中指研究院發(fā)布2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，5月18日，中指研究院發(fā)布《2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)進(jìn)入縮表階段。行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤(rùn)大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深上市公司中約有31.5%出現(xiàn)虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%出現(xiàn)虧損。

報(bào)告顯示，2022年滬深上市公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。2022年房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢(shì)增長(zhǎng)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。

1、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)上市公司整體發(fā)展?fàn)顩r分析

2022年，房地產(chǎn)上市公司收入規(guī)模顯著下降，流動(dòng)性有所惡化，且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。未來，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱，企業(yè)分化不斷加深，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，未來?yè)碛辛己没久?、核心業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司將釋放更高的企業(yè)價(jià)值。

經(jīng)營(yíng)規(guī)模：行業(yè)縮表，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張

2022年房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值及增長(zhǎng)率

2022年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)進(jìn)入縮表階段。

行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。央企自律性強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格，注重發(fā)展的長(zhǎng)期性、穩(wěn)健性，2022年總資產(chǎn)均值達(dá)3766.6億元，同比增長(zhǎng)2.8%。伴隨著市場(chǎng)下行央企擴(kuò)表速度放緩。2021年以來地方國(guó)有企業(yè)對(duì)行業(yè)的支撐作用逐漸顯現(xiàn)，因此在行業(yè)下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資。2022年，地方國(guó)企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1002.3億元，同比增長(zhǎng)4.5%，高于其他類型上市房企，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的逆周期發(fā)展能力。同期，民營(yíng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模均值1633.2億元，同比下降10.9%。民企在市場(chǎng)下行和融資收緊壓力下普遍進(jìn)入縮表階段?？傮w來看，前期保持高速發(fā)展的民企在放慢腳步，央企、地方國(guó)企則體現(xiàn)出了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行，行業(yè)發(fā)展的新格局正在逐漸形成。

盈利能力：結(jié)轉(zhuǎn)減少毛利降低，行業(yè)首度虧損

2022年房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)均值

2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤(rùn)大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)均值分別為-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%，降幅較上年擴(kuò)大51.4、85.4個(gè)百分點(diǎn)。滬深上市公司中約有31.5%出現(xiàn)虧損，大陸在港上市公司中約有51.7%出現(xiàn)虧損，其中，14家上市房企虧損超百億，21家上市房企連續(xù)兩年虧損。

2022年，上市房企凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值為負(fù)。近年來受新冠疫情、市場(chǎng)下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，上市房企凈利率持續(xù)下降，趨勢(shì)未有緩解。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值分別為-5.6%、-13.4%，較上年下降11.6個(gè)百分點(diǎn)和19.9個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)收益率均值分別減少9.1和48.3個(gè)百分點(diǎn)，降至-20.3%和-43.3%。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：短期償債能力下降，現(xiàn)金流呈凈流出

2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司三道紅線情況

2022年，滬深上市公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，而大陸在港上市公司則略有上升。2022年，受市場(chǎng)調(diào)整期影響，多數(shù)房企財(cái)務(wù)安全性正經(jīng)受考驗(yàn)，滬深上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為70.8%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn);大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力持續(xù)下降，滬深上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值為1.39，大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金短債比均值為0.79。

股東回報(bào)：每股收益水平回落，企業(yè)分紅均值下降

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股收益均值

2022年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續(xù)回落，部分房企逆勢(shì)增長(zhǎng)。具體來看，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為-0.22元，較上年下降257.1%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為-0.62元，同比下降251.2%。

市值管理：市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)整體市值走低

2019-2022年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值及其增長(zhǎng)率

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為153.7億，同比下降10.4%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為132.3億，同比下降18.4%。

投資價(jià)值：優(yōu)秀企業(yè)估值仍有提升空間關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、投資積極的企業(yè)

2018-2023年一季度房地產(chǎn)板塊與大盤漲跌幅度變化情況(1)

注(1)：此處為每日累計(jì)漲跌幅=[(交易日收盤價(jià)-起始日收盤價(jià))/起始日收盤價(jià)]*100%

2022年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及大陸在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤。2022年A股整體在下行中呈現(xiàn)“W”形走勢(shì)，波動(dòng)幅度明顯加大。2022年上半年上海等地疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成影響，同時(shí)烏克蘭危機(jī)大幅推高全球通脹，各方利空因素疊加影響使得滬深300深度下探;4月底到7月初，伴隨一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)，國(guó)內(nèi)充裕的流動(dòng)性環(huán)境支撐滬深300持續(xù)反彈;7月中旬到10月，國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)擾動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，疊加美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)且激進(jìn)的加息節(jié)奏，滬深300再度震蕩尋底;11月以后，疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策出臺(tái)，滬深300迎來反彈。房地產(chǎn)板塊走勢(shì)與大盤接近，波動(dòng)幅度低于大盤。2022年年末申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)收盤于2964.54點(diǎn)，同比下降10.6%。港股市場(chǎng)在2022年的整體走勢(shì)延續(xù)了2021年的弱勢(shì)，恒生指數(shù)在震蕩中持續(xù)走低，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動(dòng)，恒生地產(chǎn)指數(shù)年末收盤于26039.97點(diǎn)，同比下降12.1%。

2020年以來受新冠疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和外部壓力等因素影響，資本市場(chǎng)持續(xù)震蕩，房地產(chǎn)上市公司估值承壓。資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值的評(píng)估將更為強(qiáng)調(diào)估值和業(yè)績(jī)匹配度，價(jià)值投資正在回歸。2023年一季度，伴隨著全國(guó)新房市場(chǎng)情緒的修復(fù)，房企銷售業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企銷售表現(xiàn)相對(duì)較好，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，但待償債務(wù)余額較高，企業(yè)資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和長(zhǎng)期價(jià)值，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、展現(xiàn)出拿地與融資能力的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

2、2023中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)上市公司TOP10研究結(jié)果