方正證券：“人口拐點(diǎn)”一定會導(dǎo)致“地產(chǎn)拐點(diǎn)”嗎？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，方正證券發(fā)布研究報(bào)告稱，A股“市場底”將至，階段性關(guān)注地產(chǎn)鏈“反彈”的投資機(jī)會，中長期繼續(xù)布局券商+大安全主線。在資本市場融資功能得到修復(fù)之前，地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松修復(fù)投資者的悲觀情緒。關(guān)注：(1)“活躍資本市場”最大公約數(shù)的券商;(2)高端制造結(jié)構(gòu)性“寬信用”：新能車鏈/AI算力基建;(3)中特估-央國企重估也是結(jié)構(gòu)性“寬信用”的重要方向。

前言：

近期一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，地產(chǎn)政策明顯轉(zhuǎn)向?qū)捤?，但部分投資者依然對中長期經(jīng)濟(jì)預(yù)期偏謹(jǐn)慎：擔(dān)憂中國的“人口拐點(diǎn)”會導(dǎo)致“地產(chǎn)拐點(diǎn)”，即便地產(chǎn)寬松政策短期有效，也難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)銷售(及地產(chǎn)鏈)的長周期下行趨勢。

▍方正證券主要觀點(diǎn)如下：

第一，“人口拐點(diǎn)”并不必然導(dǎo)致“地產(chǎn)拐點(diǎn)”，人口結(jié)構(gòu)更加重要。

借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，部分投資者擔(dān)心2010年中國的“人口拐點(diǎn)”會導(dǎo)致2021年的“地產(chǎn)拐點(diǎn)”。不過，對比中國和日本的老人和少兒的撫養(yǎng)比結(jié)構(gòu)，判斷：2021年并非中國地產(chǎn)銷售的長周期下行拐點(diǎn)。

第二，除了人口因子外，經(jīng)濟(jì)和政策因子也是“地產(chǎn)拐點(diǎn)”的重要變量。

美日經(jīng)驗(yàn)顯示，人口因子、經(jīng)濟(jì)因子和政策因子共同影響“地產(chǎn)拐點(diǎn)”。3因子部分惡化只會帶來地產(chǎn)的“小周期拐點(diǎn)”，3因子共振惡化才會導(dǎo)致地產(chǎn)的“大周期拐點(diǎn)”。當(dāng)前中國的人口、經(jīng)濟(jì)和政策因子仍相對較優(yōu)。

第三，經(jīng)濟(jì)因子：城鎮(zhèn)化率并非地產(chǎn)銷售的核心變量，期待“高質(zhì)量發(fā)展”提升中國的全要素生產(chǎn)率。

國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，人均居住面積和人均GDP高度相關(guān)。美國全要素生產(chǎn)率持續(xù)抬升，驅(qū)動美國地產(chǎn)銷售長期上行;日本全要素生產(chǎn)率90年代以后停止上行，導(dǎo)致2000年的“地產(chǎn)拐點(diǎn)”?！案哔|(zhì)量發(fā)展”將提升中國的全要素生產(chǎn)率，人均GDP有望進(jìn)一步提升，并突破城鎮(zhèn)化率(65%)對于地產(chǎn)銷售的約束。

第四，政策因子：中國居民仍有加杠桿空間，貨幣和地產(chǎn)政策也有繼續(xù)寬松的空間。

美國居民杠桿率上限超過90%，日本居民杠桿率上限超過70%，當(dāng)前中國居民杠桿率62%，仍有提升空間。同時(shí)，中國的長端利率中樞(3%左右)和地產(chǎn)政策(如放開限購等)也仍有繼續(xù)寬松的空間。

第五，A股“市場底”將至，階段性關(guān)注地產(chǎn)鏈“反彈”的投資機(jī)會，中長期繼續(xù)布局券商+大安全主線。

在資本市場融資功能得到修復(fù)之前，地產(chǎn)政策將持續(xù)寬松修復(fù)投資者的悲觀情緒。關(guān)注：(1)“活躍資本市場”最大公約數(shù)的券商;(2)高端制造結(jié)構(gòu)性“寬信用”：新能車鏈/AI算力基建;(3)中特估-央國企重估也是結(jié)構(gòu)性“寬信用”的重要方向。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政策落地不及預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力超預(yù)期、盈利環(huán)境發(fā)生超預(yù)期波動等。