國(guó)金證券：高能級(jí)城市政策的寬松空間更大 關(guān)注布局優(yōu)質(zhì)一二線城市央國(guó)企及改善型房企

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)金證券發(fā)布研究報(bào)告稱，住建部提出要降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，而此類政策的寬松釋放主要在一線和強(qiáng)二線等高能級(jí)城市。自2022年3月以來(lái)，多城市開啟房地產(chǎn)需求側(cè)的寬松支持，低能級(jí)城市四限政策基本已應(yīng)放盡放，未來(lái)高能級(jí)遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購(gòu)限售預(yù)計(jì)將逐步落地。推薦重點(diǎn)布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國(guó)企和改善型房企。

相關(guān)標(biāo)的：中國(guó)海外發(fā)展(00688)、華潤(rùn)置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)等。

事件：7月27日，據(jù)新華網(wǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

國(guó)金證券主要觀點(diǎn)如下：

政治局會(huì)議定調(diào)后，住建部確認(rèn)支持方向。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)承壓，2023年1-6月，商品房銷售面積累計(jì)59515萬(wàn)方，累計(jì)同比-5.3%;6月單月，商品房銷售面積13075萬(wàn)方，同比-18.2%;而7月至今新房高頻銷售面積同比-30.9%。住建部表示要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

支持住房需求，高能級(jí)城市寬松空間更大。

自2022年3月以來(lái)，多城市開啟房地產(chǎn)需求側(cè)的寬松支持，低能級(jí)城市四限政策基本已應(yīng)放盡放，未來(lái)高能級(jí)遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購(gòu)限售預(yù)計(jì)將逐步落地。而從房貸利率上看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，同比下降45bp;二套房貸利率平均為4.81%，同比下降25bp;分城市能級(jí)看，一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4,80%，高能級(jí)城市首套房貸利率距下限仍有下降空間。從首付比例看，三四線城市包括部分二線城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一線和部分強(qiáng)二線城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企，因而未來(lái)高能級(jí)城市預(yù)計(jì)將逐步實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持改善需求的釋放。

做好保交樓，供給側(cè)支持需到位。

在房地產(chǎn)供給側(cè)，已有多項(xiàng)措施落地，包括保交樓專項(xiàng)借款、“第二支箭”為民營(yíng)房企債券發(fā)行提供增信支持、第三支箭支持涉房企業(yè)股權(quán)融資等。但房企(尤其是民營(yíng)房企)現(xiàn)金流狀況仍有壓力，2Q23房企新增債券融資(含信用債和海外債)同比-28.9%，環(huán)比-48.9%。隨著央行與金融監(jiān)管總局發(fā)文“金融16條”延長(zhǎng)期限，預(yù)計(jì)供給側(cè)對(duì)行業(yè)的支持將加速落地，以時(shí)間換空間，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳;三四線城市恢復(fù)力度弱;多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約