中達(dá)證券：6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)走弱 積極政策支撐頭部房企穩(wěn)增長(zhǎng)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中達(dá)證券發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，上半年，百城銷(xiāo)售同比增速維持正增長(zhǎng)，但增速持續(xù)下降。月內(nèi)央行明確房地產(chǎn)因城施策有優(yōu)化空間，政策基調(diào)更趨積極。預(yù)計(jì)頭部房企銷(xiāo)售及融資表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于同業(yè)，房企內(nèi)部業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化或進(jìn)一步擴(kuò)大。維持“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。

中達(dá)證券主要觀點(diǎn)如下：

全國(guó)商品房銷(xiāo)售延續(xù)上月下降趨勢(shì)，住宅銷(xiāo)售下滑帶動(dòng)整體銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增速放緩。1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)1.1%（前5月：+8.4%），銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降5.3%（前5月：-0.9%）；其中，住宅銷(xiāo)售增幅收窄，銷(xiāo)售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)3.7%（前5月：+11.9%），銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降2.8%（前5月：+2.3%）。近期，市場(chǎng)需求偏弱等帶動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售繼續(xù)下滑，銷(xiāo)售金額累計(jì)同比進(jìn)一步放緩，銷(xiāo)售面積降幅持續(xù)擴(kuò)大。目前，整體政策環(huán)境較為寬松，隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，商品房市場(chǎng)需求或出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，有望支撐商品房銷(xiāo)售提升。

全國(guó)開(kāi)發(fā)投資降幅較前5月擴(kuò)大0.7pct，開(kāi)工及竣工同比有所回落。開(kāi)發(fā)投資方面，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降7.9%，較前5月降幅繼續(xù)擴(kuò)大0.7pct；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降7.3%，較前5月降幅擴(kuò)大0.9pct。房屋新開(kāi)工及竣工方面，受整體銷(xiāo)售下滑及流動(dòng)性偏緊等因素影響，6月行業(yè)開(kāi)工及竣工數(shù)據(jù)有所回落，1-6月，房屋新開(kāi)工面積同比下降24.3%（前5月：-22.6%），竣工面積同比上升19.0%（前5月：+19.6%）。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資回升仍需等待銷(xiāo)售端率先企穩(wěn)。

開(kāi)發(fā)資金來(lái)源降幅繼續(xù)擴(kuò)大3.2pct，定金及預(yù)收款項(xiàng)累計(jì)同比下降較多。1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比下降9.8%，較1-5月降幅擴(kuò)大3.2pct。拆分來(lái)看，在商品房銷(xiāo)售同比下降的帶動(dòng)下，1-6月定金及預(yù)收款項(xiàng)增速明顯下降、同比下降0.9%（前5月：+4.4%）；國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分別累計(jì)同比下滑11.1%、23.4%，降幅較前5月小幅擴(kuò)大；個(gè)人貸款按揭累計(jì)同比增長(zhǎng)2.7%，增速較前5月有所放緩。

重點(diǎn)城市新房及二手房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)弱，去化周期環(huán)比繼續(xù)上升。6月，45城新房成交面積環(huán)比下降2%，同比下降32%；當(dāng)年累計(jì)成交面積同增7%（5月：+20%），一、二、三線(xiàn)城市分別上升21%、2%、7%。茂名、海門(mén)、肇慶累計(jì)增幅較大，紹興、泉州、蕪湖累計(jì)降幅較大。截至6月末，14城新房去化周期為18.3個(gè)月，平均環(huán)比上升4%，同比上升37%。二手房方面，6月，15城二手房成交面積環(huán)比下降16%，同比上升6%；截至6月末，15城累計(jì)成交面積同增62%（5月：+78%）。東莞、揚(yáng)州、青島二手房成交面積累計(jì)增幅居前。掛牌量?jī)r(jià)方面，各線(xiàn)城市掛牌價(jià)穩(wěn)中有降，一線(xiàn)掛牌量一季度后轉(zhuǎn)弱。

一二線(xiàn)成交降幅較大，溢價(jià)率小幅回升。1-6月，百城住宅用地累計(jì)成交建面同比下降約26.3%；其中，一線(xiàn)城市下降35.4%，二線(xiàn)城市下降34.4%，三線(xiàn)城市下降19.1%，一二線(xiàn)城市累計(jì)降幅較大。成交樓面均價(jià)方面，在一線(xiàn)均價(jià)提升的驅(qū)動(dòng)下，6月百城環(huán)比有所回升。溢價(jià)率方面，在三線(xiàn)溢價(jià)率上升的帶動(dòng)下，百城宅地成交溢價(jià)率小幅回升。