中金：看多地產(chǎn)股的相對(duì)與絕對(duì)收益表現(xiàn) 沿三條主線進(jìn)行交易

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金公司發(fā)布研究報(bào)告稱，近期政治局會(huì)議、住建部倪虹部長(zhǎng)表態(tài)等指向接下來(lái)以高線級(jí)城市對(duì)剛需和改善需求支持措施的進(jìn)一步細(xì)化與空間打開(kāi)，對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)景氣度企穩(wěn)、回暖的概率提升，這將對(duì)投資者預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)偏好整體提供支撐。此外，臨近業(yè)績(jī)期，開(kāi)發(fā)商中期財(cái)報(bào)雖然各項(xiàng)指標(biāo)仍處筑底階段，但存在局部亮點(diǎn)。地產(chǎn)股當(dāng)前估值、倉(cāng)位仍低?？紤]到供給側(cè)改革的長(zhǎng)趨勢(shì)，接下來(lái)3-6個(gè)月維度推薦1)均好型央國(guó)企(或類資質(zhì))中的彈性標(biāo)的;2)景氣復(fù)蘇階段可關(guān)注優(yōu)質(zhì)非國(guó)企夯實(shí)財(cái)務(wù)至重回穩(wěn)健發(fā)展的機(jī)遇。

▍中金公司主要觀點(diǎn)如下：

據(jù)新華社7月27日?qǐng)?bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上講到，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

這是對(duì)7月24日政治局會(huì)議中提出的“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”的響應(yīng)和落實(shí)，在行業(yè)基本面指標(biāo)走勢(shì)和市場(chǎng)情緒方面均有提振效果。

會(huì)議表述中提及的幾項(xiàng)措施均有一定改善空間。

其中，最引人關(guān)注的部分就是對(duì)于“認(rèn)房認(rèn)貸”政策的調(diào)整，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)目前我國(guó)32個(gè)超高/高能級(jí)城市中仍有20城對(duì)“無(wú)房有貸款記錄”家庭執(zhí)行的最低首付比例高于其對(duì)“無(wú)房無(wú)貸款記錄”家庭(“純剛需”)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如果全部城市均從“認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則“無(wú)房有貸款記錄”家庭的首付比例下調(diào)空間約為13個(gè)百分點(diǎn)，其中多數(shù)城市的下調(diào)空間為10個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)政策如有所落實(shí)，或?qū)?duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善需求釋放有所支持，符合國(guó)家政策初衷。

除此之外，在首套住房首付比例下調(diào)方面，也尚有一定的政策空間。盡管目前32個(gè)超高/高能級(jí)城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，比最低要求高5個(gè)百分點(diǎn)，其他城市均已降低到最低標(biāo)準(zhǔn)，即限購(gòu)城市30%、非限購(gòu)城市20%;但考慮到其中28個(gè)城市仍是限購(gòu)城市，如果按照過(guò)去一年多以來(lái)各地在“因城施策”框架下對(duì)限購(gòu)范圍的微調(diào)思路，各地仍可以按照實(shí)際供需情況對(duì)限購(gòu)范圍做一定合理調(diào)整，也可能在部分區(qū)域內(nèi)改善居民家庭的住房支付能力。

再次，在改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免方面，2022年9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局曾發(fā)文對(duì)“出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”，此前該優(yōu)惠的執(zhí)行期限截至2023年末，如果該優(yōu)惠政策有所延期，或也對(duì)需求端有一定支撐。增值稅優(yōu)惠方面，目前超高/高能級(jí)城市中多數(shù)城市都已執(zhí)行“滿二”住房免征政策，僅4個(gè)城市仍執(zhí)行“滿五”住房免征政策，或存在一定優(yōu)化空間。

最后，房貸利率方面，目前百城首套和二套房貸利率分別是3.90%和4.81%，均為歷史最低，其中一線城市平均分別為4.50%和5.03%，其余城市平均分別為3.88%和4.80%，頭部城市的下調(diào)空間較大。

上述政策調(diào)整如落地或?qū)?duì)新房銷售有所提振。

本次會(huì)議所提及的政策類型均對(duì)居民購(gòu)房需求有較為直接的影響，如果落地或?qū)?duì)新房銷售有所提振;考慮到目前政策思路仍是以因城施策為主，后續(xù)各地政策或陸續(xù)落地，最終涉及的城市能級(jí)和政策力度可持續(xù)關(guān)注，此前在年度和半年度策略中提出的銷售溫和復(fù)蘇的可見(jiàn)性增強(qiáng)。

然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導(dǎo)至拿地上量、開(kāi)工投資提振仍存在一定時(shí)滯，并受到諸如核心區(qū)位土地供應(yīng)節(jié)奏等外生因素的擾動(dòng)，年內(nèi)投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長(zhǎng)期也會(huì)有一定提振效果。

繼續(xù)看多兩市地產(chǎn)股的相對(duì)與絕對(duì)收益表現(xiàn)，提示接下來(lái)beta與alpha兩個(gè)層面的催化劑。

近期政治局會(huì)議、住建部倪虹部長(zhǎng)表態(tài)等指向接下來(lái)以高線級(jí)城市對(duì)剛需和改善需求支持措施的進(jìn)一步細(xì)化與空間打開(kāi)，對(duì)應(yīng)于市場(chǎng)景氣度企穩(wěn)、回暖的概率提升，這將對(duì)投資者預(yù)期及風(fēng)險(xiǎn)偏好整體提供支撐。此外，臨近業(yè)績(jī)期，開(kāi)發(fā)商中期財(cái)報(bào)雖然各項(xiàng)指標(biāo)仍處筑底階段，但存在局部亮點(diǎn)。預(yù)計(jì)部分中型央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企中期業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)20%以上的積極增長(zhǎng);部分土儲(chǔ)和操盤(pán)力扎實(shí)的房企中期業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)0-10%正增長(zhǎng)。

進(jìn)一步地，在金融機(jī)構(gòu)風(fēng)偏整體不高的情況下，上半年財(cái)務(wù)壓力相對(duì)可控的房企(如頭部央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企)享受到資金資源的進(jìn)一步傾斜，預(yù)計(jì)其至中期杠桿率水平和平均融資成本均有望穩(wěn)中趨降。

最后，兩市地產(chǎn)股當(dāng)前估值、倉(cāng)位仍低。考慮到供給側(cè)改革的長(zhǎng)趨勢(shì)，接下來(lái)3-6個(gè)月維度推薦1)均好型央國(guó)企(或類資質(zhì))中的彈性標(biāo)的;2)景氣復(fù)蘇階段可關(guān)注優(yōu)質(zhì)非國(guó)企夯實(shí)財(cái)務(wù)至重回穩(wěn)健發(fā)展的機(jī)遇。

穩(wěn)健型房地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)的有望持續(xù)兌現(xiàn)增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)穩(wěn)健型標(biāo)的1H23凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20-30%左右，而2023-2024全年亦有望維持20%-30%的利潤(rùn)增速，主要考慮到相關(guān)標(biāo)的仍處于成長(zhǎng)周期，持續(xù)受益于基礎(chǔ)物管、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等主要業(yè)務(wù)的持續(xù)份額擴(kuò)張，以及綜合管理效率提升帶來(lái)的盈利能力改善。

股票投資策略方面，后續(xù)若上述開(kāi)發(fā)端需求支持政策逐步落地，則有望在業(yè)績(jī)兌現(xiàn)確定度和投資人風(fēng)險(xiǎn)偏好方面對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)股票起到雙重提振作用。

推薦投資人沿著以下三條主線進(jìn)行交易：1) 逢低布局基本面透明度高、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的頭部物企，以把握beta預(yù)期企穩(wěn)向上時(shí)的相對(duì)彈性;2) 關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性變革中重點(diǎn)受益的代建標(biāo)的alpha型機(jī)會(huì);3) 捕捉特定龍頭物企在品牌優(yōu)勢(shì)、成本控制等核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)逐步兌現(xiàn)下的長(zhǎng)期市值成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)：

基本面修復(fù)不及預(yù)期，房企信用加速惡化。