中信建投證券：政策“組合拳”落地超預(yù)期有望推動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售改善和價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，地產(chǎn)相關(guān)政策組合拳落地超市場(chǎng)預(yù)期，體現(xiàn)當(dāng)前政策穩(wěn)樓市擴(kuò)內(nèi)需的決心，政策在金九銀十旺季來(lái)臨前落地，有望推動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售改善和價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)。展望后期在需求依舊偏弱且去年同期疫后復(fù)產(chǎn)加速帶來(lái)的高基數(shù)影響下，Q3有望成為本輪周期盈利底，Q4企穩(wěn)回暖可期，市場(chǎng)底部夯實(shí)。短期而言順周期行情表現(xiàn)有望占優(yōu)：1）地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)期邊際改善，關(guān)注地產(chǎn)鏈（鋼鐵/水泥/消費(fèi)建材/家居/廚電）估值修復(fù)；2）房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)，存量房貸利率調(diào)整，利好中端消費(fèi)（白酒/醫(yī)美）景氣邊際改善。

中信建投證券主要觀點(diǎn)如下：

近期地產(chǎn)系列穩(wěn)需求政策出臺(tái)，主要包括：

“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地：8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。截止8月31日，一線城市中已有深圳、廣州跟進(jìn)。

存量房貸利率調(diào)整：8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，通知明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量房貸借款人，可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

住房信貸政策放松：8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，涉及兩項(xiàng)重要內(nèi)容：1）對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%；2）首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

該行認(rèn)為，地產(chǎn)相關(guān)政策組合拳落地超市場(chǎng)預(yù)期，體現(xiàn)當(dāng)前政策穩(wěn)樓市擴(kuò)內(nèi)需的決心，政策在金九銀十旺季來(lái)臨前落地，有望推動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售改善和價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)。

回顧與本輪更為相似的，基本面持續(xù)低迷后地產(chǎn)政策大幅放松的2014年：高庫(kù)存低需求壓力下，地產(chǎn)政策于Q2起開(kāi)始轉(zhuǎn)向，各城市陸續(xù)取消限購(gòu)；930新政政策大幅加碼，1）在信貸政策上重啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”，2）貸款最低首付比例降至30%，3）利率下限降至貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)央行貨幣政策配合開(kāi)啟降息、降準(zhǔn)周期。政策自Q2開(kāi)始放松后，基本面滯后約2~3個(gè)季度企穩(wěn)，其中因城施策限購(gòu)放松帶動(dòng)的增量相對(duì)有限，930新政后加速企穩(wěn)。重點(diǎn)房企2014Q4銷(xiāo)售增速轉(zhuǎn)暖，一二線城市于11月實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積同比的正增長(zhǎng)，在其帶動(dòng)下整體行業(yè)基本面于2015年2月觸底（商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比-16.3%）后正式開(kāi)啟回暖周期，4月轉(zhuǎn)正，但三四線城市表現(xiàn)依舊偏弱。地產(chǎn)鏈上，開(kāi)工鏈中挖掘機(jī)銷(xiāo)量同比增速同步于地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速觸底，但持續(xù)負(fù)增。

2015-2016年政策再加碼，2015年330政策央行、住建部和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)文二套房商貸最低首付比例降至40%，6月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，棚改補(bǔ)償模式轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，成為三、四線城市去庫(kù)存的重要驅(qū)動(dòng)；2016年2月央行、銀監(jiān)會(huì)授權(quán)非“限購(gòu)”措施城市首套、二套房商貸最低首付比例可分別降至20%、30%。至16年開(kāi)工、竣工陸續(xù)回暖。地產(chǎn)鏈板塊景氣回暖周期整體滯后于地產(chǎn)?？⒐ゆ溕辖ú念?lèi)零售額同比、空調(diào)銷(xiāo)量同比基本于15年12月觸底，16年起伴隨竣工增速回暖而回升。同時(shí)，16年起新開(kāi)工轉(zhuǎn)暖、供改推動(dòng)，螺紋鋼/玻璃期貨價(jià)、水泥價(jià)格（水泥價(jià)格指數(shù)）分別于15年12月、16年3月觸底回暖。

在此期間行情表現(xiàn)分為三段：

政策轉(zhuǎn)向（14.02）-930新政全面寬松（14.09）：基本面未驗(yàn)證，開(kāi)工鏈反彈幅度靠前。地產(chǎn)鏈上工業(yè)金屬、裝修建材、普鋼表現(xiàn)居前且均錄得正收益；竣工鏈家居、家電則整體表現(xiàn)一般。在此階段地產(chǎn)基本面并未發(fā)生明顯改善，但幾次政策放松表態(tài)前后（3月政府工作報(bào)告、7月住建部提出千方百計(jì)去庫(kù)存）地產(chǎn)鏈均迎來(lái)不錯(cuò)的相對(duì)收益行情，從反彈的幅度看，也是開(kāi)工鏈中如普鋼、水泥表現(xiàn)更優(yōu)。

930新政全面寬松（14.09）-行業(yè)基本面觸底（15.02)：伴隨基本面觸底竣工鏈行情逐步啟動(dòng)。930新政全面放松限貸政策，且在10月7日海南三亞解除限購(gòu)后，全國(guó)僅余北上廣深尚執(zhí)行限購(gòu)。從區(qū)間漲幅來(lái)看，14Q4整體依舊是開(kāi)工鏈更優(yōu)，如工程機(jī)械；鋼鐵區(qū)間漲跌幅靠前主要受益彼時(shí)風(fēng)格影響。同時(shí)行業(yè)基本面開(kāi)始逐步改善，一二線城市于11月實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積同比的正增長(zhǎng)，建材類(lèi)零售額同比、空調(diào)銷(xiāo)量同比基本于15年12月觸底，竣工鏈表現(xiàn)開(kāi)始啟動(dòng)，自15年初起開(kāi)始強(qiáng)于開(kāi)工鏈。

基本面觸底回升（15.02)-銷(xiāo)售面積增速上行高點(diǎn)（16.04）：竣工鏈板塊更具備延續(xù)性。商品房銷(xiāo)售持續(xù)回暖，地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)超額收益11.3%；地產(chǎn)鏈中家居、玻璃、裝修建材及白電等竣工鏈品種表現(xiàn)靠前，順周期品受基本面低迷、風(fēng)格切換影響大幅回撤。

不可否認(rèn)的是在當(dāng)前的城鎮(zhèn)化滲透率、居民杠桿水平、供需形勢(shì)變化等因素制約下地產(chǎn)基本面改善幅度將不及以往周期，但政策托底經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向明確，展望后期在需求依舊偏弱且去年同期疫后復(fù)產(chǎn)加速帶來(lái)的高基數(shù)影響下，Q3有望成為本輪周期盈利底，Q4企穩(wěn)回暖可期，市場(chǎng)底部夯實(shí)。短期而言順周期行情表現(xiàn)有望占優(yōu)：1）地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)期邊際改善，關(guān)注地產(chǎn)鏈（鋼鐵/水泥/消費(fèi)建材/家居/廚電）估值修復(fù)；2）房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)，存量房貸利率調(diào)整，利好中端消費(fèi)（白酒/醫(yī)美）景氣邊際改善。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

（1）地緣政治風(fēng)險(xiǎn)。如果中美關(guān)系管理不善，可能導(dǎo)致中美之間在政治、軍事、科技、外交領(lǐng)域的對(duì)抗加劇。同時(shí)俄烏沖突、中東問(wèn)題等地緣熱點(diǎn)可能面臨惡化的風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生危機(jī)則可能對(duì)市場(chǎng)造成不利影響。（2）海外美聯(lián)儲(chǔ)緊縮程度超預(yù)期。如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持韌性，勞動(dòng)力市場(chǎng)、零售等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，那么美國(guó)衰退風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒚媾R重估，同時(shí)通脹風(fēng)險(xiǎn)也將面臨反彈，美聯(lián)儲(chǔ)緊縮抗通脹之路繼續(xù)，全球流動(dòng)性寬松不及預(yù)期，國(guó)內(nèi)權(quán)益市場(chǎng)分母端難免也將承壓。（3）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或穩(wěn)增長(zhǎng)政策實(shí)施效果不及預(yù)期。如果后續(xù)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資等數(shù)據(jù)遲遲難以恢復(fù)，長(zhǎng)期積累的城投償債風(fēng)險(xiǎn)面臨發(fā)酵，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最終證偽，那么整體市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)承壓，過(guò)于樂(lè)觀的定價(jià)預(yù)期將會(huì)面臨修正。