越秀房托(00405)2022年整體經(jīng)營穩(wěn)健，連續(xù)17年實(shí)現(xiàn)100%分派

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，2023年3月9日，越秀房托(00405)發(fā)布2022年度業(yè)績。面對(duì)2022年的宏觀復(fù)雜形勢、國內(nèi)疫情影響所造成的社會(huì)經(jīng)濟(jì)沖擊，越秀房托迎難而上，抗疫情、穩(wěn)經(jīng)營，整體運(yùn)營保持穩(wěn)健態(tài)勢，經(jīng)營收入總額約人民幣18.73億元，同比增長4.2%;物業(yè)收入凈額13.56億元，較2021年上升4.4%。自2005年起，越秀房托已連續(xù)17年將可分派收入進(jìn)行100%全額分紅。

越秀房托在行業(yè)波動(dòng)期內(nèi)展現(xiàn)出強(qiáng)大的資產(chǎn)韌性和長期價(jià)值，寫字樓、零售商場出租情況均優(yōu)于市場，酒店公寓經(jīng)營領(lǐng)先同行。在疫情期間，越秀房托堅(jiān)持優(yōu)產(chǎn)品、提服務(wù)，既穩(wěn)定了項(xiàng)目經(jīng)營，亦為后續(xù)運(yùn)營奠定基礎(chǔ)，整體業(yè)態(tài)表現(xiàn)仍保持市場標(biāo)桿地位。2022年，越秀房托寫字樓整體收入達(dá)12.75億元，同比上漲31%，彰顯優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力;零售商場聚焦商務(wù)型商場協(xié)同，即使面對(duì)疫情所造成的客流影響，整體出租率仍保持在91%以上;酒店公寓聚焦粵港澳大灣區(qū)及周邊悠閑客源開拓，經(jīng)營快速恢復(fù)，廣州四季酒店、廣州國金雅詩閣服務(wù)公寓平均房價(jià)和RevPAR數(shù)據(jù)均高于競爭群，廣州國金雅詩閣服務(wù)公寓經(jīng)營收入和GOP自 2016年起連續(xù)七年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)第一名。

面對(duì)2022年“承壓復(fù)蘇，迎難而進(jìn)”的中國經(jīng)濟(jì)，越秀房托以穿越周期的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)實(shí)力、獨(dú)樹一幟的“三位一體”管理模式以及“經(jīng)營+資產(chǎn)+財(cái)務(wù)”的三大提升“法寶”，放大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營韌性，持續(xù)以穩(wěn)健經(jīng)營理念和行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢強(qiáng)化業(yè)戶信心，同時(shí)敏銳把握市場變化中積極因素，為投資者贏得穩(wěn)定收益回報(bào)。

整體經(jīng)營保持穩(wěn)定，寫字樓業(yè)態(tài)整體收入增長31%

在外部環(huán)境變化波動(dòng)的背景下，2022年越秀房托實(shí)施穩(wěn)健的經(jīng)營策略，實(shí)現(xiàn)收入總額平穩(wěn)增加;以主動(dòng)管理創(chuàng)造管理紅利、提升資產(chǎn)價(jià)值，積極管理融資風(fēng)險(xiǎn)、有效降低融資成本，為基金持有人交出一張出色的成績單。

2022年，越秀房托整體經(jīng)營收入總額約人民幣18.73億元，同比增長4.2%;物業(yè)收入凈額13.56億元，較2021年上升4.4%;寫字樓業(yè)態(tài)壓艙石效應(yīng)明顯，整體收入12.75億元，較2021年逆勢上漲31%，較2020年上漲36.4%，整體表現(xiàn)優(yōu)于市場，展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穿越經(jīng)濟(jì)周期韌性。雖然受到疫情影響，但零售商場整體出租率仍保持在91%以上，相較整體市場波動(dòng)，表現(xiàn)更為穩(wěn)定，例如廣州IFC國金天地出租率96%，高于所在商圈87%的水平。

酒店公寓整體表現(xiàn)仍保持市場標(biāo)桿地位。應(yīng)對(duì)2022年全國疫情多地爆發(fā)，越秀房托積極聯(lián)動(dòng)直客通平臺(tái)，加大渠道推廣，拓展國內(nèi)住宿需求。廣州四季酒店抓取高凈值休閑客戶，提升酒店整體收益，平均房價(jià)1688元/間/晚，高于競爭群酒店14.9%，RevPAR高于競爭群13.1%，連續(xù)八年榮獲福布斯旅游指南頒發(fā)的「2022福布斯旅游指南五星級(jí)酒店」殊榮。廣州國金雅詩閣服務(wù)公寓2022年收入持續(xù)增長達(dá)1.02億元，同比上漲2.1%，平均房價(jià)為1004元/間/晚，高于競爭群公寓42.2%，RevPAR高于競爭群公寓;經(jīng)營收入和GOP自 2016年起連續(xù)七年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)第一名。

在利率管理方面，在全年美元和港元顯著加息金融環(huán)境下，越秀房托把握人民幣利率市場底部窗口，通過維持適當(dāng)?shù)母?dòng)利率敞口，降低利率市場沖擊。在2022年全年平均HIBOR(1M)同比增加155個(gè)基點(diǎn)背景下，實(shí)現(xiàn)全年平均付息率為3.05%，較2021年僅增加53個(gè)基點(diǎn)，有效降低利率波動(dòng)影響。

管理紅利持續(xù)釋放，提升空間商業(yè)價(jià)值

在行業(yè)市場調(diào)整之時(shí)，越秀房托堅(jiān)持獨(dú)樹一幟的“三位一體”管理模式，通過資產(chǎn)管理與基金管理一體化、商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)提升一體化，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值管理、生態(tài)圈管理、精益管理和主動(dòng)管理，創(chuàng)造管理價(jià)值，釋放管理紅利，應(yīng)對(duì)市場不利因素挑戰(zhàn)，放大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和長期價(jià)值。

寫字樓業(yè)態(tài)持續(xù)夯實(shí)壓艙石地位，抓住城市產(chǎn)業(yè)動(dòng)能，根據(jù)廣州構(gòu)建“3+5+X”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)體系，把握專業(yè)服務(wù)、TMT、金融三大行業(yè)強(qiáng)勁需求，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)賦能租賃，基金旗下廣州寫字樓項(xiàng)目2022年新簽面積中該三大行業(yè)占比為83.6%;通過“空間運(yùn)營”提升空間價(jià)值，依據(jù)客戶需求提供多樣化的產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)打造寫字樓地標(biāo)形象，放大項(xiàng)目租戶虹吸效應(yīng)，多個(gè)項(xiàng)目在標(biāo)桿客戶引入、續(xù)約表現(xiàn)上不斷創(chuàng)造新的成績。

廣州國際金融中心(廣州IFC)強(qiáng)化提升服務(wù)品質(zhì)，打造37項(xiàng)至尊服務(wù)場景，在項(xiàng)目資產(chǎn)管理中堅(jiān)持貫徹國際資產(chǎn)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)體系，2022年成功取得LEED V4.1 O+M : EB鉑金級(jí)續(xù)認(rèn)證和BOMA中國COE續(xù)認(rèn)證，建立國際化高端商辦服務(wù)形象，寫字樓續(xù)租率達(dá)65.4%，展示了強(qiáng)大的項(xiàng)目吸引力和租戶粘性。越秀金融大廈多渠道深化客戶關(guān)系，主動(dòng)挖掘客戶擴(kuò)租需求，續(xù)租率保持在60.4%;在2022年5月獲授華南區(qū)域首個(gè)超甲級(jí)樓宇數(shù)字化急救示范點(diǎn)，作為廣州超甲級(jí)寫字樓首個(gè)“數(shù)字+急救”服務(wù)體系落地的項(xiàng)目，為租戶生命安全保駕護(hù)航。上海越秀大廈針對(duì)樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶制定特有續(xù)租方案，實(shí)現(xiàn)全年續(xù)約率77.5%，續(xù)簽率創(chuàng)近三年新高，同時(shí)應(yīng)對(duì)市場需求積極包裝改造空置單元，裝修單元去化率達(dá)91%。

零售商場方面，以“場景化思維”滿足新生代消費(fèi)者需求，持續(xù)豐富商業(yè)內(nèi)容和氛圍體現(xiàn)，打造消費(fèi)熱點(diǎn)。廣州IFC國金天地2022年成功引進(jìn)超3000平方米新簽租戶，包括高端花藝品牌御花房、滿記甜品廣州概念首店、急急腳咖啡辦公風(fēng)概念首店等，負(fù)一層中庭也同步優(yōu)化燈光氛圍，以綠植、大理石等元素及各品牌門店最新設(shè)計(jì)形象，升級(jí)「地標(biāo)會(huì)客廳」定位。VT101維多利廣場結(jié)合品牌營銷節(jié)點(diǎn)，持續(xù)打造天河區(qū)公共雕塑藝術(shù)節(jié)等多場主題活動(dòng)，吸引客流到訪及消費(fèi)轉(zhuǎn)化。武漢星匯維港購物中心引入多家實(shí)力連鎖品牌客戶，提升整體零售氛圍，帶動(dòng)更多家庭客群。

酒店公寓聚焦粵港澳大灣區(qū)及周邊休閑客源開拓，迎合消費(fèi)升級(jí)和年輕消費(fèi)群體對(duì)酒店公寓產(chǎn)品需求多元化和個(gè)性化的趨勢，推出主題客房新品輔以新穎營銷方式，助力業(yè)績提升。廣州四季酒店推出全新「星空幻夜」主題套房，以高端客群定制化需求提升客單價(jià);升級(jí)「親子」主題客房配套，持續(xù)收獲客戶青睞;積極參加頭部平臺(tái)直播和大促活動(dòng)，增加酒店曝光率。廣州國金雅詩閣服務(wù)公寓致力打造多元社群文化，定期舉辦豐富多樣的住客活動(dòng)及各種節(jié)慶活動(dòng)，增強(qiáng)住客粘性;領(lǐng)館市場和日系市場長住數(shù)量穩(wěn)中增長，2022年末較2022年初長住數(shù)量增長21%。

專業(yè)市場方面，廣州白馬服裝市場緊抓業(yè)戶痛點(diǎn)穩(wěn)商留商，創(chuàng)新求變。結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游及多業(yè)態(tài)組合積極拓客，引入104戶優(yōu)質(zhì)品牌客戶，提升租戶含金量;探索專業(yè)市場商業(yè)模式創(chuàng)新，在首層中庭引入多家餐飲品牌，強(qiáng)化配套服務(wù)和客流導(dǎo)入，在二層25 通道獨(dú)立區(qū)域首創(chuàng)聯(lián)營租賃模式，批量引入廣深兩地優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)師品牌客戶。

通過一系列主動(dòng)管理，越秀房托在2022年度持續(xù)強(qiáng)化核心競爭力，從資產(chǎn)管理實(shí)操尋求新的發(fā)展增長點(diǎn)，在市場盤整波動(dòng)、走出谷底、逐漸修復(fù)的周期中，保持強(qiáng)韌的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和強(qiáng)勁的創(chuàng)新突破能力。

發(fā)掘可持續(xù)發(fā)展新動(dòng)能，ESG和融資表現(xiàn)亮眼

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、主動(dòng)管理的加持下，越秀房托在2022年保持了優(yōu)于同業(yè)水平的健康度。另一方面，其良好表現(xiàn)也受益于低融資成本、ESG表現(xiàn)提升等關(guān)鍵因素。

隨著“高質(zhì)量發(fā)展”成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的熱詞，強(qiáng)化核心競爭力，發(fā)掘可持續(xù)發(fā)展新動(dòng)能，強(qiáng)化管理效能與提升資本效率，成為企業(yè)尋求可持續(xù)發(fā)展的突破路徑。

2022年，越秀房托在ESG領(lǐng)域建樹不斷，其旗下綠色建筑占比持續(xù)提升。2022年武漢財(cái)富中心亦獲得LEED鉑金級(jí)認(rèn)證，將基金旗下獲LEED鉑金級(jí)認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量推升至三個(gè)，按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算占比68%;而綠色及可持續(xù)發(fā)展融資占比也創(chuàng)新高，截止報(bào)告期末，基金綠色及可持續(xù)相關(guān)貸款比例上升至38.5%。

越秀房托ESG出色表現(xiàn)獲得眾多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可與推薦，包括：MSCI ESG評(píng)級(jí)獲提升至「BB」評(píng)級(jí);GRESB提升至綠色「四星」評(píng)級(jí)，并連續(xù)兩年獲得公開披露“A”評(píng)級(jí)(該披露標(biāo)準(zhǔn)下的最高級(jí)別);Sustainalytics ESG風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)首次獲得「低風(fēng)險(xiǎn)」評(píng)級(jí)，獲評(píng)為“2023亞太區(qū)ESG最高評(píng)級(jí)”，ESG表現(xiàn)持續(xù)提升。

另一方面，越秀房托也持續(xù)降低融資成本，以穩(wěn)健財(cái)務(wù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。2022年抓住市場窗口，越秀房托主動(dòng)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，成功置換境內(nèi)12.84億元人民幣貸款，貸款利率從4.31%下降至3.45%，每年節(jié)約融資成本約1000萬元人民幣。成功降低融資成本和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，使越秀房托進(jìn)一步獲得競爭優(yōu)勢，受到資本市場認(rèn)可，持續(xù)獲得穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)三家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)認(rèn)可。

隨著疫情防控政策調(diào)整與商業(yè)活動(dòng)復(fù)蘇活躍，2023年中國經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢。根據(jù)《2023年政府工作報(bào)告》，2023年中國將進(jìn)一步推進(jìn)稅收優(yōu)惠和推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇，強(qiáng)化政府投資、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，GDP預(yù)期增長5%左右。

越秀房托董事長及行政總裁林德良認(rèn)為，2023年國際環(huán)境依舊復(fù)雜嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)滯漲風(fēng)險(xiǎn)上升，但中國優(yōu)化調(diào)整疫情防控政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步回升。堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營”基本盤，越秀房托將堅(jiān)守資產(chǎn)價(jià)值最大化的初心，通過實(shí)施積極穩(wěn)健的租務(wù)策略，敏銳把握潛在的投資機(jī)會(huì)，開拓資本市場融資機(jī)會(huì)，有效降低融資成本，繼續(xù)為基金單位持有人帶來穩(wěn)定回報(bào)。