克而瑞：TOP10房企占市場(chǎng)1/4份額 千億房企在售項(xiàng)目至少100

本文節(jié)選自微信公眾號(hào)“克爾瑞地產(chǎn)研究”，作者為克爾瑞研究中心，原標(biāo)題為《TOP200解讀：百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部加劇分化，項(xiàng)目和城市個(gè)數(shù)成沖千億砝碼》。

雖然規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模都保持了不錯(cuò)的增長(zhǎng)，但2017年各梯隊(duì)房企的銷售金額門檻增幅都較2016年有所降低。其中TOP100和TOP200房企的金額門檻甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，說明TOP200、甚至百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部格局已開始加速分化。

企業(yè)的在售項(xiàng)目和在售城市數(shù)量，是決定企業(yè)銷售規(guī)模的基礎(chǔ)。從各梯隊(duì)房企2017年在售項(xiàng)目和城市數(shù)量來(lái)看，TOP10梯隊(duì)房企2017年的平均在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)和平均在售城市個(gè)數(shù)分別達(dá)到了374個(gè)和84個(gè)。

門檻：TOP50內(nèi)各梯隊(duì)門檻提升增幅降低，TOP100和200下降

2017年，TOP100房企整體銷售規(guī)模保持增長(zhǎng)，50強(qiáng)內(nèi)各梯隊(duì)房企銷售金額門檻提升顯著。其中，TOP20和TOP30梯隊(duì)房企銷售金額門檻提升幅度最大，增幅分別達(dá)到了41%和51%。TOP10房企門檻也從2016年的1100億元提升37%至1512億元。

雖然規(guī)模房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模都保持了不錯(cuò)的增長(zhǎng)，但隨著全國(guó)更多城市加入調(diào)控行列，以及在“限售”等樓市調(diào)控政策不斷加碼的影響下，2017年各梯隊(duì)房企的銷售金額門檻增幅都較2016年有所降低。其中TOP100和TOP200房企的金額門檻甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，說明TOP200、甚至百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部格局已開始加速分化。

集中度：規(guī)模房企集中度大幅提升，遠(yuǎn)超2016年增幅

2017年，TOP200品牌房企業(yè)績(jī)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，各梯隊(duì)集中度進(jìn)一步提升。其中TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分別達(dá)到了38.4%和55.5%。同時(shí)從集中度變化的情況來(lái)看，各梯隊(duì)房企集中度增幅也遠(yuǎn)超2016年水平，2017年TOP50和TOP100房企的集中度增幅分別達(dá)到了10.6和10.7個(gè)百分點(diǎn)，而2016年這兩個(gè)梯隊(duì)的集中度僅增長(zhǎng)了3.2和4.8個(gè)百分點(diǎn)。未來(lái)在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，市場(chǎng)份額也將更向大型品牌房企靠攏。

備注：金額集中度=入榜房企銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額，其中，2017年度全國(guó)商品房銷售金額是根據(jù)前11月累計(jì)同比增幅推算12月同比增幅所得。

業(yè)績(jī)完成度：多數(shù)房企超額完成全年目標(biāo)

2017年全年，TOP100房企業(yè)績(jī)完成率較高，絕大部分房企都超額完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。龍頭房企中，碧桂園(02007)截止12月末實(shí)現(xiàn)5500億元的銷售，完成上調(diào)后5000億元目標(biāo)的110%。恒大(03333)以5132億元的業(yè)績(jī)完成全年4500億元銷售目標(biāo)的114%。融創(chuàng)(01918)則得益于業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，完成3000億元目標(biāo)的120.7%，業(yè)績(jī)完成率在所有房企中排在前列。

同時(shí)，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)已上調(diào)年度目標(biāo)的房企中，雅居樂(03383)、旭輝(00884)等房企目標(biāo)上調(diào)后的完成率排在所有房企的前列。龍湖(00960)、遠(yuǎn)洋(03377)和中海(00688)也分別完成了全年1500億元、700億元和2310億港元的上調(diào)后業(yè)績(jī)目標(biāo)。

千億：龍頭三強(qiáng)均超5000億，千億陣營(yíng)達(dá)17家

從規(guī)模來(lái)看，2017年千億房企進(jìn)一步擴(kuò)容，數(shù)量從2016年的12家增加至17家。其中，龍湖、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這6家房企在2017年首入千億房企梯隊(duì)，萬(wàn)達(dá)則受到部分資產(chǎn)出售給融創(chuàng)的影響，排名較2016年有大幅下滑。

而2016年就已實(shí)現(xiàn)3000億規(guī)模的三家龍頭房企，去年業(yè)績(jī)繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)，截止2017年末均突破5000億。其中碧桂園全年累計(jì)完成銷售金額5500.1億，同比增長(zhǎng)78%，幾個(gè)月前就基本鎖定了全年第一。萬(wàn)科和恒大分別實(shí)現(xiàn)銷售金額5239億元和5131億元，分列第二、三位。

除了三家龍頭房企外，融創(chuàng)借助其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，2017全年業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)140.3%至3620億元，排在第四位，四季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)1575.3億元，高于恒大的1471.3億元，同時(shí)成為四季度和12月冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營(yíng)。

千億是未來(lái)房企追求的共同目標(biāo)，預(yù)計(jì)2018年，千億房企至少達(dá)到20家，到2020年，有望超過30家。

分化：百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部明顯分化

2017年，在大型房企對(duì)市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪日趨激烈的同時(shí)，房企分化已從過去百?gòu)?qiáng)房企外部，蔓延至百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部，且進(jìn)一步加劇。

從房企分規(guī)模房企集中度的角度來(lái)看，TOP10房企和其他梯隊(duì)房企的規(guī)模差異十分明顯。2017年TOP10房企已經(jīng)占據(jù)了近1/4的市場(chǎng)份額，集中度較2016年末提升了5.7個(gè)百分點(diǎn)。而其他梯隊(duì)房企的集中度增速則較低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至較2016分別降低了0.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從另一個(gè)角度來(lái)看，不同規(guī)模房企的數(shù)量變動(dòng)也反映了這個(gè)趨勢(shì)。全年業(yè)績(jī)500億以上的房企數(shù)量較2016年增加了15家；300至500億規(guī)模和100至300億規(guī)模的房企數(shù)量分別減少了4家和13家；而100億以下的房企數(shù)量增加了2家，200強(qiáng)房企的業(yè)績(jī)分布呈現(xiàn)了兩頭增多，中間減少的趨勢(shì)，可見對(duì)于規(guī)模300億左右的房企而言，增長(zhǎng)已經(jīng)遇到瓶頸，不進(jìn)則退。繼續(xù)擴(kuò)張的話，對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)管控和資金運(yùn)作能力都有較強(qiáng)的要求。

增長(zhǎng)：各梯隊(duì)均有房企名次提升顯著

2017年TOP100各梯隊(duì)中均有部分房企業(yè)績(jī)同比增幅較高，名次提升顯著。千億規(guī)模房企中，融創(chuàng)、龍湖的排名較2016年有顯著提升。其中，龍湖得益于全年較高的貨值和適當(dāng)提前的推貨節(jié)奏，2017年銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)，名次從2016年的第13位提升至第8位。

TOP30梯隊(duì)中，中南、陽(yáng)光城、中梁、藍(lán)光等房企2017年全年的名次提升幅度較大。其中，中梁地產(chǎn)在深耕三四線的同時(shí)，憑借著高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略超額完成全年668億元的銷售目標(biāo)。全年銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)125%，達(dá)到757.9億元，名次較2016年提升15位。

TOP50梯隊(duì)中，美的、金輝、新力、合景泰富、福晟、俊發(fā)等房企在2017年新進(jìn)入50強(qiáng)行列。福晟在土地投資和項(xiàng)目營(yíng)銷上都有獨(dú)到之處，排名從2016年末的71位提升至48位。俊發(fā)則受益于昆明樓市火爆，累計(jì)銷售金額同比大幅增長(zhǎng)100.6%。

布局：千億房企在售項(xiàng)目和城市數(shù)至少100和30

企業(yè)的在售項(xiàng)目和在售城市數(shù)量，是決定企業(yè)銷售規(guī)模的基礎(chǔ)。從各梯隊(duì)房企2017年在售項(xiàng)目和城市數(shù)量來(lái)看，TOP10梯隊(duì)房企2017年的平均在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)和平均在售城市個(gè)數(shù)分別達(dá)到了374個(gè)和84個(gè)；而TOP11-20梯隊(duì)房企平均有99個(gè)在售項(xiàng)目和34個(gè)在售城市，這兩個(gè)梯隊(duì)幾乎被千億房企占據(jù)，并且從項(xiàng)目和城市數(shù)據(jù)上與之后四個(gè)梯隊(duì)的差距較大。

我們認(rèn)為，首先，目前千億房企在售項(xiàng)目和城市個(gè)數(shù)至少達(dá)到100個(gè)和30個(gè)，可能也是未來(lái)幾年千億房企的“門檻”。因?yàn)?，在目前正常環(huán)境下，很難從平穩(wěn)的購(gòu)房需求中獲取超額收益，想在少數(shù)城市和項(xiàng)目上收獲很大的銷售業(yè)績(jī)幾乎已經(jīng)不可能了。其次，TOP20特別是TOP30以后的房企在售項(xiàng)目和城市數(shù)量的差距并不大，在目前的城市范圍內(nèi)做一些深耕和項(xiàng)目拓展，基本能維持目前的規(guī)模。

黑馬：布局全面高貨值儲(chǔ)備房企或脫穎而出

今年，有兩類企業(yè)容易成為黑馬：

第一，由于2018年的市場(chǎng)將大概率延續(xù)去年的格局，全面布局且側(cè)重三四線城市區(qū)域深耕的房企成為今年黑馬的可能性較大

第二，去年貨值儲(chǔ)備充裕，且貨值榜排名較銷售金額榜排名有大幅上升的房企也將成為今年黑馬的熱門人選。(編輯：胡敏)