國盛證券：首予華潤置地(01109)“買入”評級 第二增長曲線動能充足

智通財經(jīng)APP獲悉，國盛證券發(fā)布研究報告稱，首予華潤置地(01109)“買入”評級，預計2023/2024/2025年歸母凈利潤為293.6/318.9/350億元。住開業(yè)務方面，在供給側(cè)改革下公司作為頭部央企受益競爭格局改善，前景向好，支持業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)居市場前列;已售未結(jié)資源充沛，有望鎖定未來穩(wěn)定收入;土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實增量，優(yōu)質(zhì)存量土儲為后續(xù)盈利能力筑底企穩(wěn)提供保障。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務方面，公司已然成為內(nèi)資商業(yè)運營引領(lǐng)者，以“萬象系”購物中心為代表的投資物業(yè)是公司重點發(fā)展的業(yè)務板塊，同時也是估值差異化體現(xiàn)所在。

國盛證券主要觀點如下：

行業(yè)產(chǎn)能出清方向明確，公司以高信用優(yōu)勢及城市深耕競爭力將優(yōu)先受益于競爭格局改善

1、在行業(yè)高速擴張階段公司秉承行穩(wěn)致遠策略，2020年之前的銷售額增速不具備明顯優(yōu)勢，2020年后公司迎來逆勢擴張，銷售額增速與可比同行的剪刀差逐漸拉大。2、2023H1公司再創(chuàng)銷售佳績，實現(xiàn)累計合同銷售額1702.4億元(+40.6%)，位列克而瑞銷售排行榜第四位，較2021年上升四名。3、公司于早年擴張后專注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市較2021年增加10個至24個，核心單城銷售額穩(wěn)定。4、2023H2公司總可售貨源約3859億元，其中89%位于一二線高能級城市，住宅產(chǎn)品占比68%，將有力支持公司銷售額持續(xù)領(lǐng)跑。

土地投資“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”，以有效投資做實增量

1、2020年后公司逐漸提升獨立開發(fā)比例，在追求安全穩(wěn)健發(fā)展的同時也為后續(xù)權(quán)益利潤的結(jié)轉(zhuǎn)提升貢獻比例，2023H1拿地權(quán)益比提升至73%相對高位。2、2019年后公司整體土地擴張相對穩(wěn)健，基本保持每年1400億元以上投資額，以有效投資保障后續(xù)銷售業(yè)務，對應拿地銷售比均值仍超50%(2023H1達60%)。3、公司土地投資策略逐步由利潤導向走向深耕與優(yōu)化并行的質(zhì)量導向。2023M1-8公司獲取44個項目，新增土儲898萬平(一/二線占比達35.8%/59.3%;居克而瑞新增土儲價值榜榜首)。

作為內(nèi)資商業(yè)運營引領(lǐng)者，第二增長曲線動能足，業(yè)績貢獻占比超14%

截至2023H1，公司旗下在營購物中心67個、寫字樓20個、酒店17家;生態(tài)圈要素型領(lǐng)域涉及代建、長租和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多個衍生領(lǐng)域。公司存量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，既能有力支持主營獲取資源產(chǎn)生協(xié)同效益，又能自主盈利貢獻長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時持有型資產(chǎn)自身的融資能力為公司在下行周期增加了重要的抗風險能力。2023H1公司經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)租金收入107億元(業(yè)績貢獻占比達14.7%)，yoy+41%。