一位資深股民的來信：我是如何錯(cuò)過一個(gè)月漲了60%的龍光地產(chǎn)(03380)

萬萬沒想到!

內(nèi)房股的這波反彈和補(bǔ)漲比預(yù)期來得早，而我卻失之交臂。

早在2017年10月，內(nèi)房股在樓市調(diào)控政策等因素的高壓之下開始陷入回調(diào)期時(shí)，我便判定2017年火得大紅大紫的內(nèi)房股這波上漲周期幾近結(jié)束。果不其然，在隨后的3個(gè)月，內(nèi)房股長(zhǎng)期低迷，重挫士氣，股友們常吃面。

彼時(shí)，在我看來，內(nèi)房股大勢(shì)已去，如果板塊要再漲，得等到2018年3月的業(yè)績(jī)期。卻未料到內(nèi)房股在2017年12月的下旬就開始反彈和補(bǔ)漲，又開始出現(xiàn)全線飄紅的陣勢(shì)，為2018年的港股市場(chǎng)開了個(gè)好頭。

雖然如此，我卻認(rèn)為內(nèi)房股的小幅反彈和補(bǔ)漲不能持續(xù)，不用理會(huì)。直到近日，幾只個(gè)股漲勢(shì)兇猛，又再次將我的視線拉回內(nèi)房板塊。才發(fā)現(xiàn)，在我缺席內(nèi)房板塊的這段時(shí)間，幾只內(nèi)房股又再度暴漲。

以單日漲幅來看，比如，禹洲地產(chǎn)(01628)在1月16日漲14.11%；1月19日，中國(guó)奧園(03883)漲12.93%；新城發(fā)展控股(01030)漲16.94%；龍光地產(chǎn)(03380)漲13.02%；中國(guó)海外宏洋(00081)在1月22日漲17.59%。

而以累計(jì)漲幅來看，從內(nèi)房板塊開始反彈的2017年12月21日至2018年1月25日的一個(gè)月時(shí)間，新城發(fā)展控股、中國(guó)奧園、旭輝(00884)、龍光地產(chǎn)(03380)、禹洲地產(chǎn)位列漲幅榜前五名，平均漲幅達(dá)到68.33%。

在上述新一代內(nèi)房領(lǐng)漲隊(duì)伍中，龍光地產(chǎn)的表現(xiàn)值得注意。最近逾20家券商發(fā)布的調(diào)研報(bào)告讓我再次更新了對(duì)這家公司的印象，歸納這些研報(bào)，主要有以下幾點(diǎn)可以分享。

一直都在領(lǐng)漲卻依然估值低

先來說說，為什么要注意龍光地產(chǎn)?因?yàn)樗恢背霈F(xiàn)在領(lǐng)漲的隊(duì)列，卻依然處在估值洼地。

多年跟蹤內(nèi)房股的人都知道，內(nèi)房股打的漂亮翻身戰(zhàn)始于2017年。從2017年1月3日至內(nèi)房股回調(diào)前的9月21日，根據(jù)富途證券的數(shù)據(jù)，累計(jì)漲幅最高的為中國(guó)恒大(03333)，漲529.40%；融創(chuàng)中國(guó)(01918)上漲481.26%位列二；排在第四的是龍光地產(chǎn)，漲297.56%。這幾只股漲幅近3倍或以上，長(zhǎng)期重倉內(nèi)房的各位同道中人，終于揚(yáng)眉吐氣了一回。

再來看2017年12月末開始反彈和補(bǔ)漲的內(nèi)房板塊個(gè)股的表現(xiàn)。根據(jù)富途證券數(shù)據(jù)顯示，排在漲幅榜(2017年12月21日至2018年1月25日的累計(jì)漲幅)第一位的是新城發(fā)展控股，漲88.78%，排在第四位的同樣是龍光地產(chǎn)，漲60.96%。

相比內(nèi)房板塊的兩波領(lǐng)漲隊(duì)伍，一直都有龍光地產(chǎn)的身影。而從2017年1月3日至2018年1月25日，龍光地產(chǎn)累計(jì)漲幅已經(jīng)高達(dá)365.85%。

龍光地產(chǎn)的股價(jià)在2017年的表現(xiàn)是相當(dāng)不錯(cuò)的了。但是，估值仍然很低!

眾人皆知港股在全球范圍內(nèi)都算得上是估值洼地，地產(chǎn)板塊更是洼地中的深水坑。即便經(jīng)過了2017年的暴漲，內(nèi)房板塊依然便宜。以Wind統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)來做參考：A股地產(chǎn)股的PE(TTM)平均值約76倍、中位值為19倍；港股地產(chǎn)股PE(TTM)平均值約21倍、中位值約9倍。港股低估值可見一斑。

說回龍光，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度以及公司的銷售情況，做一個(gè)保守的測(cè)算，如果以龍光地產(chǎn)全年凈利潤(rùn)復(fù)合增速為50%計(jì)算，那么，龍光地產(chǎn)2017年的凈利潤(rùn)估計(jì)在82.38億港元。以龍光地產(chǎn)1月25日的總市值628.82億港元來計(jì)算，其PE(TTM)約7.6倍，遠(yuǎn)低于行業(yè)的平均水平。

或成為深圳首家銷售額過千億的民營(yíng)房企

看完估值再來看成長(zhǎng)性。

對(duì)于上進(jìn)點(diǎn)的房企，千億銷售是撇不開的一種情節(jié)。根據(jù)克而瑞調(diào)查顯示，2017年房企規(guī)模分化呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)：一方面，全年業(yè)績(jī)500億以上的房企數(shù)量較2016年增加了15家，強(qiáng)者愈強(qiáng);另一方面，300至500億規(guī)模和100至300億規(guī)模的房企數(shù)量分別減少了4家和13家。這說明，對(duì)于這個(gè)區(qū)間內(nèi)的房企而言，規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)遇到瓶頸，不進(jìn)則退。

根據(jù)龍光地產(chǎn)歷年的銷售情況來看，公司正處于不進(jìn)則退的情況。同樣未預(yù)料到的是，1月15日，龍光地產(chǎn)率先公告2018年的銷售目標(biāo)：權(quán)益合約銷售目標(biāo)660億，同比增長(zhǎng)逾50%。根據(jù)公司的介紹和券商的一致預(yù)測(cè)：龍光地產(chǎn)保持年銷售額50%的增速?zèng)]有問題。由此預(yù)算，2019年，龍光地產(chǎn)跨進(jìn)權(quán)益銷售千億梯隊(duì)毫無懸念。

目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)?綜合券商研報(bào)及公司披露情況：為了實(shí)現(xiàn)2018年的目標(biāo)，公司將在今年安排1300億的可售貨值，其中大本營(yíng)深圳貨值約380億，傳統(tǒng)支柱區(qū)域汕頭和南寧貨值分別為170億和150億。

原本我對(duì)龍光地產(chǎn)的印象一直停留在總貨值3880億，而在2017年下半年龍光低調(diào)加速拿地下，根據(jù)公司最新披露數(shù)據(jù)，其土儲(chǔ)總貨值達(dá)5200億元，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比高達(dá)80%，足夠輕松支撐起公司銷售千億的安排。

值得一提的是，按照成交套數(shù)口徑，2017年龍光地產(chǎn)以4416套的成交量位居2017年深圳樓市成交套數(shù)冠軍;按照成交面積口徑，龍光地產(chǎn)則以26.2萬平方米的成交量成為2017年深圳龍虎榜之開發(fā)商的亞軍。龍光地產(chǎn)在深圳的主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)之強(qiáng)和市場(chǎng)占有率之高，已經(jīng)不言而喻。

由此看來，如果龍光權(quán)益銷售額在2019年順利抵達(dá)千億，那么龍光最有可能成為深圳首家銷售額過千億的民營(yíng)房企，這對(duì)龍光和深圳房企而言，又是一個(gè)歷史里程碑時(shí)刻，意義非同尋常。當(dāng)然，剛剛把總部從廣州簽到深圳的宇宙第一房企恒大地產(chǎn)早就過了千億，這屬于另外一個(gè)話題了。

關(guān)于龍光地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展安排，我相信公司能順利完成。

千億銷售之下的100億核心利潤(rùn)

近期發(fā)布龍光地產(chǎn)研報(bào)的多家券商都有這樣一個(gè)測(cè)算：當(dāng)龍光地產(chǎn)在2019年實(shí)現(xiàn)千億權(quán)益銷售額后，其核心利潤(rùn)也能達(dá)到100億。

一直以來，龍光地產(chǎn)都是行業(yè)內(nèi)的盈利標(biāo)桿，其毛利率和凈利率都遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。尤其是在2017年中期，龍光地產(chǎn)的盈利水平又站上新高，毛利率高達(dá)39.5%；凈利潤(rùn)率和核心利潤(rùn)率則分別高達(dá)30.3%和20.6%。

(龍光地產(chǎn)2012至2016年的毛利率和凈利率  數(shù)據(jù)來自：經(jīng)濟(jì)通)

根據(jù)安信證券近期的研報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)低價(jià)獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，目前土儲(chǔ)總貨值達(dá)5200億元，短期具備開工條件項(xiàng)目貨值約3200億元。龍光在儲(chǔ)備貨量大幅增厚的同時(shí)，依然保持了明顯的成本優(yōu)勢(shì)，根據(jù)安信證券測(cè)算，除去海外部分，龍光招拍掛項(xiàng)目及短期具備開工條件的洽談?lì)愴?xiàng)目平均土地成本約為3674元/平方米，僅為2017年銷售均價(jià)的21%，遠(yuǎn)低于行業(yè)30%以上的占比。

龍光地產(chǎn)重倉粵港澳大灣區(qū)，尤其是在深圳、珠海、佛山、惠州等地重點(diǎn)布局，如果不計(jì)較該灣區(qū)原本的土地升值空間，僅是龍光的銷售提速也能促進(jìn)公司盈利大幅增長(zhǎng)。由此，包括花旗等一眾券商都認(rèn)為2017-2019年，龍光的核心利潤(rùn)率將超過17%，盈利復(fù)合增長(zhǎng)率約在50%。

個(gè)人認(rèn)為，龍光屬于那種悶聲發(fā)大財(cái)?shù)娘L(fēng)格，走得比較穩(wěn)健，從過往披露的信息來看，管理層給出的數(shù)據(jù)指引往往都會(huì)偏保守。比如，公司管理層最初設(shè)定的2017年度銷售目標(biāo)是345億元，但年終卻完成實(shí)際銷售額434億元。根據(jù)龍光的銷售以及土儲(chǔ)情況，我相信2019年公司核心利潤(rùn)能到100億，甚至有更多的驚喜。

綜上所述，更新一下龍光的幾個(gè)印象：1、沖刺1000億銷售、100億核心利潤(rùn)有望；2、有優(yōu)質(zhì)低價(jià)土儲(chǔ)：總貨值達(dá)5200億——80%在粵港澳大灣區(qū)；3、財(cái)務(wù)健康：2017年上半年銷售回款率高達(dá)85%，截至2017年6月30日，公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約234.5億元，中期凈負(fù)債率67%，2017年下半年雖加大投資力度，不過負(fù)債依然可控；4、沒有股權(quán)融資計(jì)劃：龍光地產(chǎn)主席近期表示由于銷售強(qiáng)勁、現(xiàn)金流充裕及盈利強(qiáng)勁，公司沒有配股的需要。

從龍光地產(chǎn)近期堅(jiān)挺的股價(jià)表現(xiàn)來看，資本市場(chǎng)開始對(duì)龍光的增長(zhǎng)空間有了快速反應(yīng)。最近龍光的股價(jià)不斷沖破券商的目標(biāo)價(jià)，據(jù)我所了解，國(guó)泰君安在1月26日給了目前為止最高的目標(biāo)價(jià)——15.7港元。

悟已往之不諫，知來者之可追。

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