申港證券：基本面利好兌現(xiàn)預(yù)期逐步走近 地產(chǎn)行業(yè)貝塔機(jī)會具備確定性

智通財經(jīng)APP獲悉，申港證券發(fā)布研究報告稱，政策仍有放松空間，基本面利好兌現(xiàn)預(yù)期逐步走近，地產(chǎn)行業(yè)貝塔機(jī)會具備確定性。從擇時來看，基本面復(fù)蘇的行情收益穩(wěn)定，且在地產(chǎn)銷售單月回正后仍具備持續(xù)性，且可跑贏大市;從空間來看，當(dāng)前政策行情整體漲幅并不高，在經(jīng)歷多輪落空后市場對基本面復(fù)蘇的預(yù)期交易不大，存在預(yù)期差空間;從外部條件來看，疫情影響在快速消退，供需兩端政策仍在進(jìn)一步放松，對地產(chǎn)行業(yè)走強(qiáng)將起到額外支持。

▍申港證券主要觀點(diǎn)如下：

政策面：供需兩端步入加速寬松期

回顧 2022：經(jīng)歷政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變、需求端寬松加速、聚焦“保交樓”以及加速紓困四個階段，政策節(jié)奏始終跟隨行業(yè)內(nèi)的主要矛盾而變動，同時反映著對行業(yè)態(tài)度的轉(zhuǎn)變;

展望2023：行業(yè)進(jìn)入加速紓困期，供需兩端齊發(fā)力，政策空間持續(xù)打開。

基本面：2023年銷售回正 打破供需雙弱負(fù)向循環(huán)

回顧2022：供需雙弱下形成負(fù)循環(huán)，銷售回款不暢，導(dǎo)致資金緊張，進(jìn)一步增加銷售去化及融資難度，周期下行等多因素沖擊下，全年各項中觀指標(biāo)均承壓，四季度出現(xiàn)邊際改善;

銷售額及銷售面積：依據(jù)以往周期政策效果及不同能級城市改善節(jié)奏，該行預(yù)計2023年中實現(xiàn)單月增速轉(zhuǎn)正，銷售額同比+5.4%，銷售面積同比+0.8%;

新開工面積：跟隨銷售同向轉(zhuǎn)暖，但節(jié)奏略有滯后，主因為房企資金及信心難以跟隨銷售同步快速復(fù)蘇，存在一定時滯，新開工面積同比-2.7%;

竣工面積：“保交樓”政策下竣工指標(biāo)表現(xiàn)將好于其他指標(biāo)，結(jié)合對應(yīng)前置銷售周期仍處于同期正增速區(qū)間，預(yù)計竣工面積同比+8.1%;

房地產(chǎn)投資：受施工面積、施工強(qiáng)度、土地購置費(fèi)三者影響，其中施工面積與2022年基本保持一致，施工強(qiáng)度較上年小幅增加，土地購置費(fèi)因受2022年土地成交低迷影響，為投資端主要拖累，全年建安工程投資同比為-0.14%，土地購置費(fèi)-4%，房地產(chǎn)投資增速-1.4%。

市場面：以史為鑒2023年行情確定性強(qiáng)

回顧以往周期：該行回顧了2008、2011、2014 三輪地產(chǎn)行情，每輪行情普遍存在政策面、基本面、尾部三輪行情，并梳理了地產(chǎn)行情的在布局時點(diǎn)和上漲空間的特征;

時間特征：政策面行情緊跟政策變動而啟動;

基本面行情跟隨基本面好轉(zhuǎn)啟動，存在預(yù)期先行的現(xiàn)象，但持續(xù)好轉(zhuǎn)的基本面表現(xiàn)能形成持續(xù)的上漲行情，在銷售單月回正后仍有客觀的交易空間;尾部行情處于政策邊際收緊與全面收緊之間;對于政策走勢提前判斷可幫助確認(rèn)收益，從基本面走勢的前置關(guān)系來看，需重點(diǎn)關(guān)注銷售高熱與投資企穩(wěn)兩個時點(diǎn);

空間特征：政策、基本面行情具備顯著超額收益，尾部行情跟隨大市上漲;

聚焦當(dāng)下：政策仍有放松空間，基本面利好兌現(xiàn)預(yù)期逐步走近，行業(yè)貝塔機(jī)會具備確定性;

從擇時來看，基本面復(fù)蘇的行情收益穩(wěn)定，且在銷售單月回正后仍具備持續(xù)性，且可跑贏大市;從空間來看，當(dāng)前政策行情整體漲幅并不高，在經(jīng)歷多輪落空后市場對基本面復(fù)蘇的預(yù)期交易不大，存在預(yù)期差空間;從外部條件來看，疫情影響在快速消退，供需兩端政策仍在進(jìn)一步放松，對行業(yè)走強(qiáng)將起到額外支持。

投資策略：貝塔行情下把握三條邏輯主線

高勝率策略：聚焦拿地積極、銷售同比及占位提升的優(yōu)質(zhì)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)下，中型房企規(guī)模突破，大型房企份額穩(wěn)定增長，確定性強(qiáng)，推薦濱江集團(tuán)，建議關(guān)注建發(fā)國際(01908)、華潤置地(01109)、保利發(fā)展(600048.SH)等;

高彈性策略：行業(yè)紓困，基本面復(fù)蘇下的估值修復(fù)邏輯，關(guān)注一階段經(jīng)營困境轉(zhuǎn)向可持續(xù)經(jīng)營，以及二階段規(guī)模收縮向穩(wěn)健發(fā)展的兩次修復(fù)邏輯，建議關(guān)注龍湖集團(tuán)(00960)、金地集團(tuán)(600383.SH)、中駿集團(tuán)(01966);

尋找格局重塑的潛在機(jī)遇：部分民企退場，全國商品房市場總量企穩(wěn)背景下，關(guān)注中小房企的擴(kuò)張機(jī)遇，建議關(guān)注天地源(600665.SH)、蘇州高新(600736.SH)等。

風(fēng)險提示：商品房市場復(fù)蘇不及預(yù)期、疫情反復(fù)風(fēng)險、部分企業(yè)債務(wù)違約等。