杭城開年地?zé)?九龍倉（00004）28億華東再補儲與4萬+成本敲門磚

本文來源于“觀點地產(chǎn)新媒體”微信公眾賬號。

一個明顯的趨勢是，九龍倉加快退出三四線，轉(zhuǎn)而“策略性”集中在華東、華北區(qū)域。

新年伊始，位于華東區(qū)域的杭州已開啟新一輪的推地潮，吸引一眾開發(fā)商躍躍欲試。

最新一次推地是上周五（1月12日），杭州國土資源局公開出讓7宗地塊，包括5宗涉宅用地、2宗商業(yè)用地，土地總面積24.31萬平方米，起始總價72.41億元。

這也是杭州進入2018年以來，單周連續(xù)第二次密集出讓土地。在此前4天，該市公開出讓5宗商住地塊，起始總價50.92億元，最終被融信、廣宇、大家、祥生等房企分獲，成交總價76.07億元，溢價率49%。

至1月12日，房企拿地的熱情進一步被釋放。觀點地產(chǎn)新媒體了解，最新掛牌的7宗地中，有4宗達到最高限價、進而轉(zhuǎn)競拍自持面積。

從拍地結(jié)果看，當(dāng)天杭州土地成交總額約達115.17億元，溢價率提高至59%，包括金瀚、龍湖、中海、九龍倉等房企各有所獲。

其中，拱墅區(qū)的土地最為受矚目。包括編號杭[2017]84號慶隆單元FG01-R21-07地塊共計吸引16家房企報名，經(jīng)過9輪掛牌出價、82輪限時競價及4輪自持比例投報，被香港九龍倉以最高限價28.18億元、自持面積6%競得，溢價率70%、樓面價4.05萬元/平方米。

與2017年宅地成交價對比，九龍倉的拿地成本已經(jīng)與去年杭州拿地第三高持平。去年排在前二的樓面價分別為4.45萬元/平方米、4.08萬元/平方米，分別由濱江保利聯(lián)合體、綠城建發(fā)聯(lián)合體拍得。

地塊資料顯示，九龍倉所獲得的慶隆單元地塊規(guī)劃為住宅用地，東至規(guī)劃棠子橋路，南至杭州花園汽車濾清器廠、杭州錢江電梯附件廠、浙江華盛建設(shè)有限公司等，西至益樂路，北至規(guī)劃綠化，占地3.31萬平方米，容積率2.1；配套設(shè)施規(guī)劃有地鐵10號線，杭州市錦繡中學(xué)等。

盈利空間方面，熟悉杭州市場的人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，九龍倉拿地價已超過4萬元，但地塊周邊競品售價最高不到4.8萬元，如果樓市動蕩，企業(yè)的定價會碰到一定問題。

據(jù)了解，目前慶隆單元地塊周邊在售項目包括首開·杭州金茂府、融信公館·ARC、融創(chuàng)·宜和園、九龍倉·瓏璽、合景·天鑾等，至去年12月住宅售價在4.35-4.77萬元/平方米之間。

市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體分析，九龍倉之所以高價拿下慶隆地塊，或與過去幾年在同區(qū)域布局過九龍倉·瓏璽有關(guān)系，一方面對區(qū)域有所了解，一方面產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。瓏璽項目最早于2015年面市，定位為中高端豪宅，但項目進展較為緩慢，于去年11月仍在售二期，年底售價約4.3萬元/平方米。

而從企業(yè)戰(zhàn)略角度，杭州則是九龍倉收縮內(nèi)地布局城市后重要的區(qū)域之一。

由于管理層判斷房地產(chǎn)行業(yè)進入經(jīng)營、運作時代，九龍倉自2015年起有意將布局的城市從15個縮減至最低7-8個。以成都為例，它一度被外界稱為九龍倉在內(nèi)地布局項目最多、投資額最高（逾300億元）的城市，至今卻已鮮有獲得新項目。

九龍倉收縮內(nèi)地投資的時間點發(fā)生在港資大規(guī)模撤資期間，但與其它香港房企相比，九龍倉的動作稍顯溫和。

一個明顯的趨勢是，該公司加快退出三四線，轉(zhuǎn)而“策略性”集中在華東、華北區(qū)域。僅2017年9月，九龍倉先后在北京、蘇州、杭州獲得5宗地塊，拿地金額逾120億元，超過前兩年總和。

至于“激進”拿地的原因，外界將其歸于九龍倉房地產(chǎn)業(yè)績下降有關(guān)。此前2017年上半年，九龍倉披露內(nèi)地簽約銷售額縮水27%至119億港元，主要因政府實施新一輪降溫措施。內(nèi)地業(yè)績與分拆后的九龍倉集團平臺直接掛鉤，截止去年三季度末，該公司在內(nèi)地建筑面積僅378.8萬平方米。

經(jīng)過近幾個月持續(xù)投資，九龍倉內(nèi)地土地儲備規(guī)模有所增加。其中據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，加上1月12日新獲的慶隆宅地，該公司在杭州的項目增加至約12個。另據(jù)我愛我家披露，去年（截止12月25日）杭州新房整體成交均價2.34萬元/平方米，同比漲幅逾30%。

九龍倉目前是內(nèi)地最為活躍的港企之一，但拿地速度與內(nèi)地房企仍有較大差距。僅在杭州市場，去年融信、金地、保利拿地總額均超過百億，萬科也投入近60億元，豐富的土儲保證了它們當(dāng)年的銷售額進入全市前十；而九龍倉去年僅投入10.97億元獲取1個項目。

在1月12日土拍上，龍湖也先后以26.36億元、16.88億元獲得江干區(qū)兩宗地塊，布局速度快于九龍倉。

（編輯：文文）