中銀證券：房地產市場正迎“金九銀十”關鍵時點 核心城市整體成交數據會有所回升

智通財經APP獲悉，中銀證券發(fā)布研究報告稱，當前房地產市場正迎來“金九銀十”的關鍵時點，在此之前陸續(xù)出臺重磅政策，信號意義重大，也體現了對后續(xù)地產走勢的重視。該行預計此輪政策實施有望提振市場對后期政策的預期，以及對短期悲觀情緒的修復。該行認為核心城市整體的成交會有數據上的回升，但持續(xù)性仍需觀察，在不放開房票的情況下，增量需求無法進入，量價都會基于原有需求集中釋放的情況下穩(wěn)步回升，但大漲的概率不高。

事件：8月30日-9月1日，四個一線城市均全面放開“認房不認貸”。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知：《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》以及《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。

中銀證券主要觀點如下：

降低存量首套住房貸款利率，有助于減少家庭利息支出以及緩解提前還貸的現象。

考慮到個人購房貸款有部分為二套房房貸以及本次政策規(guī)定新發(fā)替換存量的利率在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率下限。根據該行的判斷，有兩個階段的發(fā)放的房貸或最多受益。1)2010-2015年發(fā)放的房貸，總量約9.27萬億元，對應利率水平在4.63-7.62%之間;2)漲價去庫存后的2017年三季度到2022年一季度發(fā)放的貸款，利率區(qū)間在5.01-5.75%之間。該行認為存量貸款利率下調，一方面，對于居民來說，當前居民消費較弱，疊加居民收入預期不足，在開源較難的情況下，通過減少利息支出節(jié)流，也能一定程度上促進消費和投資;另一方面，對于銀行來說，或能有效減少提前還貸現象，也能減少違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量房貸的情況。

統(tǒng)一下調二套房貸利率下限，進一步打開房貸利率下降空間。

2022年以來房貸利率下限經過了多次調整：2022年5月首套房利率下限調整為不低于相應期限LPR-20BP;2022年9月央行曾出臺房價下跌的城市浮動調整利率政策，即允許新房房價同環(huán)比連續(xù)3個月均下降的城市突破首套房貸利率下限。此次政策將二套住房利率政策下限由不低于相應期限LPR+60BP調整為不低于+20BP。根據最新5年期以上LPR報價，首套房貸利率最低可到4.0%(部分房價疲軟的城市可突破4.0%)，二套房貸利率下限調整為4.4%，進一步打開了房貸利率下調空間，帶動實際房貸利率持續(xù)下降。貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年8月百城首、二套主流房貸利率分別為3.90%、4.81%，同比分別回落42BP、25BP。

其中，一線城市首、二套房貸利率分別為4.50%、5.03%;二線城市分別為3.88%、4.81%;三四線城市分別為3.87%、4.80%。二線城市房貸利率已經基本降至和三四線城市相同的水平，而一線城市首二套房貸利率則分別高于其余城市超60BP和20BP，這主要是受限于自身城市房貸利率下限標準的設定?，F在的利率政策體系雖有全國統(tǒng)一的下限，但實際實踐中，每個城市都有權利根據自身情況再定一個下限。2022年以來，一線城市外的大部分城市普遍大幅下調了房貸加點幅度。

目前四個一線城市的首套房貸利率下限與全國不一致：北京(首套LPR+55BP，二套LPR+105BP)、上海(LPR+35BP,二套LPR+105BP)、深圳(首套LPR+30BP,二套LPR+60BP)、廣州(LPR，二套LPR+60BP)。當前北京首、二套房貸利率分別為4.75%、5.25%，上海分別為4.55%、5.25%，深圳分別為4.5%、4.8%，廣州分別為4.2%、4.8%，均已經降到了當地的房貸利率下限。該行認為，一線城市或將首先下調房貸利率加點數，打開房貸利率下行空間，預計房貸利率政策總體上會朝著進一步下調的方向演進。

統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

此前各地購買商品住宅的首付比例下限非限購區(qū)分別為首套20%、二套30%，限購區(qū)域下限為首套30%、二套40%。本次監(jiān)管部門統(tǒng)一下調商貸首付比例下限，不再區(qū)分限購和非限購區(qū)域，進一步降低了購房門檻。2022年以來，多數城市首付比例已經降至下限水平(即首套最低20%、二套30%)。貝殼研究院監(jiān)測范圍內，截至2022年末82城首套房商貸首付比例最低至兩成，另有多地下調二套首付比例至30%，出臺取消認房認貸等舉措，在政策上給予居民貸款比例更大的支持。

根據中指院的梳理，截至9月1日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及廈門、長沙、福州、杭州、成都、天津、西安、合肥、南京、武漢、青島、濟南等二線城市限購區(qū)域的首套房最低首付比例仍在30-35%，二套房最低首付比例也高于30%，仍有下調空間，此次政策或將利好以上城市的購房客，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。

不過，最終比例調整則按照具體市場形勢和調控需求由城市自主確定。該行判斷，二線城市大概率將首付比例調整全國統(tǒng)一的下限水平，一線城市二套房首付比例或更可能優(yōu)先調整。因為從首付比例來看，一線城市二套房首付比例明顯偏高。目前北京與上海首套首付比例為35%，廣州和深圳為30%。而北京、上海購買二套普通住宅的,首付款比例不低于60%、50%，購買二套非普通住宅的,首付款比例不低于80%、70%;廣州無房貸款已結清40%、有房貸款已結清50%、貸款未結清70%;深圳無房有貸款記錄50%、有房有貸款記錄70%。

一線城市二套房認定標準的改變政策信號意義重大，其中北京和上海調整力度超出預期，明顯提振市場情緒。

2023年8月30日廣州、深圳，9月1日上海、北京四個一線城市先后落實全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”。其中廣深率先放開主要是因為Q2以來市場下行壓力不斷加大。1-7月廣州與深圳新房累計成交面積同比增速分別為5%和2%，低于北京的21%和上海的14%;廣州與深圳新房房價累計同比分別下降0.5%和1.7%，低于上海的+4.4%和北京的+4.3%。而根據中指數據，8月以來北京、上海新房周均成交面積較7月周均下降接近30%，同比分別下降約20%、30%。一線城市“認房不認貸”的放開直接利好外地有過貸款記錄但本地無房家庭、本地賣一買一的置換家庭。

不過值得注意的是，購房資格理論上沒有增加，政策有效降低了部分有購房資格的人的購房門檻，也符合“房住不炒”的政策方向。政策或將有效帶動市場預期和信心的修復，短期廣深房地產市場行情可期，但市場持續(xù)企穩(wěn)回升仍需更多政策協同發(fā)力。一線城市的調整或有較強的風向標意義，武漢、中山、惠州、廈門、東莞、江蘇省、成都、鄂州也在兩天內落地“認房不認貸”，該行認為，短期二三線城市將加速跟進，“認房不認貸”或基本在全國范圍內的城市全面放開。

從政策效果來看，2022年以來房貸利率下行、首付比例的調降、配合認房不認貸的調整，一定程度上促使居民購房加杠桿的行為增加。

2022Q4全國重點50個城市的貸款比例(使用按揭貸款的購房客戶貸款額與其房屋成交額的比值)為56%，同比提高5個百分點;2023Q2該比例提升至61.2%，同比提升3.8個百分點，環(huán)比提升0.3個百分點?？梢?022年以來的信貸持續(xù)寬松仍然是起到了一定的效果，居民在購房的時候確實增加了一定的杠桿。居民在購房加杠桿的程度上，城市之間也出現了分化。分能級城市來看，貸款比例同比均有提升，其中2023Q2一線城市同比提升了2.5個百分點達到44.5%;二、三四線同比分別增加4.3、3.6個百分點達到60.2%和64.3%。

其中，二線、三四線城市貸款比例明顯提升，一方面低能級城市首付比例下調較為明顯，另一方面，二線和三四線城市房貸利率也下調較多。同時，該行也注意到，一線城市貸款比例遠低于二、三四線城市，該行認為主要原因有：1)政策限制：一線城市首付比例相對較高;2)基于居民收入的考察，銀行放貸額度有限，在高房價的城市貸款比例就相對較低;3)在高房價的城市，貸款比例越高意味著月度還貸壓力較大，居民基于房貸收入比的考慮，會更傾向于使用較多的自有資金，首付比例相對較高;4)例如北京、上海這兩個城市，二手房房齡普遍偏老，貸款年限和貸款額度都受到限制，使得這些城市的貸款比例相對較低。

投資建議

現階段該行建議關注兩條主線：1)中央與地方政策寬松預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標的：招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109)、建發(fā)國際集團(01908)、越秀地產(00123)等;底部回升、彈性較大的公司：金地集團(600383.SH)、龍湖集團(00960);2)在一線城市有城市更新業(yè)務布局的房企：中華企業(yè)(600675.SH)、光明地產(600708.SH)、中交地產(000736.SZ)、城建發(fā)展(600266.SH)等。

風險提示：房地產調控升級;銷售超預期下行;融資收緊。