàn)同比正增長，住房需求總量保持穩(wěn)定，但交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高，存量市場權(quán)重加大。北京上海兩地在2015年前后即步入存量時代，二手房成交面積占比過半。本輪普宅標(biāo)準(zhǔn)放松幅度較大，較多房源或可享受稅費(fèi)優(yōu)惠，從而進(jìn)一步打通換房鏈條、盤活流通市場，在此過程中二手房經(jīng)紀(jì)商也有望受益。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期、地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。