天風(fēng)證券：房貸利率動態(tài)調(diào)整機制建立 2023年房地產(chǎn)銷售或企穩(wěn)復(fù)蘇

智通財經(jīng)APP獲悉，天風(fēng)證券發(fā)布研究報告稱，此次央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知，一方面利用“因城施策”用好政策工具箱，另一方面堅持“房住不炒”，溫和刺激剛性購房需求。伴隨著保交樓、“三支箭”等供給側(cè)政策陸續(xù)出臺，房企融資渠道有望逐步打通，整體的政策環(huán)境有望得到改善，供給側(cè)的支持或逐漸傳導(dǎo)至需求側(cè)，形成良性循環(huán)，2023年房地產(chǎn)銷售或因此而企穩(wěn)復(fù)蘇。

事件：1月5日，根據(jù)央行官網(wǎng)，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

天風(fēng)證券主要觀點如下：

首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整建立

1月5日，根據(jù)央行官網(wǎng)，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中對于評估的內(nèi)容主要有1)評估期為上季度末月至本季度第二個月(自2022年第四季度起)，此前2022年9月29日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，時間節(jié)點為2022年底，此次下發(fā)通知將此前9月的規(guī)定時間延長;2)評估指標(biāo)為當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格。

房貸利率調(diào)整機制要求：i)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款下限;ii)地方政府因城施策，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)個人住房貸款下限;iii)采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。值得注意的是，通知規(guī)定，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二三線城市住宅價格指數(shù)連續(xù)三月同比環(huán)比均下降

2022年1-11月，全國商品住宅累計銷售均價同比下降3.06%，同比降幅自2022年5月開始逐月收窄。從全國范圍看，2022年9-11月連續(xù)3個月，70個大中城市住宅價格指數(shù)環(huán)比和同比均下降。從城市能級看，2022年9-11月，一線城市的新建商品住宅價格指數(shù)同比持續(xù)正增長、環(huán)比持續(xù)下降;二線城市和三線城市的同比、環(huán)比均持續(xù)負(fù)增長。從具體城市看，在全國直轄市、省會城市、計劃單列市等35個重點城市的樣本池中，2022年9-11月連續(xù)3個月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均下降的城市共有12個，分別為哈爾濱、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、蘭州、鄭州、武漢、福州、廈門、南寧，占樣本池城市個數(shù)的34%。

“房住不炒”基礎(chǔ)上著力支持剛需

商業(yè)性個人住房貸款利率下限主要由央行、銀保監(jiān)會確定全國層面的利率下限、各地方政府按因城施策確定當(dāng)?shù)乩氏孪迌蓚€層面決定。目前，全國層面的首套住房商貸利率下限為LPR減20個bp，二套住房商貸利率下限為LPR上浮60個bp，目前5年期LPR為4.30%，相應(yīng)的首套和二套住房的商貸利率下限分別為4.10%、4.90%。此次針對首套住房的商貸利率下限的動態(tài)調(diào)整政策在“房住不炒”的基礎(chǔ)上著力支持剛需，有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制的形成。

投資建議：看好受益于行業(yè)集中度提高的優(yōu)質(zhì)龍頭：萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集團(600383.SH)、中國海外發(fā)展(00688)、龍湖集團(00960);優(yōu)質(zhì)成長：新城控股(601155.SH);優(yōu)質(zhì)物管：招商積余(001914.SZ)、保利物業(yè)(06049)、碧桂園服務(wù)(06098)、旭輝永升服務(wù)(01995);龍頭代建：綠城管理控股(09979)。建議關(guān)注：華潤置地(01109)、濱江集團(002244.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、建發(fā)國際集團(01908)、華潤萬象生活(01209)。

風(fēng)險提示：政策實施不及預(yù)期、宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期、房屋銷售不及預(yù)期。