海通證券：當(dāng)前地產(chǎn)板塊市值占比與經(jīng)濟(jì)價值不完全對等 存在一定價值重估空間

智通財經(jīng)APP獲悉，海通證券發(fā)布研究報告稱，政治局會議對地產(chǎn)行業(yè)表述明顯更為積極，判斷后階段或會有更多穩(wěn)需求、去庫存、降供給政策出臺，有利行業(yè)長期健康穩(wěn)定和4季度總量數(shù)據(jù)回升。以上觀點目前得到逐步驗證。伴隨房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)作用將重新納入政策視野。當(dāng)前板塊市值占比與經(jīng)濟(jì)價值不完全對等，存在一定價值重估空間。

事件：

2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，1)居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

▍海通證券主要觀點如下：

對比14年“認(rèn)貸不認(rèn)房”，本次立足“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

2014年9月30日，中國人民銀行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。文件多層次入手，明確執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策標(biāo)準(zhǔn)，即不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認(rèn)定。

從政策出臺力度上來說，14年的“認(rèn)貸不認(rèn)房”對此前房地產(chǎn)信貸存在明顯放松，尤其是二套及以上購房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及非限購區(qū)域三套及以上住宅的貸款支持;而23年的“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要滿足剛性和改善性的住房需求，但不支持個人名下房產(chǎn)過多和投機的現(xiàn)象。

節(jié)約購房成本，兩類居民重點受益。

本次出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸” 政策的疊加效應(yīng)不可忽視，主要有兩類居民將重點受益，即：1)在外地有過貸款記錄，但想在本地置業(yè)的外地購房者;2)本地置換客戶，賣掉手上所有房產(chǎn)后進(jìn)行置換。同時，該項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

穩(wěn)定市場信心，引導(dǎo)市場步入正循環(huán)。

自行業(yè)銷售一季度沖高回落后，市場逐步進(jìn)入“縮量縮價”的負(fù)循環(huán)中。從歷史情況看，市場走弱的開始主要是從三四線城市的量價齊跌逐步傳導(dǎo)至一、二線城市，因此穩(wěn)定一、二線核心區(qū)域交易量和價格是穩(wěn)定全國市場基本面的核心關(guān)鍵。目前看，在全國主要一、二線城市中，仍有部分城市在嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，且基本屬于一、二線核心城市。

從這個角度看，本次政策的發(fā)力點在于穩(wěn)定市場基本面，隨著各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的不斷推進(jìn)和落實，能夠有效提升市場的活躍度與交易量，對于后階段市場“量價齊升”并把市場信心逐步傳導(dǎo)至三四線城市具有重要意義。

政策空間打開，地方政策落實有望加速。

本次推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施主要呼應(yīng)了7月住建部企業(yè)座談會上提及的“落實好個人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策導(dǎo)向，并與中央政治局提及的“優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策” 高度吻合。目前看，鄭州市已于8月3日出臺穩(wěn)樓市15條新規(guī)，率先落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

從本次三部門共同推進(jìn)的力度看，預(yù)計“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在全國范圍內(nèi)的大面積實施以及各地具體操作細(xì)則的落實有望加速推進(jìn)。

風(fēng)險提示：

行業(yè)基本面下行風(fēng)險。