中泰證券：本輪周期復(fù)蘇 地產(chǎn)如何選股？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，受本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的特征、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略與過(guò)去歷史周期復(fù)蘇存在本質(zhì)上的差異，在本輪周期復(fù)蘇過(guò)程中，銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)顯著領(lǐng)先行業(yè)，進(jìn)一步帶動(dòng)股價(jià)上漲帶動(dòng)行業(yè)的房企，與過(guò)往歷史復(fù)蘇中同樣存在較大差異。重點(diǎn)關(guān)注央國(guó)企龍頭：華發(fā)股份(600325.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、浦東金橋(600639.SH)、保利發(fā)展(600048.SH)、綠城中國(guó)(03900)等，優(yōu)質(zhì)頭部房企濱江集團(tuán)(002244.SZ)、萬(wàn)科A(000002.SZ)等，同時(shí)關(guān)注相關(guān)標(biāo)的華潤(rùn)置地(01109)、中國(guó)海外發(fā)展(00688)等。

▍中泰證券主要觀點(diǎn)如下：

三輪周期復(fù)蘇，驅(qū)動(dòng)因素不盡相同

地產(chǎn)景氣上行周期中，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)優(yōu)秀，而個(gè)股漲幅差異較大，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的α屬性凸顯，漲幅領(lǐng)跑行業(yè)。每一輪上行周期中，規(guī)模增長(zhǎng)顯著超越行業(yè)的典型地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)顯著領(lǐng)漲。

2012-2013：融資寬松下的杠桿牛市。非標(biāo)融資大幅擴(kuò)張，房企大幅融資負(fù)債推升規(guī)模增長(zhǎng)，負(fù)債提升快速的房企領(lǐng)漲市場(chǎng)。

2014-2015：價(jià)格彈性下的價(jià)值重估。庫(kù)存過(guò)剩的背景下，由房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅放松驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售反轉(zhuǎn)，土儲(chǔ)布局銷(xiāo)售彈性城市房企領(lǐng)漲市場(chǎng)。

2017-2019：資金高周轉(zhuǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)。全國(guó)化擴(kuò)張疊加資金快速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模的快速增長(zhǎng)，高周轉(zhuǎn)民企市占率的快速提升驅(qū)動(dòng)股價(jià)領(lǐng)漲。

本輪低庫(kù)存環(huán)境下的市場(chǎng)復(fù)蘇路徑

新周期的復(fù)蘇不同于老周期的路徑，本輪供給端融資政策寬松下，房企主動(dòng)降價(jià)意愿大幅降低，疊加疫情管控因素消退，需求邊際改善帶動(dòng)低庫(kù)存環(huán)境下的房?jī)r(jià)企穩(wěn)。由房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的預(yù)期變化，需求端進(jìn)一步改善居民購(gòu)房，供給端驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商拿地推盤(pán)供應(yīng)。

與過(guò)往周期中由需求彈性決定的優(yōu)質(zhì)區(qū)域不同，本輪市場(chǎng)中，區(qū)分項(xiàng)目?jī)?chǔ)備質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)與否一方面來(lái)自于開(kāi)發(fā)主體，一方面來(lái)自于項(xiàng)目是否屬于近兩年限價(jià)環(huán)境下拿地的新增項(xiàng)目。

新周期復(fù)蘇下，房企如何跑贏行業(yè)

受本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的特征、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略與過(guò)去歷史周期復(fù)蘇存在本質(zhì)上的差異，在本輪周期復(fù)蘇過(guò)程中，銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)顯著領(lǐng)先行業(yè)，進(jìn)一步帶動(dòng)股價(jià)上漲帶動(dòng)行業(yè)的房企，與過(guò)往歷史復(fù)蘇中同樣存在較大差異。

路徑一：低負(fù)債企業(yè)杠桿率提升。央國(guó)企憑借過(guò)去幾輪周期中，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略將負(fù)債率控制在相對(duì)較低的水平，在目前融資環(huán)境寬松的背景下，具備顯著優(yōu)于行業(yè)的加杠桿基礎(chǔ)。

路徑二：土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)于行業(yè)。2022年至今出讓的土地質(zhì)量相對(duì)較高， 2023年的銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)更多需要依賴(lài)2021-2022年較高的拿地強(qiáng)度。保持拿地強(qiáng)度的房企，保持推盤(pán)節(jié)奏的情況下，銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)將持續(xù)的領(lǐng)先行業(yè)。

從行業(yè)到企業(yè)，百舸爭(zhēng)流誰(shuí)拔頭籌

通過(guò)杠桿提升空間、供貨能力及估值吸引力三個(gè)維度搭建選股框架，再結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)策略，自上而下與自下而上結(jié)合選擇本輪周期優(yōu)質(zhì)企業(yè)。從企業(yè)屬性來(lái)看，除少量民企及混合所有房企外，更多企業(yè)為央企及地方性國(guó)企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

融資環(huán)境收緊超預(yù)期、房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策變化、地產(chǎn)調(diào)控政策變化、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。