開源證券：地產(chǎn)基本面下行是果不是因 下半年政策窗口期值得關(guān)注

智通財經(jīng)APP獲悉，開源證券發(fā)布研究報告稱，當前制約房企投資開工的核心因素是銷售和回款壓力，銷售承壓則是由于居民對收入和經(jīng)濟增長的信心仍需穩(wěn)固，地產(chǎn)基本面的下行是果不是因。從板塊看，該行認為當前估值水平、配置比例、市場預期和行業(yè)基本面都處于較低水平，2023下半年的政策窗口期值得關(guān)注。該行持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。

受益標的：1)保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)、建發(fā)股份(600153.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)等優(yōu)質(zhì)央國企;2)萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、美的置業(yè)(03990)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

開源證券主要觀點如下：

銷售數(shù)據(jù)同比下降，區(qū)域數(shù)據(jù)分化顯著

國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-6月商品房投資和銷售數(shù)據(jù)。2023年1-6月，全國商品房銷售面積5.95億平，同比下降5.3%(1-5月-0.9%)，其中商品住宅銷售面積同比下降2.8%;1-6月商品房銷售額6.31萬億元，同比增長1.1%(1-5月+8.4%)，其中商品住宅銷售額同比增長3.7%。分區(qū)域看，1-6月東部、中部、西部、東北區(qū)域商品房銷售額同比增速分別為7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%。

開發(fā)投資數(shù)據(jù)持續(xù)承壓，房企資金壓力猶存

2023年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額5.86萬億元，同比下降7.9%(1-5月-7.2%)，其中住宅開發(fā)投資額同比下降7.3%，開發(fā)投資降幅進一步擴大主要源于銷售下降，房企投資拿地和開工動力及能力下降。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-6月，全國300城累計住宅土地成交面積13537萬方，同比-30%;成交金額9520億元，同比-20%，房企整體拿地意愿大幅下降。2023年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.88萬億元，累計同比下降9.8%(1-6月-6.6%)，其中自籌資金單月下降29.5%，銷售回款資金持續(xù)承壓，企業(yè)資金壓力猶存。

單月新開工創(chuàng)2008年以來最低同月水平，竣工數(shù)據(jù)較為靚眼

2023年1-6月，全國房屋新開工面積4.99億平，同比下降24.3%(1-5月-22.6%);其中住宅新開工面積3.63億平，同比下降24.9%(1-5月-22.7%)，降幅進一步拉大。2023年6月單月新開工面積1.02億平，為2008年至今最低同月水平，房企開工意愿較低。2023年1-6月，房屋竣工面積3.39億平，同比增長19.0%(1-5月+19.6%)，其中住宅竣工面積2.46億平，同比增長18.5%(1-5月+19.0%)，竣工端數(shù)據(jù)較為靚眼。在受疫情影響延期的項目陸續(xù)交付和保交樓政策下，預計竣工數(shù)據(jù)全年有望保持中高增速。

風險提示：1)行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大;2)政策放松不及預期。