湘財(cái)證券：春節(jié)后新房銷售明顯回暖 需求端復(fù)蘇將推動(dòng)地產(chǎn)板塊估值修復(fù)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，湘財(cái)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，春節(jié)后新房市場(chǎng)回暖一方面得益于房地產(chǎn)支持政策持續(xù)發(fā)力，包括下調(diào)首套房貸款利率的城市增加、多地放松限購政策、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)等利好提振市場(chǎng)信心。另一方面，由于春節(jié)前房企推盤較少，新房供應(yīng)維持低位，而隨著節(jié)后供應(yīng)增加，積壓的改善及剛性需求逐步釋放。若3月“小陽春”如期而至，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)將進(jìn)一步夯實(shí)，需求端復(fù)蘇將有望繼續(xù)推動(dòng)板塊估值修復(fù)。建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土地儲(chǔ)備充裕、信用風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。

▍湘財(cái)證券主要觀點(diǎn)如下：

2月以來新房銷售明顯回暖

30個(gè)大中城市1-2月商品房成交面積同比分別為-40%、+31%，其中2月環(huán)比1月增長29%，成交面積僅次于21年2月。

分城市看，一線、二線和三線城市2月成交面積分別同比+10%(前值-31%)、+26%(前值-44%)和+79%(前值-39%)，其中一二線城市韌性較強(qiáng)，2月成交已超過21年同期，但三線城市恢復(fù)偏弱。

從30個(gè)大中城市的周度高頻數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后新房銷售也顯示出回暖態(tài)勢(shì)。2月5日~2月26日連續(xù)4周環(huán)比增長，環(huán)比分別為+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分別為+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周(2月27~3月5日)銷售面積環(huán)比下降3.4%，但同比仍增長24%。

此外，根據(jù)克而瑞調(diào)研的數(shù)據(jù)，20個(gè)重點(diǎn)城市平均開盤去化率為38%，與上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一類是以改善需求為主的熱點(diǎn)一線城市，另一類是前期市場(chǎng)低迷的城市，近期剛性需求集中釋放。

從庫存來看，2月十大城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門)商品房庫存環(huán)比-2%、同比-0.2%，庫存去化周期為15個(gè)月(前值14.6個(gè)月)。一線城市庫存去化周期為13個(gè)月(前值12.8個(gè)月)，二線城市庫存去化周期16.7個(gè)月(前值16.1個(gè)月)。

TOP100房企2月銷售金額顯著改善，行業(yè)競爭格局進(jìn)一步分化

從房企銷售金額看，克而瑞公布2月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月環(huán)比+29.1%、同比+14.9%;1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

2月銷售金額回升的部分原因是由于1月及去年同期基數(shù)較低，持續(xù)性需繼續(xù)觀察。

從競爭格局來看，1-2月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+25%，但是TOP30、TOP50房企銷售操盤金額門檻同比分別為-28.4%、-29.1%，TOP100門檻同比下降32.1%，行業(yè)競爭格局分化加劇。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期;經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢;市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期;房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。