華泰證券：城中村改造 哪類建筑企業(yè)將更為受益？

智通財經APP獲悉，華泰證券發(fā)布研報，針對城中村改造涉及到的不同業(yè)務環(huán)節(jié)，對各城市需求、競爭格局進行全面梳理：1）對于輕資產類業(yè)務，按受益先后規(guī)劃＞設計＞檢測監(jiān)理，民企參與度較高，普遍市占率較低，因此該團隊認為該類企業(yè)受益程度更多取決于區(qū)域需求量，珠三角企業(yè)更占優(yōu)勢；2）對于重資產業(yè)務，多數地區(qū)以央國企為主導，地方國企具備一定屬地優(yōu)勢，其中上海地區(qū)競爭格局較好，進入壁壘較高。

以下為華泰證券研報核心要點：

城中村改造：輕資產環(huán)節(jié)珠三角企業(yè)占優(yōu)，重資產環(huán)節(jié)上海競爭格局良好

城中村改造是未來城市更新的重要方向之一，基準情況下本輪城中村潛在改造投資總額或超5萬億，截至目前已有14個城市出臺城中村改造規(guī)劃，其余城市預計將陸續(xù)跟進。本文主要立足于建筑企業(yè)受益情況，針對城中村改造涉及到的不同業(yè)務環(huán)節(jié)，對各城市需求、競爭格局進行全面梳理：1)對于輕資產類業(yè)務，按受益先后規(guī)劃>設計>檢測監(jiān)理，民企參與度較高，普遍市占率較低，因此我們認為該類企業(yè)受益程度更多取決于區(qū)域需求量，珠三角企業(yè)更占優(yōu)勢;2)對于重資產業(yè)務，多數地區(qū)以央國企為主導，地方國企具備一定屬地優(yōu)勢，其中上海地區(qū)競爭格局較好，進入壁壘較高。

核心觀點

需求：廣州和深圳的城中村廣義需求領先其他城市

在改造初期各城市的推進節(jié)奏和體量可能存在差異，影響的因素包括潛在投資規(guī)模和資金籌措能力。潛在投資規(guī)模反映了各城市的需求上限：1)在不考慮保障房的情況下，按總量測算采用的基準情形(拆建比例20%)細分到具體城市進行測算，珠三角地區(qū)城市潛在改造規(guī)模最大，其次為武漢、上海及北京;2)若考慮城中村與保障房聯動，以城中村潛在改造投資與“十四五”剩余保障房籌建可拉動投資之和作為廣義需求口徑，算得廣州和深圳分別對應7621/7439億元的潛在投資，領先于全國其他城市。其余潛在投資額超過3000億的城市包括武漢、佛山、東莞、上海和北京。

實力：深圳、佛山、東莞、上海、北京等城市預計資金籌措能力較強

潛在改造需求若要在短期內轉化為實際的項目落地，則需要足夠的資金籌措能力作為支撐。城中村改造的資金來源可分為政府自籌和社會資本：1)從政府自籌角度，上海、深圳、北京和東莞最優(yōu)(財政造血能力強而地方債務壓力小)，其次為廣州、佛山、杭州、寧波和蘇州(財政造血能力較強而債務壓力中等);重慶和合肥(債務壓力較小具備一定加杠桿空間);2)從社會資本參角度，珠三角地區(qū)吸引社會資本的渠道較多元，長三角地區(qū)較為突出的則是上海，已形成了非常成熟的合作改造模式，同時也通過銀行信貸和城市更新基金引入社會資本。

格局：輕資產環(huán)節(jié)民企參與度較高，珠三角企業(yè)需求彈性更高

城中村改造流程包括前期規(guī)劃、一級土地開發(fā)、勘察、設計、施工、裝修、監(jiān)理和檢測等環(huán)節(jié)。從業(yè)務模式和競爭格局的角度，我們將規(guī)劃、勘察、設計、監(jiān)理檢測等環(huán)節(jié)分類為輕資產業(yè)務，該類業(yè)務競爭格局較為分散，一般由國企主導，民企為主要實施主體參與度較高，且大部分集中于需求較充沛的長三角和珠三角地區(qū)。由于該類企業(yè)普遍市占率較低，因此我們認為其受益程度更多取決于經營區(qū)域的需求量，廣州、深圳、佛山、東莞均是城中村潛在改造需求領先的城市，預計珠三角地區(qū)輕資產業(yè)務企業(yè)有望更占優(yōu)勢。

格局：重資產環(huán)節(jié)多以央國企為主導，屬地企業(yè)占優(yōu)，上海更為顯著

我們將土地開發(fā)和工程施工分類為重資產業(yè)務，由于投入資金規(guī)模較大，壁壘相對較高，與政府長期的合作關系和豐富的項目經驗使得央國企在該領域的話語權較大，在招投標上具有天然優(yōu)勢，項目向這兩類企業(yè)集中的趨勢明顯，其中地方國企更加專注于特定經營區(qū)域，具備一定屬地化優(yōu)勢。1)珠三角，近年向央企和地方國企傾斜的趨勢較明顯;2)長三角，上海和杭州上市的地方工程國企數量較多，在城中村招投標中占據主導，其中上海地區(qū)項目招投標基本由央國企獲得，且當地國企項目中標率更高，截至目前大部分公開招標改造的城中村地塊都由上海市屬國資集團公司競得。

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