信達(dá)證券：怎么看待政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，信達(dá)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，在經(jīng)歷了多年“房住不炒”總基調(diào)的約束，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)悲觀情緒較重，對(duì)房地產(chǎn)周期特征存疑，因此價(jià)格已充分反映市場(chǎng)悲觀預(yù)期共識(shí)，較難有大幅下跌空間，隨著政策寬松刺激+城市供需結(jié)構(gòu)改善，部分具備α的城市或板塊有望在下半年率先上漲(核心在于悲觀預(yù)期共識(shí)的松動(dòng))。建議繼續(xù)關(guān)注在當(dāng)前城市和板塊布局能級(jí)更高，貨值彈性更大，規(guī)模成長(zhǎng)確定性更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)國(guó)央房企，如招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、區(qū)域地產(chǎn)以及優(yōu)質(zhì)民企濱江集團(tuán)(002244.SZ)。

事件：

中共中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

▍信達(dá)證券主要觀點(diǎn)如下：

本次政治局會(huì)議的核心變化在于：

1.未提及“房住不炒”的表述。自2016年定調(diào)地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”基調(diào)以來(lái)，首次拿掉“房住不炒”帽子，考慮到過(guò)去下行周期以來(lái)房?jī)r(jià)下行幅度較大，此次表述調(diào)整可能意味著支持部分價(jià)格超跌的城市修復(fù)價(jià)格。

2.強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的變化。市場(chǎng)需求由過(guò)去供不應(yīng)求(價(jià)格上漲)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?價(jià)格下跌)，而要扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系核心在于房?jī)r(jià)止跌。

3.提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。當(dāng)前大部分城市調(diào)控政策為此前周期高點(diǎn)出臺(tái)，這些政策已完成歷史使命，在當(dāng)前地產(chǎn)周期位置應(yīng)該擇機(jī)退出或優(yōu)化。而政策調(diào)整方面更多城市有望在限購(gòu)限貸、首付比例、按揭利率的優(yōu)化調(diào)整上，擁有更大的自主權(quán)。

怎么看待對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：

1.未來(lái)會(huì)出什么樣的政策?可能進(jìn)一步下調(diào)首付比例(特別是二套房首付比例仍有下調(diào)空間)、調(diào)整首套認(rèn)定規(guī)則以及按揭利率持續(xù)下行。

2.市場(chǎng)是否會(huì)隨政策轉(zhuǎn)變而扭轉(zhuǎn)?考慮到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌超過(guò)兩年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要時(shí)間來(lái)消化此前的跌幅才能實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

3.市場(chǎng)后續(xù)會(huì)怎么走?在本輪下行周期中，部分城市和區(qū)域市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，這些少數(shù)城市和區(qū)域價(jià)格有望在下半年率先企穩(wěn)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)在明后年迎來(lái)整體性的修復(fù)。

4.為什么下半年會(huì)企穩(wěn)?在經(jīng)歷了多年“房住不炒”總基調(diào)的約束，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)悲觀情緒較重，對(duì)房地產(chǎn)周期特征存疑，因此價(jià)格已充分反映市場(chǎng)悲觀預(yù)期共識(shí)，較難有大幅下跌空間，隨著政策寬松刺激+城市供需結(jié)構(gòu)改善，部分具備α的城市或板塊有望在下半年率先上漲(核心在于悲觀預(yù)期共識(shí)的松動(dòng))。

5.如果政策不及預(yù)期或市場(chǎng)擔(dān)憂地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政策敏感度失效怎么辦?當(dāng)前政策核心意義不在于讓市場(chǎng)快速回暖，而在于市場(chǎng)止跌，因此判斷政策會(huì)持續(xù)寬松至市場(chǎng)止跌回暖。而市場(chǎng)止跌回暖在于兩方面引導(dǎo)：一方面是政策刺激，另一方面是市場(chǎng)自身供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，直至開(kāi)啟下一輪上行周期。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。