中國銀河證券：12月地產(chǎn)銷售同環(huán)比均出現(xiàn)改善 建議關(guān)注兩條主線

智通財經(jīng)APP獲悉，中國銀河證券發(fā)布研究報告稱，12月地產(chǎn)銷售同環(huán)比均出現(xiàn)改善，主要系年末房企業(yè)績沖量，目前供給側(cè)政策集中發(fā)力，保主體進程加速，風險的收斂是銷售復蘇的基礎(chǔ)，但后續(xù)的企穩(wěn)節(jié)奏還需要需求側(cè)政策的進一步支持。隨著供給側(cè)政策不斷發(fā)力，保主體進程加速，目前市場的關(guān)注點逐漸轉(zhuǎn)移到需求端政策。短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。

關(guān)注兩條主線：1)強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區(qū)域性房企：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、建發(fā)股份(600153.SH)、華發(fā)股份(600325.SH);2)母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余(001914.SZ)、萬物云(02602)。

中國銀河證券主要觀點如下：

12月銷售同環(huán)比均出現(xiàn)改善

2022年，銷售面積、銷售金額增速分別為-24.3%、-26.7%;12月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-32%、-28%，環(huán)比增速分別為45%、49%。12月銷售同環(huán)比均出現(xiàn)改善，主要系年末房企業(yè)績沖量，目前供給側(cè)政策集中發(fā)力，保主體進程加速，風險的收斂是銷售復蘇的基礎(chǔ)，但后續(xù)的企穩(wěn)節(jié)奏還需要需求側(cè)政策的進一步支持。購房信心的恢復不可一蹴而就，大概率以“時間換空間”，預(yù)計2023年銷售處于“U”型的底部抬升階段。

2022年土地市場熱度已至低谷，全年供地計劃完成率不足五成

2022年，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降53.4%、48.4%。12月單月土地購置面積增速為-52%，較上月上升6pct，2022年土地市場熱度已至低谷，22城全年供地計劃完成率不足五成，重點城市溢價1%以下或底價成交的地塊占到四分之三。2022年第三批供地央國企拿地漸顯乏力，地方城投拿地比重提升至53%。

施工情況繼續(xù)走弱，竣工修復具備確定性

2022年，新開工面積同比下降39.4%，12月單月增速為-44%，目前開工情況處于歷史最低水平;1-12月施工面積累計同比下降7.2%，繼續(xù)下探，12月單月增速為為-48%，在銷售回款困難、新開工低迷的影響下，施工情況逐步走弱;竣工面積累計同比下降14.3%，12月單月增速為-6.57%，較上月+13.66pct，目前“保交樓”為第一要務(wù)，政策端資金傾斜的首要對象為確保項目交付，所以2023年竣工修復具備確定性。

開發(fā)投資單月降幅收窄

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比減少10.0%，12月單月投資增速為-12.2%，降幅較上月收窄7.7pct，房地產(chǎn)開發(fā)投資與房企流動性、再融資、金融機構(gòu)授信等癥結(jié)的疏通、房企信用的修復、保交樓扎實穩(wěn)步推進以及市場情緒和購房者預(yù)期的扭轉(zhuǎn)相互影響，伴隨調(diào)控政策的組合拳逐步豐滿，投資情況或?qū)㈦S行情逐步修復，但預(yù)計所需時間和傳導過程均比以往更長。

到位資金降幅收窄，國內(nèi)貸款迎來大幅修復

12月單月，到位資金增速為-29%，較上月降幅收窄6pct。其中國內(nèi)貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-5%、-35%、-29%、-31%，分別較上月+26pct、+4pct、+13pct、-1pct，除定金及預(yù)收款外，國內(nèi)貸款、自籌資金、個人按揭貸款均有不同程度的改善，其中國內(nèi)貸款修復程度最大，房企流動性在政策支持下逐步改善。

風險提示：基本面數(shù)據(jù)恢復不及預(yù)期、房價超預(yù)期下行等風險。