透視華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982）年報(bào)：規(guī)模有效增長 多元業(yè)態(tài)后勁十足

3月29日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982）發(fā)布2022年度業(yè)績報(bào)告。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營收15.99億元（單位：人民幣，下同），同比增長24.6%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤為1.93億元，同比增長24.1%。綜合業(yè)績表現(xiàn)顯著提升。

透視華發(fā)物業(yè)服務(wù)2022年財(cái)報(bào)，可發(fā)現(xiàn)公司在規(guī)模與業(yè)務(wù)均有亮點(diǎn)，共同構(gòu)筑其扎實(shí)經(jīng)營的增長曲線。

做大規(guī)模：總建筑面積增長34% 未來業(yè)績強(qiáng)力保障

華發(fā)物業(yè)服務(wù)深耕物業(yè)服務(wù)行業(yè)37載，已從一家區(qū)域性物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展成為全國性的生活服務(wù)企業(yè)。期內(nèi)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)遍布全國42個(gè)重點(diǎn)城市，形成了扎根大灣區(qū)、覆蓋全國的業(yè)務(wù)格局，向302項(xiàng)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

2022年，在高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，華發(fā)物業(yè)服務(wù)的區(qū)域深耕和市場化競爭優(yōu)勢不斷強(qiáng)化，有效保障管理規(guī)模的有效拓張。從布局來看，華發(fā)物業(yè)服務(wù)持續(xù)深耕大灣區(qū)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢區(qū)域的集約化管理；另一方面，優(yōu)質(zhì)擴(kuò)張服務(wù)版圖，全國化布局進(jìn)一步加快。

截至2022年12月31日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)總合約建筑面積約5182萬平方米，同比增長34.1%，總收費(fèi)建筑面積達(dá)約2437萬平方米，同比增長20.1%，其中大灣區(qū)建筑面積占比高達(dá)66.3%，環(huán)渤海、長三角及華中區(qū)域建筑面積規(guī)模均有增長。合約在管比大于2，為未來業(yè)績提供強(qiáng)力保障。

做強(qiáng)業(yè)務(wù)：多元布局成效凸顯 增值空間廣闊

華發(fā)物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入可分為三條主線，一是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，二是業(yè)主增值服務(wù)，三是其他增值服務(wù)。期內(nèi)，公司各版塊業(yè)務(wù)其發(fā)力，多元聚勢，蓄力成長。

期內(nèi)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)收入達(dá)10.50億元，同比增長27.5%，占總收入的65.6%；業(yè)主增值服務(wù)收入為1.72億元，同比增長51.9%，占總營收的10.8%；其他增值服務(wù)收入為3.65億元，同比增長約10.2%，占總收入的22.8%。三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力加速擴(kuò)張，挖掘增值服務(wù)的盈利增長點(diǎn)，充分證實(shí)華發(fā)物業(yè)服務(wù)具備穿越周期的能力。

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)板塊涵蓋多種物業(yè)形態(tài)，包括住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)（如辦公大樓、商場、政府樓宇、口岸、工業(yè)園、學(xué)校及醫(yī)院等），以及提供其他專項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的定制服務(wù)。截至2022年12月31日，已在管非住宅物業(yè)的收費(fèi)建筑面積約為550萬平方米，同比增長約38.6%。

該板塊業(yè)績的增長，源于規(guī)模的擴(kuò)張。期內(nèi)華發(fā)物業(yè)服務(wù)成功中標(biāo)珠海市機(jī)關(guān)大院、珠海市供水工程有限公司項(xiàng)目、中國移動廣東公司物業(yè)管理服務(wù)陽江市標(biāo)段等多個(gè)公建物業(yè)管理項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固華發(fā)物業(yè)在公建物業(yè)管理領(lǐng)域布局。正式入駐閘口海關(guān)和青茂海關(guān)辦公區(qū)、中標(biāo)珠海高新區(qū)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，為華發(fā)物業(yè)拓展特色關(guān)口類物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域開啟新篇章。多元業(yè)態(tài)的拓展，推動公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模化發(fā)展提質(zhì)增速。

業(yè)主增值服務(wù)方面，華發(fā)物業(yè)服務(wù)以客戶需求為導(dǎo)向，精準(zhǔn)匹配對應(yīng)的增值服務(wù)產(chǎn)品，擴(kuò)大利潤來源。公司聚焦增值服務(wù)的縱深發(fā)展，包括居家服務(wù)、空間運(yùn)營、社區(qū)新零售、車輛管理服務(wù)及其他服務(wù)等，重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)生態(tài)，提供一站式社區(qū)生活場景全周期服務(wù)。

該業(yè)務(wù)業(yè)績?nèi)〉?1%的強(qiáng)勁增幅一方面得益于規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，另一方面則在于挖掘存量業(yè)務(wù)，以自有平臺“華物優(yōu)選”為基礎(chǔ)，引入優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商或與專業(yè)領(lǐng)域龍頭企業(yè)合作，延伸服務(wù)內(nèi)容，拓寬服務(wù)邊界，最大化利用社區(qū)資源，提升業(yè)主生活便捷性和幸福感，建立完善的社區(qū)增值服務(wù)生態(tài)體系。

借力協(xié)同：華發(fā)股份正式成為間接控股股東 內(nèi)生+外拓助力騰飛

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，于2023年1月，在不改變最終控股股東為華發(fā)集團(tuán)的情況下，華發(fā)股份正式成為華發(fā)物業(yè)服務(wù)間接控股股東。根據(jù)公司公告說明，該操作主要是為了加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的協(xié)同，助力兩家上市公司之間資源協(xié)同，提質(zhì)增效。

數(shù)據(jù)顯示，2022年華發(fā)股份銷售額位居億翰智庫《中國典型房企銷售業(yè)績研究報(bào)告》的第17位，同比2021年大幅提升13位，逆勢前躍，穩(wěn)居行業(yè)前20強(qiáng)。

據(jù)悉，華發(fā)股份2022年全面實(shí)施“立足珠海，布局全國”發(fā)展戰(zhàn)略，抓住土地市場機(jī)遇，積極布局核心城市核心區(qū)域，逆勢補(bǔ)充核心城市核心區(qū)域土地儲備，成功在上海、杭州、珠海、成都等深耕城市獲取多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。截至2022年12月31日，華發(fā)股份擁有土地儲備計(jì)容建筑面積386.38萬平方米，在建面積1385.06萬平方米，良好的項(xiàng)目儲備資源奠定了華發(fā)股份在市場修復(fù)過程中持續(xù)領(lǐng)跑的能力，作為華發(fā)股份間接控股公司，華發(fā)物業(yè)服務(wù)與華發(fā)股份的一體化協(xié)同有望提升，跟隨華發(fā)股份的擴(kuò)張步伐，公司的業(yè)績有望隨著規(guī)模擴(kuò)張而增長。

值得注意的是，華發(fā)股份2022年華東大區(qū)全年完成銷售779.09億元，銷售占比64.79%，成為公司業(yè)績“壓艙石”，而華發(fā)物業(yè)服務(wù)目前在管收費(fèi)面積在長三角區(qū)域占比僅5%，結(jié)合華發(fā)股份的銷售情況，我們預(yù)測華發(fā)服務(wù)服務(wù)未來在發(fā)達(dá)地區(qū)長三角占比、密度將進(jìn)一步提升。

規(guī)模的快速增長，除了積極發(fā)揮國企背景資源優(yōu)勢外，華發(fā)物業(yè)服務(wù)憑借卓越的服務(wù)質(zhì)量和良好的行業(yè)口碑積極外拓業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司來自由獨(dú)立物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收入同比提升56.5%。通過內(nèi)生+外拓市場化方式實(shí)現(xiàn)管理業(yè)態(tài)多樣化，華發(fā)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，市場拓展有質(zhì)有量。

華發(fā)物業(yè)服務(wù)既具備國企資源賦能穩(wěn)定性的特有標(biāo)簽，又兼有自身的強(qiáng)市場化拓展能力。在如今競爭激烈的物管行業(yè)，對于資本市場評估而言，無疑是一大優(yōu)勢及亮點(diǎn)。

財(cái)務(wù)同比大幅度改善 未來派息或有希望

值得關(guān)注的是，華發(fā)物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)表現(xiàn)亦有亮點(diǎn)。公司通過組織架構(gòu)優(yōu)化和科技化賦能精益管理，通過開展財(cái)務(wù)共享、客戶運(yùn)營平臺、能耗管理和檔案管理建設(shè)，提升管理效率和管理效果，降本增效初見成效，2022年行政開支同比下降16.2%至9897.90萬元，行政費(fèi)用率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，截至2022年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債比率為99.4%，同比去年114.7%大幅改善，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.54億元。

盈利增加，負(fù)債降低，對公司實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正具有積極意義。未來隨著華發(fā)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)一步釋放，盈利質(zhì)量提升，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，凈資產(chǎn)價(jià)值會持續(xù)上升，派息條件逐步成熟，投資價(jià)值亦有望顯著增強(qiáng)。