越秀房托(00405)穩(wěn)經(jīng)營、降成本，2023上半年經(jīng)營收入超10億元

2023年上半年，國內(nèi)REITs迎來系列“政策暖風(fēng)”，正站在新的發(fā)展起點，同時亦亟需在成熟的REITs市場中探尋和挖掘體系化的資管路徑參考。

智通財經(jīng)APP獲悉，2023年8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405)發(fā)布2023年中期業(yè)績。今年上半年，越秀房托整體經(jīng)營保持穩(wěn)定：經(jīng)營收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業(yè)收入凈額7.63億元，較2022年中期上升11%；中期分派每個基金單位約0.0541元，按年計算的分派收益率為7.07%。

酒店公寓經(jīng)營表現(xiàn)強(qiáng)勢回升，繼續(xù)保持市場標(biāo)桿地位，廣州四季酒店和廣州國際金融中心雅詩閣服務(wù)公寓平均房價依次為2202元/間/晚和1101元/間/晚，分別同比上漲41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；專業(yè)市場創(chuàng)新運營模式，經(jīng)營收入上漲超70%；零售商場持續(xù)升級品牌級次，客流銷售雙增長，VT101維多利廣場上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%；寫字樓優(yōu)化提升租戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化長期經(jīng)營效益以提升資產(chǎn)價值，廣州國際金融中心和越秀金融大廈重點租戶續(xù)租率分別達(dá)100%和94%，續(xù)租租金分別提升2.7%和6%。

作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房托始終堅持以 “三位一體”管理協(xié)同，通過對資產(chǎn)的價值管理、生態(tài)圈管理、精益管理和主動管理，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。

整體經(jīng)營穩(wěn)定增長，收入總額達(dá)10.61億元

2023年上半年越秀房托應(yīng)對外部環(huán)境的系列挑戰(zhàn)，堅持創(chuàng)新求變，努力實現(xiàn)商業(yè)長期價值。

今年上半年，越秀房托經(jīng)營收入10.61億元、物業(yè)收入凈額7.63億元，雙雙上漲超10%；整體期末出租率84%、整體期末租金單價188.8元/㎡/月；各業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)優(yōu)化，酒店公寓經(jīng)營收入2.56億元，占比24%；專業(yè)市場經(jīng)營收入1.08億元，占比10%；零售商場經(jīng)營收入上漲10.2%至0.85億元；寫字樓依然保持壓艙石地位，業(yè)態(tài)整體經(jīng)營收入為6.12億元，占比58%；整體經(jīng)營以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營”的表現(xiàn)，彰顯了資產(chǎn)基本盤的經(jīng)營韌性。

良好的經(jīng)營運營疊加主動管理融資成本，為市場傳遞了積極的資管信號，形成與資產(chǎn)價值的“正向”循環(huán)效應(yīng)。截至2023年6月30日期末，資產(chǎn)總值為454.43億元，同比2022年期末上升3.6%。

主動管理融資成本，ESG發(fā)展提質(zhì)增效

在REITs普遍面對美元加息導(dǎo)致的融資成本增高背景下，期內(nèi)越秀房托通過把握境內(nèi)外融資成本利差窗口，積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本。

得益于優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)，越秀房托融資渠道暢通，今年3月完成首期人民幣15億元上海自貿(mào)區(qū)債發(fā)行，票面利率4.15%，提前置換了部分今年到期融資；于6月完成人民幣40億元跨境直貸（固定利率3.2%）首期人民幣15億元提款，確保流動性風(fēng)險得到有效管控。

2023年6月末，越秀房托融資平均成本率為4.90%，比去年末4.83%上升7個基點，遠(yuǎn)低于HIBOR加息水平。未來，越秀房托將結(jié)合金融市場的變化，做出合理的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，務(wù)求為投資人提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報。

在ESG發(fā)展成效和綠色租賃方面，越秀房托同樣表現(xiàn)出色。截至今年上半年期末，越秀房托在樓宇內(nèi)已與約30%的租戶簽訂綠色租約，并倡導(dǎo)綠色采購，持續(xù)踐行可持續(xù)發(fā)展理念，而這種持續(xù)性創(chuàng)造綠色價值的模式也備受市場認(rèn)可。待40億元跨境直貸完成后，越秀房托綠色融資占比將由38%上升至51%，為公司穿越行業(yè)市場周期提供更大的助推力。

搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，場景化營銷強(qiáng)化租戶粘性及經(jīng)營導(dǎo)流

立足客戶需求，越秀房托采用發(fā)展新思維，借助以‘產(chǎn)品+服務(wù)+社群+資源’為核心維度的辦公生態(tài)平臺，整合租戶權(quán)益資源，落地“悅動能量季”、“六點半劇場”、“有趣人類趴”、“悅享禮遇季”四大主題系列活動，推動寫字樓生態(tài)圈建設(shè)，增強(qiáng)在租客戶粘性及忠誠度。

酒店公寓積極創(chuàng)造新的體驗場景，廣州四季酒店推出“四季童趣假日”，入駐即可享受四季放映室、四季電玩室、廚師烹飪課等多重體驗；廣州國際金融中心雅詩閣服務(wù)公寓也限時推出“寓你童行”暑期促銷，并配備設(shè)施齊全的廚房、高品質(zhì)家庭影院等系統(tǒng)，積極抓住旅游熱潮帶來的業(yè)績增量。

專業(yè)市場在產(chǎn)業(yè)運營和產(chǎn)業(yè)服務(wù)上雙向發(fā)力，高效鏈接資源，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵要素的整合，打造服裝生態(tài)圈；強(qiáng)化平臺效應(yīng)，搭建營銷流量池，創(chuàng)造市場新機(jī)會，助力業(yè)績提升。如今年3月底，其中廣州白馬服裝市場率7家優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌參展中國國際服裝服飾博覽會（CHIC），實現(xiàn)3天總參觀量8.5萬+、總訂單量500+、總銷售額300萬+的優(yōu)異成績。

越秀房托發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值優(yōu)勢，持續(xù)挖掘辦公生態(tài)平臺價值、市場消費趨勢及消費喜好變化，實現(xiàn)精準(zhǔn)運營，不斷構(gòu)筑出滿足客戶多元需求的多重生活空間，進(jìn)一步實現(xiàn)資產(chǎn)內(nèi)容力、產(chǎn)品力及影響力的長效強(qiáng)化。

展望未來，越秀房托董事長及行政總裁林德良表示：“面對后疫情經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，各行業(yè)恢復(fù)程度不一的挑戰(zhàn)，管理人將持續(xù)提升資產(chǎn)運營能力，優(yōu)化經(jīng)營模式，提升產(chǎn)品競爭力，大力穩(wěn)商招商，多渠道開拓客戶資源，進(jìn)一步穩(wěn)固高質(zhì)租戶基礎(chǔ)?！?br/>

越秀房托以“堅守術(shù)”持續(xù)提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)風(fēng)險抵抗力，通過穩(wěn)健基礎(chǔ)面造就長期價值，實現(xiàn)資產(chǎn)的可持續(xù)保值和增值，致力為中國REITs發(fā)展提供更多參考樣本。