土地儲(chǔ)備支撐銷(xiāo)售增長(zhǎng) 龍光(03380)進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，龍光地產(chǎn)(03380)重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)，豐厚優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備將支持銷(xiāo)售勢(shì)頭持續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲，后續(xù)有望持續(xù)受益于灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及交通互通互聯(lián)。

機(jī)構(gòu)考慮到公司豐厚的土地儲(chǔ)備將支撐強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，利潤(rùn)率持續(xù)改善，根據(jù)可比公司估值方法，給予公司2018年10xPE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)15.7港幣，維持“增持”評(píng)級(jí)。

銷(xiāo)售量?jī)r(jià)高增，同步抬升利潤(rùn)率及結(jié)算力度

銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)同時(shí)ASP持續(xù)上漲，預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率將會(huì)持續(xù)提高。公司項(xiàng)目主要分布于大灣區(qū)核心城市，由于銷(xiāo)售單價(jià)較高，土地儲(chǔ)備整體成本較低，利潤(rùn)率始終處于較高的水平。2017年全年公司銷(xiāo)售均價(jià)約17898元/平(含車(chē)位)，相對(duì)于2016年全年12498元/平(含車(chē)位)同比增長(zhǎng)43%，公司的銷(xiāo)售單價(jià)保持了較快的增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)利潤(rùn)率上升。

而深圳的三個(gè)明星項(xiàng)目：玖龍璽、玖鉆、玖龍臺(tái)在2018年的陸續(xù)推盤(pán)也將持續(xù)提升公司的銷(xiāo)售單價(jià)，從而抬升利潤(rùn)水平。預(yù)計(jì)2018年至2019年，隨著2017年項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，公司結(jié)算毛利率可以提升至超過(guò)35%的水平。

持續(xù)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，支撐未來(lái)利潤(rùn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2017年全年公司累計(jì)合約銷(xiāo)售額為人民幣434億元，同增51.2%，超額完成人民幣370億元的銷(xiāo)售目標(biāo);2018年公司持續(xù)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，全年權(quán)益合約銷(xiāo)售目標(biāo)為人民幣660億元，較2017年增長(zhǎng)超過(guò)50%。

據(jù)龍光地產(chǎn)官方微博消息，截止到2017年底，公司土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)貨值約5200億元，假設(shè)總儲(chǔ)備貨值中僅有約25%可以在2018年推盤(pán)，則對(duì)應(yīng)2018年可售貨值約1300億元，完全可以滿(mǎn)足2018年銷(xiāo)售目標(biāo)。在充足的貨值儲(chǔ)備下，預(yù)計(jì)公司將實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的持續(xù)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，從而支撐未來(lái)利潤(rùn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

豐厚土儲(chǔ)保駕護(hù)航，灣區(qū)崛起打開(kāi)想象空間

布局重倉(cāng)粵港澳，深耕核心城市。公司項(xiàng)目以粵港澳大灣區(qū)為主，截止到2017年底，公司土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)貨值約5200億元，相對(duì)于2017年中3880億元大幅上升。目前公司總土地儲(chǔ)備中，超過(guò)80%位于粵港澳大灣區(qū)。在大灣區(qū)中，又以粵港澳核心城市：深圳、惠州、珠海為重。按照成交套數(shù)口徑，2017年龍光地產(chǎn)以4416套的成交量位居深圳樓市成交套數(shù)冠軍;按照成交面積口徑，龍光地產(chǎn)僅次于萬(wàn)科，以26.2萬(wàn)平方米的成交量位居亞軍。

大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力較高，帶動(dòng)地產(chǎn)長(zhǎng)期需求。粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力較高，在最新公布的2017年GDP預(yù)測(cè)中，大灣區(qū)內(nèi)核心城市普遍處于較高的水平。根據(jù)各地政府工作報(bào)告透露，2017年廣州、深圳、佛山、惠州、珠海于2017年的預(yù)計(jì)GDP增速均保持較高的水平，核心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力較高。隨著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及人口的不斷流入，將持續(xù)帶動(dòng)灣區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)需求的釋放。

公司將直接受益于灣區(qū)整體規(guī)劃的出臺(tái)。粵港澳大灣區(qū)整體規(guī)劃戰(zhàn)略目前已經(jīng)上升至國(guó)家級(jí)區(qū)域戰(zhàn)略，目前大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃上報(bào)稿已成形，2018年相關(guān)規(guī)劃及政策有望迎來(lái)出臺(tái)。隨著規(guī)劃出臺(tái)，粵港澳區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行更深一步的經(jīng)濟(jì)合作和人口融合，進(jìn)一步提高地區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)活力，城市圈發(fā)展的乘數(shù)效應(yīng)將吸引更多人口流入，并直接帶動(dòng)公司土地儲(chǔ)備估值回升。

增持+回購(gòu)彰顯發(fā)展決心，近期配股概率較低

高管增持+公司回購(gòu)彰顯發(fā)展決心。根據(jù)wind交易數(shù)據(jù)，2017年公司累計(jì)購(gòu)回1565.2萬(wàn)股;公司大股東自2018年1月8日至1月17日增持160萬(wàn)股。公司持續(xù)回購(gòu)以及大股東的連續(xù)增持，均彰顯了公司管理層的經(jīng)營(yíng)信心以及發(fā)展決心。

在手儲(chǔ)備豐厚，目前配股概率較低。2017年公司銷(xiāo)售同比大增51.2%，較為充裕的銷(xiāo)售現(xiàn)金回流將會(huì)進(jìn)一步改善現(xiàn)金情況。另外，公司目前5200億元貨值儲(chǔ)備基本可以滿(mǎn)足未來(lái)3—4年的銷(xiāo)售需求，目前在土地儲(chǔ)備補(bǔ)充方面有較高的自由度，融資壓力較低，短期來(lái)看公司配股概率較低。

維持增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)提升至15.7港幣

公司布局以粵港澳核心城市為重，將長(zhǎng)期受益于大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。粵港澳大灣區(qū)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力最旺盛的地區(qū)之一，后續(xù)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)也將拉開(kāi)區(qū)域融合發(fā)展的大幕，持續(xù)提升公司銷(xiāo)售額以及銷(xiāo)售均價(jià)。長(zhǎng)期來(lái)看，約5200億貨值的土地儲(chǔ)備也將支撐公司銷(xiāo)售持續(xù)大規(guī)?？缭?近期來(lái)看，深圳地區(qū)三個(gè)明星項(xiàng)目在2018年的推盤(pán)將支撐公司在銷(xiāo)售規(guī)模強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的同時(shí)，仍然保持較高的利潤(rùn)率。

提高公司盈利預(yù)測(cè)至2017/2018年核心EPS至0.84元和1.29元(RMB)，長(zhǎng)同比增長(zhǎng)49%和和54%。2017年公司銷(xiāo)售同比大幅增長(zhǎng)，隨項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算期，將鎖定近二、三年的利潤(rùn)。銷(xiāo)售均價(jià)的持續(xù)上漲，也將支撐公司毛利率持續(xù)改善。上調(diào)公司2017/2018年核心EPS至0.84元和1.29元(RMB)，同比增長(zhǎng)49%和54%?？紤]到公司豐厚的土地儲(chǔ)備將支撐強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，業(yè)績(jī)即將進(jìn)入集中釋放期，根據(jù)可比公司，給予公司2018年10xPE，對(duì)應(yīng)2018年目標(biāo)價(jià)15.7港幣(按照匯率0.82折算)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)景氣度下行;限價(jià)導(dǎo)致利潤(rùn)率受限。（編輯：王夢(mèng)艷）