中信建投：首套房貸利率機(jī)制進(jìn)一步完善 需求端政策持續(xù)打開

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信建投發(fā)布研究報(bào)告稱，本次首套房利率長效機(jī)制的建立，有助于地方政府進(jìn)一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部長倪虹表示，對(duì)于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持。預(yù)計(jì)未來需求端政策空間將持續(xù)打開。堅(jiān)定看好“三高房企”、信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇。此外，后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望雙雙修復(fù)。

事件：1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

中信建投主要觀點(diǎn)如下：

首套房貸款利率長效機(jī)制進(jìn)一步完善，更好地支持剛性住房需求。

早在2022年9月29日，央行公告對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。本次首套房貸款利率長效機(jī)制的建立是對(duì)9月份政策的進(jìn)一步完善，自2022年四季度起，每季度末月對(duì)前三個(gè)月的新房價(jià)格情況做動(dòng)態(tài)評(píng)估，若同環(huán)比皆連續(xù)三個(gè)月下降，則可自下個(gè)季度起階段性放寬首套住房貸款利率下限，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新房價(jià)格同環(huán)比連續(xù)三個(gè)月均上漲，則恢復(fù)全國統(tǒng)一貸款利率下限要求。將房貸利率與房價(jià)走勢相掛鉤并做出動(dòng)態(tài)調(diào)整，有助于地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

符合條件的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，市場活力有望進(jìn)一步激活。

根據(jù)該行的統(tǒng)計(jì)，70大中城市中符合條件的城市達(dá)38個(gè)，較9月份增加15個(gè)。根據(jù)該行9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)占比將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場活力將進(jìn)一步激活，2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

12月重點(diǎn)城市平均首套房貸利率已降至4.09%，達(dá)歷史新低。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月103個(gè)重點(diǎn)城市平均首套房貸利率為4.09%，環(huán)比持平，同比下降155個(gè)bp，創(chuàng)歷史新低。其中一線城市平均為4.60%，二線及三四線城市平均為4.07%，一線城市同比降幅最小，僅為69pb，三四線城市同比降幅最大，為164bp。有19個(gè)城市首套利率已降至4.0%以下，其中二線6城，三四線13城，包括一線在內(nèi)僅有9個(gè)城市利率高于4.1%。

投資建議：

推薦A股：萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、建發(fā)股份(600153.SH)、華發(fā)股份(600325.SH)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)，港股：中國海外發(fā)展(00688)、建發(fā)國際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、綠城中國(03900)、碧桂園(02007)。

商業(yè)及物管企業(yè)，推薦A股：新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，港股：龍湖集團(tuán)(00960)、華潤置地(01109)、華潤萬象生活(01209)、碧桂園服務(wù)(06098)、萬物云(02602)。該行同樣看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股(09979)。