中金：各地政策仍將陸續(xù)落地 帶來樓市景氣度筑底回升

智通財經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，近期房地產(chǎn)政策力度明顯增強，存量房市場活躍度明顯提升，包括重點城市掛牌量上行、賣家預期改善等表現(xiàn);盡管當前成交端指標表現(xiàn)仍偏疲弱，往前看，各地政策仍將陸續(xù)落地，帶來樓市景氣度筑底回升，基本面復蘇存在正向預期差。繼續(xù)看好地產(chǎn)股未來3-6個月維度的表現(xiàn)，考慮到內(nèi)房7月以來調(diào)整更深、當前估值更具性價比，其后續(xù)股價彈性或更足。

▍中金主要觀點如下：

8月二手房成交量環(huán)比止跌微漲，成交價環(huán)比跌幅略有收窄但仍較深。

數(shù)量方面，8月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比止跌微漲9%，此前連續(xù)四個月環(huán)比下降，同比轉(zhuǎn)增至+2%(7月-15%)，絕對水平較本輪下行周期開始前的2020年同期下降17%;1-8月二手住宅成交量指數(shù)在低基數(shù)上累計同比增長48%。

價格方面，8月中金同質(zhì)性二手住宅成交價格指數(shù)環(huán)比跌幅略有收窄，但仍處于較深水平(8月-1.7% vs. 7月-2.3%);房價相較于歷史高點(2021年6月)累計跌幅達-14.9%。

8月末政策落地帶動一線城市掛牌量上行，需求支持政策持續(xù)落地或?qū)宇A期改善逐步向成交端傳導。

8月末監(jiān)測的重點城市二手房掛牌量環(huán)比基本持平，考慮到一線城市“認房不認貸”政策落地接近8月末，重點觀察了一線城市9月初的掛牌量變化，9月第一周北京、深圳、廣州掛牌量環(huán)比分別增長2.7%、2.3%和0.6%(此前一月的周均掛牌量增幅分別為0.4%、0.4%和0.0%)，表明相關城市積累的改善需求不少，其置換過程的完成將持續(xù)帶來成交量的活躍。

而該過程中房價如何變化，則取決于買賣雙方的力量博弈，8月掛牌價環(huán)比跌幅繼續(xù)小幅收窄至-0.8%(7月-1.0%，6月-1.3%)，成交議價空間雖仍上行至4.82%的新高，但環(huán)比增幅略有趨緩(8月+11BP vs 7月+18BP)，上述變化很大程度上來自于賣家預期的改善。

往前看，已執(zhí)行和待推出政策對于需求端的進一步支持，將帶動上述改善趨勢有所延續(xù)，并逐步向成交端傳導。

8月住宅租金同比跌幅繼續(xù)小幅收窄，租賃市場整體運行平穩(wěn)。

8月掛牌租賃住宅平均待租周期縮短至1.82個月，掛牌租金指數(shù)雖環(huán)比略降0.2%，但同比跌幅則仍處于穩(wěn)步收窄趨勢中(8月-0.7%，7月-0.8%，6月-0.9%)，租賃市場表現(xiàn)整體平穩(wěn)，租售比略上行至2.02%。

近期房地產(chǎn)政策力度明顯增強，存量房市場活躍度明顯提升，包括重點城市掛牌量上行、賣家預期改善等表現(xiàn);盡管當前成交端指標表現(xiàn)仍偏疲弱，往前看，各地政策仍將陸續(xù)落地，帶來樓市景氣度筑底回升，基本面復蘇存在正向預期差。繼續(xù)看好地產(chǎn)股未來3-6個月維度的表現(xiàn)，考慮到內(nèi)房7月以來調(diào)整更深、當前估值更具性價比，其后續(xù)股價彈性或更足。

風險

政策落地和基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。