樓市挫傷經(jīng)濟(jì) 瑞典或成今年歐盟唯一衰退國家

多年來，市場一直警告稱，由于受到供應(yīng)不足的困擾，并被低利率和慷慨的稅收優(yōu)惠維持在高位，瑞典功能失調(diào)的房地產(chǎn)市場對更廣泛的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在，這些風(fēng)險(xiǎn)正在成為現(xiàn)實(shí)。隨著利率上升，背負(fù)巨額抵押貸款的家庭正在控制支出，房屋建筑商也在停止投資，這把瑞典經(jīng)濟(jì)逐步推向了衰退。

瑞典勢將成為今年唯一一個(gè)經(jīng)歷全面衰退的歐盟經(jīng)濟(jì)體。瑞典克朗兌歐元目前處于全球金融危機(jī)以來的最低水平，部分原因是對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂，這使得瑞典央行遏制通脹的工作更加困難。

瑞典央行行長Erik Thedeen在2月底表示:“并不是沒有人預(yù)見到這一點(diǎn)。瑞典央行已就此發(fā)出警告……現(xiàn)在很明顯，這是一個(gè)問題。”

在經(jīng)歷了多年的超低借貸成本之后，疫情和俄烏戰(zhàn)爭給許多國家?guī)砹烁咄浐屠恃杆偕仙挠卸窘M合。在瑞典，根植于房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題正在放大這種影響。

在過去20年里，瑞典的房價(jià)幾乎翻了兩番，輕松超過了工資增長，這主要得益于慷慨的抵押貸款稅減免、幾乎不存在的房地產(chǎn)稅，以及嚴(yán)格監(jiān)管導(dǎo)致的供應(yīng)有限的租賃市場。

瑞典人債務(wù)水平是歐盟國家中最高的，約為可支配收入的200%，其中大部分是抵押貸款債務(wù)。大約60%的瑞典人擁有浮動(dòng)利率抵押貸款，這意味著利率上升會(huì)對大多數(shù)家庭產(chǎn)生直接影響。

瑞典北歐聯(lián)合銀行預(yù)計(jì)瑞典2023年家庭消費(fèi)將下降2%左右，而瑞典國家住房委員會(huì)預(yù)計(jì)，與2021年相比，未來一年的房屋開工率將下降50%左右。盡管去年加息的全部影響尚未顯現(xiàn)，許多房主已經(jīng)在為更高的抵押貸款還款和飆升的食品和能源價(jià)格而掙扎。

而瑞典央行預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將進(jìn)一步加息。市場預(yù)計(jì)借貸成本將從目前的3%升至4%的峰值。而瑞典北歐聯(lián)合銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gustav Helgesson表示:“我們預(yù)計(jì)瑞典央行將把利率升至3.75%的峰值?！?/p>

歐盟委員會(huì)預(yù)計(jì)，瑞典今年的國內(nèi)生產(chǎn)總值將萎縮1%左右，成為27個(gè)成員國中唯一可能出現(xiàn)負(fù)增長的國家。瑞典北歐聯(lián)合銀行預(yù)計(jì)瑞典今年GDP將收縮2%左右。

瑞典房價(jià)較去年春季的峰值下跌了15%左右，跌幅比全球金融危機(jī)期間還要大。保險(xiǎn)公司Lansforsakringar的房地產(chǎn)部門表示，一些地區(qū)的房價(jià)跌幅高達(dá)40%。雖然瑞典不是唯一房價(jià)大幅下跌的國家，但該國家庭對加息幾乎是最敏感的，因?yàn)槌^一半的家庭擁有浮動(dòng)利率抵押貸款。

但在其他國家，例如在德國，大多數(shù)借款人都有固定利率抵押貸款，利率的上升在很大程度上被忽視了。根據(jù)加拿大央行的數(shù)據(jù)，在加拿大，雖然家庭債務(wù)水平很高，但浮動(dòng)利率抵押貸款只占未償?shù)盅嘿J款總額的三分之一左右。因此，雖然一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測加拿大將出現(xiàn)溫和衰退，但經(jīng)合組織(OCED)智庫預(yù)計(jì)，2023年加拿大經(jīng)濟(jì)將增長1.3%左右。

瑞典的住房問題可以追溯到幾十年前，但事實(shí)證明很難解決。例如，放寬租金管制的計(jì)劃遭到了瑞典政治左派黨的強(qiáng)烈反對，他們認(rèn)為引入市場力量會(huì)加劇社會(huì)分化，因?yàn)樵S多人會(huì)因價(jià)格過高而離開瑞典城市的理想?yún)^(qū)域。其次，所有主要政黨都同意有必要對抵押貸款稅收減免進(jìn)行全面改革。重新引入2008年被廢除的房產(chǎn)稅被認(rèn)為是另一個(gè)必然會(huì)輸?shù)暨x票的提案。

但在結(jié)構(gòu)性問題得不到解決的情況下，瑞典經(jīng)濟(jì)可能仍會(huì)受制于住房市場的失衡。Helgesson表示:“是否想要解決這些問題，最重要的是，何時(shí)解決，取決于政客們的決定。在目前的情況下，很難解決這些問題?！?/p>