平安證券：重點(diǎn)城市新房與二手房成交持續(xù)改善 二季度市場修復(fù)有望延續(xù)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報(bào)告稱，春節(jié)后樓市成交明顯改善，核心城市土拍回暖，但樓市地市分化持續(xù)加劇。需求端政策方面，貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制下，多地首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。供給主體端方面，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動，民企發(fā)債擴(kuò)圍，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。當(dāng)前市場關(guān)注點(diǎn)已由前期政策催化轉(zhuǎn)化為需要基本面說話階段，節(jié)后多城來訪上升反映購房預(yù)期已逐步扭轉(zhuǎn)、重點(diǎn)城市新房與二手房成交亦持續(xù)改善，二季度市場修復(fù)有望延續(xù)。

建議關(guān)注：積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)(00123)、保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中國海外發(fā)展(00688)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)等;同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會。

政策：首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表。1月、2月涉房類政策分別為42、46項(xiàng)，出臺偏松類政策均為41項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào)。央行及銀保監(jiān)開展“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動，啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表;建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合“因城施策”導(dǎo)向。

資金：發(fā)債企業(yè)擴(kuò)圍至民企，多地首套房貸利率破“4”。信貸開門紅，1月M2同比增速環(huán)比升0.8pct;社融存量增速環(huán)比降0.2pct，多地首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)，居民提前償還房貸意愿較強(qiáng)。房企融資環(huán)境回暖，中駿、雅居樂等民營房企相繼加入境內(nèi)信用債發(fā)行行列，“內(nèi)保外貸”下海外融資渠道再度打通。

樓市：節(jié)后成交回暖，3月小陽春可期。2月重點(diǎn)50城新房、重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比升52.5%、21.7%。草根調(diào)研反饋，節(jié)后市場普遍回暖，南京、杭州等地單周認(rèn)購到訪量較節(jié)前增長20%-50%，長沙、蘇州均已突破2022年全年高點(diǎn)(國慶節(jié))水平;但城市及區(qū)域間仍存分化，高庫存郊縣及三四線壓力猶在。

地市：熱度分化，溢價率、流拍率雙升。由于春節(jié)假期、重點(diǎn)城市集中土拍處于間歇期，1月供地節(jié)奏明顯變緩;溢價率、流拍率雙升，市場熱度持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點(diǎn)依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。

房企：百強(qiáng)單月銷售額增速轉(zhuǎn)正，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。2月單月百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比增長29.8%，同比增長11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正;剔除春節(jié)錯期影響，1-2月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個、15.9個百分點(diǎn)，后續(xù)隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季到來、二手房熱度向新房傳導(dǎo)，三月小陽春值得期待。北京、杭州、蘇州等城市土拍較熱，除華潤、越秀等財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。

風(fēng)險提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響;2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險;3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。