中信建投：“金融十六條”延期 房地產(chǎn)行業(yè)信用及銷售修復(fù)可期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投證券發(fā)布研究報(bào)告稱，本次“金融十六條”延期著重解決存量貸款和配套融資問(wèn)題，落腳點(diǎn)在于保交樓，有助于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。自“金融十六條”發(fā)布以來(lái)，房企尤其是民營(yíng)房企的融資環(huán)境得到顯著改善，其面對(duì)接下來(lái)的到期債務(wù)將更為從容，同時(shí)隨著房企融資環(huán)境的改善和多管齊下的保交付措施，竣工面積呈現(xiàn)高增態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)“金融十六條”延期后此態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，并進(jìn)一步推動(dòng)銷售的修復(fù)。

事件：中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知。有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。

中信建投證券主要觀點(diǎn)如下：

“金融十六條”延期，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。本次“金融十六條”延期主要為兩方面內(nèi)容：1)對(duì)于房企2024年12月31日前到期的開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款，允許超出原規(guī)定多展期一年，以促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，可不調(diào)整貸款分類;2)2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。本次延期著重解決存量貸款和配套融資問(wèn)題，落腳點(diǎn)在于保交樓，有助于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企融資環(huán)境顯著改善，面對(duì)到期債務(wù)將更為從容。根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)，2022年1月至10月民營(yíng)房企境內(nèi)債發(fā)行總額247億元，月均27億元，2022年11月至2023年6月，民營(yíng)房企境內(nèi)債發(fā)行總額275億元，月均發(fā)行34億元。從數(shù)據(jù)上看，“金融十六條”出臺(tái)后房企月均發(fā)債規(guī)模提高了25.3%，民營(yíng)房企融資環(huán)境得到顯著改善。2023年下半年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模依然較大，達(dá)3677億元，其中8月到期量高達(dá)808億元，“金融十六條”延期后，民營(yíng)房企融資環(huán)境有望繼續(xù)改善，面對(duì)到期債務(wù)將更為從容。

保交付成效顯著，房地產(chǎn)竣工同比高增。2023年前5月，房地產(chǎn)竣工面積27826萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.6%，其中5月竣工4148萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)24.4%。自2023年以來(lái)，隨著房企融資環(huán)境的改善和多管齊下的保交付措施，竣工面積呈現(xiàn)高增態(tài)勢(shì)，“金融十六條”延期后，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

看好行業(yè)信用修復(fù)，政策加持下，銷售復(fù)蘇可期。當(dāng)前政策思路是前期房地產(chǎn)支持政策的延續(xù)，供給端從資金層面繼續(xù)發(fā)力，需求端中央各級(jí)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要支持剛性和改善性住房需求，因城施策持續(xù)推出，看好房地產(chǎn)行業(yè)信用的持續(xù)修復(fù)，同時(shí)在政策的加持下，銷售復(fù)蘇未來(lái)可期。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：

1、銷售不及預(yù)期：中信建投關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積同比仍然為負(fù)，銷售仍在底部區(qū)域，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);

2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表的營(yíng)收和利潤(rùn)主要來(lái)自于項(xiàng)目的竣工和結(jié)轉(zhuǎn)，若結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期將導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)承壓;

3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。