國盛證券：城中村改造有望成為穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國盛證券發(fā)布研報(bào)稱，城中村改造屬城市更新重要一環(huán)，以往國家層面多在城市更新大范疇下對(duì)城改作出指引，今年以來中央高級(jí)別會(huì)議多次提及，且7·21國常會(huì)指導(dǎo)意見首次將其提級(jí)單列，要求積極推動(dòng)超大特大城市城中村改造，并召開電話會(huì)部署相關(guān)舉措，頂層政策框架正式落地，同時(shí)7·24政治局會(huì)議定調(diào)積極推動(dòng)城改，預(yù)計(jì)細(xì)化支持政策有望陸續(xù)出臺(tái)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大背景下，城中村改造有望成為穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯，后續(xù)相關(guān)政策有望加力推進(jìn)。

城中村改造模式梳理

1)項(xiàng)目模式：主要分為政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)、村企合作三大類，其中政府主導(dǎo)的核心優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目推進(jìn)效率高，前期土地整理周期短，但短期會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成一定壓力;開發(fā)商主導(dǎo)及村企合作模式強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)運(yùn)作，較少占用財(cái)政資金，但由于缺少公權(quán)力介入，部分項(xiàng)目推進(jìn)可能受到阻礙，或因脫離監(jiān)管導(dǎo)致出現(xiàn)不合規(guī)情形。

2)土地開發(fā)模式：按照政府對(duì)一級(jí)開發(fā)的壟斷程度可分為做地收儲(chǔ)(政府壟斷一級(jí)開發(fā)，地塊需市場(chǎng)化招拍轉(zhuǎn)讓)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)(通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)保障一級(jí)開發(fā)主體利益)兩大類。

3)資金來源：政府、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本多元籌資。

4)安置方式：以實(shí)物、現(xiàn)金補(bǔ)償為主，僅鄭州規(guī)定房票等貨幣化方式安置。

超大特大城市城中村改造有望拉動(dòng)近10萬億建安投資

按照自建房占比/城中村密度兩類口徑測(cè)算，國盛證券估算19個(gè)超大特大城市(住建部口徑)合計(jì)城中村建面約6/11億平，如取中值8.5億平作為測(cè)算結(jié)果，基于4500元/平的單位建安投資(考慮部分項(xiàng)目拆建比較低，單位建安投資給予相對(duì)偏低假設(shè))、容積率為2的測(cè)算假設(shè)，城中村改造有望拉動(dòng)9.6萬億建安投資，按8-12年改造周期對(duì)應(yīng)年均投資規(guī)模7969-11953億元，占2022年房地產(chǎn)建安投資總額的10%-15%?？紤]到自然資源部9月發(fā)布的低效用地再開發(fā)試點(diǎn)(城中村配套文件)包含共43個(gè)城市，且I型大城市近年來人口持續(xù)凈流入，部分已躋身特大城市，實(shí)際改造范圍可能擴(kuò)容至32個(gè)城市。

后續(xù)可期待哪些細(xì)化支持政策？

1)資金支持：借鑒棚改經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)政策可能通過將城中村改造納入專項(xiàng)債支持范圍或設(shè)立專項(xiàng)借款(資金可來源于政策性銀行發(fā)債、PSL)來給予資金支持，同時(shí)通過鼓勵(lì)市場(chǎng)化資金參與保障資金來源充裕。

2)模式優(yōu)化：本輪改造要求必須實(shí)行“凈地出讓”，廣州已出臺(tái)“做地10條”優(yōu)化傳統(tǒng)市場(chǎng)運(yùn)作模式，強(qiáng)化政府主導(dǎo)，有望顯著提升前期土地整理效率，縮短開發(fā)周期。

3)開發(fā)模式：此次指導(dǎo)文件指出應(yīng)結(jié)合城中村改造與保障房建設(shè)，同時(shí)發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)此輪改造開發(fā)模式將趨于綜合化，后續(xù)各地有望出臺(tái)保障房、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)引入等開發(fā)政策。

投資建議

1)設(shè)計(jì)規(guī)劃，城改啟動(dòng)需地塊規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)先行，重點(diǎn)推薦深圳房建設(shè)計(jì)龍頭華陽國際(002949.SZ)(PE17X，2023年P(guān)E，下同)、上海建筑設(shè)計(jì)龍頭華建集團(tuán)(600629.SH)(PE11X)、城市規(guī)劃龍頭蕾奧規(guī)劃(300989.SZ)(PE35X)等。

2)開發(fā)施工，建筑央國企在城市綜合開發(fā)建設(shè)中具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)和豐富經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)是此輪城改主要實(shí)施方，重點(diǎn)推薦區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著的地方國企上海建工(600170.SH)(PE8X)、隧道股份(600820.SH)(PE6X)、安徽建工(600502.SH)(PE5X)；央企旗下保障房建設(shè)子公司中鐵裝配(300374.SZ)。

3)檢測(cè)評(píng)估，拆整結(jié)合類城改項(xiàng)目需配套房屋質(zhì)量檢測(cè)及評(píng)估，重點(diǎn)推薦建工檢測(cè)評(píng)估龍頭國檢集團(tuán)(603060.SH)(PE28X)、深圳瑞捷(300977.SZ)(PE58X)、上海建科(603153.SH)。

4)裝飾裝修，城改提速將顯著帶動(dòng)地產(chǎn)后周期的裝飾裝修等相關(guān)需求，重點(diǎn)推薦裝飾龍頭亞廈股份(002375.SZ)(PE23X)、金螳螂(002081.SZ)(PE8X)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造進(jìn)程不及預(yù)期、政策落地不及預(yù)期、測(cè)算誤差風(fēng)險(xiǎn)等。