再次淪為“歐洲病夫”的德國 能靠房地產(chǎn)市場起死回生嗎？

最近，經(jīng)濟(jì)羸弱的德國又一次被貼上了“歐洲病夫”的標(biāo)簽，亟需藥方的政府把目光投向了房地產(chǎn)和建筑業(yè)，然而，該領(lǐng)域的疲軟或許只會讓該國境況雪上加霜。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，在廉價(jià)融資推動了長達(dá)十年的房地產(chǎn)繁榮之后，德國新建筑和抵押貸款需求正在崩潰，而住宅和辦公項(xiàng)目開發(fā)商正成群結(jié)隊(duì)地申請破產(chǎn)。

該領(lǐng)域黯淡的前景甚至有可能將德國拖回衰退，同時(shí)加劇本已嚴(yán)重的住房短缺。在這種情況下，三黨聯(lián)合政府卻似乎依舊在如何提供幫助方面存在分歧。

目前，這個(gè)歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)在多個(gè)方面面臨挑戰(zhàn)：對德國制造業(yè)出口的需求正在下降，其能源密集型行業(yè)不得不適應(yīng)沒有廉價(jià)俄羅斯天然氣的生活;與此同時(shí)，德國面臨著日益強(qiáng)大的競爭對手，尤其是在汽車領(lǐng)域。

雖然直到最近，貢獻(xiàn)了約15%的國民增加值的建筑和房地產(chǎn)活動還一直是一個(gè)繁榮的經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)，但這些活動現(xiàn)在也開始搖搖欲墜。

2023年前六個(gè)月，該國新建項(xiàng)目開工率下降了一半，新住宅建筑許可下降了四分之一以上。融資成本上升、建筑成本通脹、需求疲軟和政策不確定性等不利因素都導(dǎo)致了項(xiàng)目被推遲或取消。由于粘性通脹，利率或?qū)⒃诟L時(shí)間內(nèi)保持較高水平，這種情況可能只會在好轉(zhuǎn)之前變得更糟。

最近幾周，多家開發(fā)商開始申請破產(chǎn)，這可能會讓投資者、購房者和承包商蒙受損失。

雖然為了緩解租賃市場的壓力，德國已經(jīng)制定了每年建造40萬套新房的目標(biāo)，但從目前的情況來看，目標(biāo)能完成一半就很幸運(yùn)了。上市房地產(chǎn)巨頭Vonovia SE目前已停止所有新建項(xiàng)目，并且，由于減記了資產(chǎn)價(jià)值，該公司第二季度錄得虧損20億歐元(22億美元)。瑞士衛(wèi)浴產(chǎn)品供應(yīng)商Geberit AG的老板本月早些時(shí)候告訴投資者：“德國的建筑指標(biāo)尤其疲弱?！?/p>

與其他地方一樣，不斷上升的利率正在造就贏家和輸家。許多德國購房者將1%的抵押貸款利率鎖定十年或更長時(shí)間，從而保護(hù)借款人和銀行業(yè)免受強(qiáng)制出售的影響。

然而，現(xiàn)實(shí)情況是，只有不到一半的德國人擁有自己的房子，這一比例在歐盟國家中是最低的，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大約三分之二擁有房產(chǎn)的美國人。

因此，大多數(shù)德國人并沒有從房地產(chǎn)繁榮中受益。盡管住宅價(jià)格比2022年6月的峰值下降了6.4%(在此期間，整體消費(fèi)者價(jià)格上漲了7%)，但交易量卻大幅下降。其結(jié)果是，更多的人轉(zhuǎn)向成本不斷上升的租賃市場。

幾年前簽署租約的租戶或許還能過得不錯(cuò)：這些租戶的低租金在租金管制下可能沒有上升太多，并且在當(dāng)前環(huán)境下也沒有搬家的動力。

但相比之下，新租戶往往被迫住在不受租金管制的公寓里——提供短期租賃的帶家具公寓的業(yè)主有更大的自由調(diào)整租金。在柏林，帶家具公寓現(xiàn)在占據(jù)了廣告版面的大部分。新租戶的租金也更有可能與通脹掛鉤。數(shù)據(jù)提供商vdpResearch的數(shù)據(jù)顯示，德國七個(gè)最大城市第二季度的新租金同比上漲6%。

房地產(chǎn)科技公司Hypport SE的老板Ronald Slabke本月告訴投資者：“對于一個(gè)普通家庭甚至高收入家庭來說，在如今找到一套適合他們需求的出租公寓幾乎是不可能的。如果你想在未來五到十年內(nèi)在德國擁有一套漂亮的房子，你需要買下它?！?/p>

這些問題對德國國民來說是非常痛苦的，但對于極右翼黨派德國選擇黨而言，他們卻希望從這個(gè)問題中獲得政治資本。目前，約五分之一的德國人表示，如果現(xiàn)在舉行選舉，他們會投票支持該黨。他們指責(zé)德國對移民的歡迎——去年有近100萬烏克蘭戰(zhàn)爭難民抵達(dá)德國——加劇了住房短缺。

為了阻止房地產(chǎn)低迷演變?yōu)楸辣P，本周，德國政府公布了一項(xiàng)提振經(jīng)濟(jì)的十點(diǎn)計(jì)劃，其中就包括加大對新建住房的減稅力度。預(yù)計(jì)聯(lián)合政府將在9月底的峰會上公布進(jìn)一步的住房措施。

然而，當(dāng)總理朔爾茨領(lǐng)導(dǎo)的社會民主黨提出需要更嚴(yán)格的租金管制時(shí)，聯(lián)合政府試圖擺脫曠日持久的內(nèi)斗的努力卻又因此受到了破壞。(目前，在住房嚴(yán)重短缺的地區(qū)，房東三年內(nèi)最多只能增加15%的租金。社民黨的提案將把這一上限降至6%。)

這或許反映了德國一個(gè)更廣泛的問題，即政策不確定性和過度的官僚主義。今年早些時(shí)候，德國政府宣布了幾乎禁止化石燃料鍋爐的計(jì)劃，但在保守派媒體對成本提出強(qiáng)烈抗議后，這些提議被淡化了;去年，德國的凈直接投資降至有記錄以來的最低水平;一些獲得巨額補(bǔ)貼的半導(dǎo)體工廠公告也沒有改變企業(yè)在其他地方看到更好機(jī)會和條件的印象。

總而言之，羸弱的德國或許需要一場曠日持久的經(jīng)濟(jì)低迷，才能促使其采取果斷行動。而在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)市場大概率是難逃一劫。