中指研究院：5月房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回落 6月年中沖刺市場(chǎng)能否好轉(zhuǎn)?

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，5月26日，中指研究院發(fā)文稱，伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，4月以來主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購(gòu)房者置業(yè)情緒下降，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)超40%；重點(diǎn)15城二手住宅成交約1370萬平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長(zhǎng)近8成。進(jìn)入5月，市場(chǎng)延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤節(jié)奏亦明顯下滑，前三周，重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。

在各地樓市調(diào)整壓力不斷增加的背景下，近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購(gòu)，但整體力度仍較為有限，對(duì)提振市場(chǎng)活躍度、修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的效果并不明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定至關(guān)重要，而近期部分開發(fā)企業(yè)資金壓力、部分城投平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)上升，進(jìn)一步影響著樓市預(yù)期。6月將迎來上半年收官節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企推盤力度和促銷力度都將加大，在此背景下，房地產(chǎn)銷售能否恢復(fù)也決定著后續(xù)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期走向。

供應(yīng)放緩：5月以來重點(diǎn)城市供應(yīng)較4月周均下降四成，企業(yè)推盤意愿不足

圖：重點(diǎn)20城商品住宅周度批準(zhǔn)上市面積及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

“五一”假期前，房企集中拿證為小長(zhǎng)假蓄勢(shì)，重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積達(dá)到今年以來周度最高水平，但“五一”樓市表現(xiàn)平淡，市場(chǎng)活躍度不足導(dǎo)致5月以來企業(yè)推盤力度較弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，5月前三周，重點(diǎn)20城周均批準(zhǔn)上市面積168.5萬平方米，較4月周均下降約40%，較去年同期僅小幅增長(zhǎng)5.8%。

從不同城市來看，5月前三周(1日-21日)各線城市批準(zhǔn)上市面積較4月周均都出現(xiàn)下滑，其中一線城市下降三成左右，降幅最小，北京供應(yīng)量略有增加;二線代表城市中杭州、福州增長(zhǎng)，其他城市均下降;三四線代表城市整體下降幅度最大，超50%。

成交低迷：5月前三周，重點(diǎn)城市新房成交面積較4月周均下降接近兩成

圖：重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

新房成交方面，5月前三周，重點(diǎn)50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長(zhǎng)17.9%。上周(5月15日-21日)重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.2%，同比增幅小幅擴(kuò)大至13.6%，但從絕對(duì)規(guī)模上看，上周成交面積整體仍處于今年以來的低位，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，購(gòu)房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落。目前市場(chǎng)上去化較快的項(xiàng)目多為核心區(qū)倒掛盤，郊區(qū)項(xiàng)目去化壓力大。

表：代表城市商品住宅周度成交面積及變化

注：2023年4月周均按4月3日-4月30日統(tǒng)計(jì)，2022年5月前三周按5月2日-5月22日統(tǒng)計(jì)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

5月前三周，各線城市成交相比于4月周均均下降，其中一線城市下降在15%，二線、三四線城市下降18%左右。具體來看，一線城市中北京較4月降幅接近四成;二線代表城市中，僅成都、濟(jì)南等個(gè)別城市環(huán)比增長(zhǎng)，多個(gè)城市環(huán)比降幅超20%;三四線代表城市中，徐州、佛山環(huán)比增長(zhǎng)，徐州增幅超20%。

同比來看，低基數(shù)下，一線城市同比增長(zhǎng)超80%，上海、深圳增幅較大，北京、廣州成交面積與去年同期基本持平;二線代表城市增長(zhǎng)超10%，濟(jì)南、杭州增幅較大;三四線代表城市同比增幅不足5%，揚(yáng)州、紹興等城市在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)超30%。

圖：重點(diǎn)9城二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

二手房成交方面，5月以來，二手房活躍度整體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。5月前三周，重點(diǎn)9城二手住宅周均成交套數(shù)較4月周均下降超20%(同口徑新房下降21%)，北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。上周(5月15日-5月21日)，重點(diǎn)城市成交套數(shù)環(huán)比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。從絕對(duì)量上看，上周重點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于相對(duì)高位，市場(chǎng)保持一定活躍度。

土拍分化：熱點(diǎn)城市土拍高熱，流速快的優(yōu)質(zhì)地塊是企業(yè)投資首選，央國(guó)企仍是主力;核心一二線搖號(hào)背景下，部分三四線優(yōu)質(zhì)地塊受到關(guān)注

表：2023年22城住宅用地土拍情況(市本級(jí)，宗，萬㎡，截至5月23日)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

22城土拍整體量縮價(jià)漲，熱點(diǎn)城市土拍熱度明顯上升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至5月23日，22城涉宅用地合計(jì)推出343宗，規(guī)劃建面3065.5萬平方米，同比下降44.2%;成交267宗，規(guī)劃建面2380.1萬平方米，同比下降33.4%;優(yōu)質(zhì)地塊集中及熱點(diǎn)城市占比提升帶動(dòng)樓面價(jià)上升，成交樓面均價(jià)為14700元/㎡，同比上漲23.4%，平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1個(gè)百分點(diǎn)。

各城市中，北京、杭州、上海等城市均有多宗地塊達(dá)到競(jìng)價(jià)上限，今年以來地價(jià)達(dá)上限的比例超50%，5月23日，杭州第四批次集中供地收官，掛牌的9宗宅地，最終6宗封頂、2宗溢價(jià)、1宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)9.43%，企業(yè)參拍熱度高。而長(zhǎng)春、鄭州、無錫等城市出讓地塊底價(jià)成交仍為主流。

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。隨著核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度不斷上升，部分三四線城市土地?zé)岫纫嘤刑嵘?，?月25日，徐州成功出讓2宗地塊，其中一宗觸頂搖號(hào);5月5日，臺(tái)州一宗地塊經(jīng)66輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)20.4%成功出讓。

從拿地企業(yè)類型來看，今年以來，央國(guó)企仍為拿地主力，22城中，央國(guó)企拿地金額占比超50%，較2022年提升15個(gè)百分點(diǎn);民企拿地力度略有改善，拿地金額占比較2022年提升16個(gè)百分點(diǎn)至32%，5月23日杭州出讓的地塊均由民企競(jìng)得。

短期市場(chǎng)預(yù)判：市場(chǎng)企穩(wěn)阻力重重，6月市場(chǎng)走勢(shì)是關(guān)鍵，房地產(chǎn)仍需政策呵護(hù)

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定支撐，但整體來看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然在增加，市場(chǎng)企穩(wěn)仍受到多個(gè)因素的影響和制約：

第一，我國(guó)居民收入預(yù)期并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，是制約購(gòu)房需求釋放的關(guān)鍵因素之一;

第二，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，4月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加;百城二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。近期部分城市房企降價(jià)促銷的情況增多，也進(jìn)一步影響著房?jī)r(jià)整體預(yù)期，而房?jī)r(jià)下跌預(yù)期不改，購(gòu)房者入市情緒也較難明顯改觀;

第三，近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。

圖：2022年以來各地優(yōu)化樓市政策頻次(截至5月24日)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

政策監(jiān)測(cè)：https://www.cih-index.com/

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至24日，5月各地出臺(tái)政策的頻次僅29條，不足4月一半，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度亦較小，受此影響，短期市場(chǎng)走勢(shì)仍存在較大不確定性。在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的背景下，亟需中央監(jiān)管部門和地方政府給予樓市更大力度的政策支持，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，如果能夠及時(shí)出臺(tái)支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，那么在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)，這對(duì)下半年市場(chǎng)信心和預(yù)期的重建十分重要。