龍湖集團（00960）：自律基因筑穩(wěn)健財務結構 多元業(yè)務協(xié)同保持業(yè)績韌性

房地產市場正經歷邁向高質量發(fā)展的“陣痛期”，穩(wěn)定房地產市場越來越成為穩(wěn)定國內經濟的關鍵和共識。在此背景下，中央持續(xù)加大政策支持房地產行業(yè)回歸合理增長區(qū)間的力度，釋放穩(wěn)中向好的信號。

在房地產市場震蕩前行的背景下，龍湖集團（00960）以自律基因構筑穩(wěn)健財務結構，實現(xiàn)基本盤穩(wěn)健提升。2022年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；集團實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利同比增長6.1%達65.5億元。毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率21.3%。營業(yè)額增勢強勁，股東應占核心溢利穩(wěn)步提升，這一份優(yōu)異的成績單，彰顯龍湖集團全面均衡高質量經營，成效顯著。

業(yè)務增長動能強勁 經營性業(yè)務收入突破100億

多元化、高質量的產品與服務，正在“一個龍湖”的協(xié)同效應下，迸發(fā)強勁增長動能，向市場展示了“穩(wěn)健派”房企高質量發(fā)展的底色。

地產開發(fā)方面，龍湖集團銷售保持韌性，長三角提供有力支撐。具體而言，上半年龍湖集團實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售858.1億元并于6月份，跟隨市場出現(xiàn)反彈的跡象。區(qū)域貢獻中，歷年貢獻最大的長三角占比進一步提升，較2021年同期提升7個百分點至34.6%，在下行的態(tài)勢中長三角的強抗風險能力顯現(xiàn)無疑。隨著杭州、上海的項目的持續(xù)推進，看好龍湖集團后續(xù)能實現(xiàn)當月同比銷售額轉正。

上半年，龍湖集團在拿地方面更堅定聚焦在高線城市，新增土儲長三角地區(qū)占比達56.3%。截至2022年6月底，公司土儲合計6767萬平方米，權益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)盈利持續(xù)增長奠定基礎。

自7月以來，中央政治局會議強調“保交樓”，維護購房人合法權益，促進房地產行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年上半年，龍湖集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質住宅，100%實現(xiàn)按期交付。此外，龍湖集團不斷升級交付體驗，上線“云交付”，“交房即交證”等服務，交付客戶滿意度高達91%，交付優(yōu)勢凸顯。

在地產開發(fā)之外，龍湖集團的商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等經營性業(yè)務均已躋身行業(yè)頭部，為其貢獻持續(xù)穩(wěn)定的收入及利潤。2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內的經營性業(yè)務收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。行業(yè)下行的背景下，經營性物業(yè)收入的增長將對龍湖集團穿越周期起到重要的穩(wěn)壓器作用。

具體而言，商場開啟輕重并舉模式，長租公寓規(guī)模領先。上半年龍湖新增運營4座商場，其中，今年5月于重慶開業(yè)的龍湖愛加兩江星悅薈，是全國首個輕資產星悅薈項目。截至2022年6月底，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米（含車位總建筑面積為773萬平方米），整體出租率95.6%，運營管理能力突出。相較于去年同期，商業(yè)租金增長26%至46.5億元，助力后疫情時代的城市消費升級。

此外，得益于行業(yè)利好政策的支持及運營管理能力的穩(wěn)步提升，龍湖冠寓規(guī)模持續(xù)領先，截至2022年6月末，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)已超11萬間，開業(yè)超過六個月的房源出租率為95.4%。出租率提升，租金收入水漲船高，租金收入同比增長11%至11.8億元，現(xiàn)已成為集團經營性收入的穩(wěn)定貢獻源。

有機融合物業(yè)管理及商業(yè)運營兩大核心業(yè)務能力的龍湖智創(chuàng)生活，為龍湖集團多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點，推動“一個龍湖”生態(tài)體系發(fā)展壯大。期內，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中，物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。在龍湖智創(chuàng)生活運營管理和服務的商場中，一體化運營平臺提供因地制宜的商業(yè)管理服務，不斷打造標桿項目，助力升級城市商圈。

簡言之，在行業(yè)面臨下行壓力之際，龍湖集團銷售額穩(wěn)步推進，韌性凸顯，高價值區(qū)域的土儲將強力支撐未來進一步銷售擴增，輕重并舉的物業(yè)投資業(yè)務的大力拓展也將為公司未來收入進一步增長帶來新的動能。

現(xiàn)金流“筑高墻” 財務實力突出

時刻保持低杠桿，安全的現(xiàn)金流，是抵抗風險的重要利器。尤其對于目前跌宕的市場而言，依靠長期的財務自律、充沛的現(xiàn)金流，時刻保持審慎的財務管理，是房地產企業(yè)走向健康發(fā)展的必經之路。

2022年上半年，龍湖集團始終嚴格遵守財務管理紀律，控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道，如期償還到期債務，維護中國房企在資本市場的信用口碑。

期內，龍湖集團的總資產為8756.51億元，同比增長2%。持續(xù)性的現(xiàn)金流入，讓龍湖集團債務結構進一步優(yōu)化，連續(xù)6年保持“三道紅線”綠檔水平。截至2022年6月30日，龍湖集團凈負債率降至55%，一年到期的短債比為10%，現(xiàn)金短債比達到4.07倍，償債能力持續(xù)穩(wěn)健，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準，公司安全性穩(wěn)步提高。

得益于充沛現(xiàn)金流“高筑墻”，龍湖集團從未做過債務展期，每一筆貸款都按期甚至提前償還。7月中旬，龍湖集團按約定時間全數(shù)贖回4.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，至此公司年內已無到期應還債務。

智通財經APP認為，債務周期管控的高水準，亦是龍湖集團財務能力突出的表現(xiàn)。債務周期的加長，債務未來的均攤化，是一家房企債務安全的重要觀察窗口，龍湖集團的債務周期管控表現(xiàn)可圈可點。

首先，龍湖集團2009年-2022年中期平均貸款年限由1.58年提升至6.28年，也就是說，龍湖集團拿的錢都是長周期的錢，并不著急還。

其次，龍湖集團債務均攤化明顯，且將風險后置。截至今年中期期末，龍湖集團1年以內到期短債占總債務比例約為10.1%。

一系列張弛有度的管理，使得龍湖集團財務狀況保持長期穩(wěn)健，而其亦成為公司全面反擊瑞銀做空事件的強大底氣。

持續(xù)優(yōu)化債務結構，在房企信用評級普遍下調的背景下，龍湖集團憑借穩(wěn)健的經營與自律的財務管理，持續(xù)獲得評級機構的認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定，公司是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。

今年5月，龍湖集團再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強，連續(xù)12年上榜。與此同時，龍湖連續(xù)兩年入選《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位，穩(wěn)健的經營質量和強大的企業(yè)綜合實力，進一步得到佐證。

融資渠道多元暢通 整體融資成本再創(chuàng)新低

2022年上半年，盡管房地產行業(yè)整體融資趨冷，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。但資本依舊向優(yōu)質、高信用評級房企傾斜，龍湖集團憑借穩(wěn)健的發(fā)展能力獲得資本青睞。2022年5月，龍湖集團被監(jiān)管機構選定為“示范房企”，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護”的方案進行融資，佐證了龍湖集團作為優(yōu)質頭部民企的優(yōu)良質地。

2022年上半年，龍湖集團融資渠道多元暢通：在境內共發(fā)行33億元公司債，利率在3.49%-4.0%之間，其中包括5月被選為“示范房企”后使用信用保護工具模式發(fā)行的5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS；此后7月其成功發(fā)行17億元公司債；8月在監(jiān)管機構的推動下，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，成功發(fā)行15億元中期票據(jù)，利率僅3.3%。

以龍湖集團獲得“中債信用”債券為開端，優(yōu)質房企的融資渠道將進一步拓展，有望緩解地產行業(yè)融資困難的問題，促進房地產行業(yè)歸回到健康的發(fā)展軌道。

值得關注的是，8月16日，7家銀行與龍湖集團簽訂銀團貸合約，公司獲得一筆34.5億港元為期5年的貸款，性質為可持續(xù)發(fā)展掛鉤可轉讓定期貸款信貸融資。境內外銀行集體用真金白銀給龍湖集團投贊成票，釋放了一個信號，即銀行依舊支持優(yōu)質房企進行融資，也顯示出銀行業(yè)對龍湖集團發(fā)展的認可與信心。

總之，融資渠道的拓展，是龍湖集團長期的財務自律、穩(wěn)健發(fā)展得到的獎賞。在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖集團的融資成本也進一步下降。截至2022年6月底，龍湖集團平均借貸成本為3.99%，再創(chuàng)歷史新低。

綜上所述，優(yōu)質房企標桿的打造，離不開龍湖集團自律基因構筑的穩(wěn)健財務結構。而穩(wěn)健的財務水平和高于行業(yè)水準的經營表現(xiàn)可以反映出公司的可持續(xù)發(fā)展能力，助力其平穩(wěn)高質量穿越周期。