中金：政策的累加效應有助于樓市景氣度逐步企穩(wěn)回升

智通財經APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，往前看，重點城市限購、限貸方面的需求支持政策仍有望持續(xù)落地，政策的累加效應也有助于樓市景氣度逐步企穩(wěn)回升，當前資本市場在基本面復蘇方面或仍存在正向預期差。該背景下，繼續(xù)看好地產股未來3-6個月維度的表現，考慮到內房股7月以來調整更深、當前估值更具性價比，其后續(xù)股價彈性或更足。物管及代建板塊，近期地產beta或仍為物管板塊整體走勢的主導因素，建議優(yōu)先布局穩(wěn)健型標的以把握地產beta向上時的估值修復收益。

▍中金主要觀點如下：

北京“認房不認貸”新政對居民購房行為有所促進，當前到訪客群中置換需求占比明顯提升。

近期分別前往石景山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)的三個剛需、剛改項目進行調研。三個項目均位于四環(huán)外、六環(huán)內區(qū)域，2023年6月前后拿地，新政落地前夕開盤或預開盤，至今累計去化率或認籌率為五到六成。調研發(fā)現項目需求的主要來源為周邊就業(yè)人口的首置需求及城內客群的外溢改善需求;

在北京放開“認房不認貸”政策至今，調研項目成交量周均環(huán)比增加二至三成，主要為本地無房但有過貸款記錄的客群在政策落地一周前后集中購房所致;目前，三個項目周中/周末平均到訪約50-60/160-200組，環(huán)比新政前有所提升，同時注意到近期到訪中，“賣一買一”的置換改善客群平均占比約五成，占比較此前明顯上行。

接下來政策如果持續(xù)打通市場堵點，或將促進房地產市場景氣度進一步企穩(wěn)并有所回升。

盡管新政對樓市溫度有所提振，但為進一步深化延續(xù)該效果，政策仍應針對當前市場堵點進行疏通，其核心在改善二手房市場流動性和降低住房支付壓力。

調研中發(fā)現“賣一買一”的置換需求能否釋放與其持有的剛需房能否有效流轉高度相關，這些待售房屋由于總價低、更加適合剛需，如能在購房社保要求、首付比例方面進一步優(yōu)化，則有望推動剛需群體入市，助力房地產市場形成流動梯度，提高市場景氣度。目前北、上、深三個超高能級城市，非本市戶籍居民購房社保年限要求均為5年，首/二套首付比例分別在30%-40%、50%-80%之間。

此外，調研顯示居民對于房貸支付壓力的擔憂也是造成觀望情緒的原因之一，盡管收入增速改善仍待政策綜合提振，但進一步降低房貸利率或也有助于盡快緩解房貸支付壓力，促進觀望需求入市。

持續(xù)關注核心城市需求支持政策落地節(jié)奏及銷售邊際改善趨勢，積極提示板塊的配置價值。

往前看，重點城市限購、限貸方面的需求支持政策仍有望持續(xù)落地，政策的累加效應也有助于樓市景氣度逐步企穩(wěn)回升，當前資本市場在基本面復蘇方面或仍存在正向預期差。

該背景下，繼續(xù)看好地產股未來3-6個月維度的表現，考慮到內房股7月以來調整更深、當前估值更具性價比，其后續(xù)股價彈性或更足。物管及代建板塊，近期地產beta或仍為物管板塊整體走勢的主導因素，建議優(yōu)先布局穩(wěn)健型標的以把握地產beta向上時的估值修復收益。

風險

政策變化或基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。